土地增值稅清算時(shí)，公共配套設(shè)施費(fèi)如何處理

土地增值稅清算時(shí)，公共配套設(shè)施費(fèi)如何處理

問(wèn)：我公司開發(fā)的住宅小區(qū)，根據(jù)規(guī)劃要求建造了人防工程、有產(chǎn)權(quán)的地下車庫(kù)、沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的地下車庫(kù)、物業(yè)管理用房、業(yè)主共有的會(huì)所、幼兒園等配套設(shè)施。人防工程平時(shí)做車庫(kù)由物業(yè)管理公司出租，有產(chǎn)權(quán)的車庫(kù)對(duì)外出售可以辦產(chǎn)權(quán)證，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的車庫(kù)由我公司出租20年的使用權(quán)，幼兒園移交地方教育部門管理。請(qǐng)問(wèn)，這些公共配套設(shè)施費(fèi)在土地增值稅清算時(shí)應(yīng)當(dāng)如何處理？

建工地產(chǎn)有限公司 易向峰

答：對(duì)于開發(fā)項(xiàng)目中的公共配套設(shè)施費(fèi)用的處理，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第三條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

1．建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

2．建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

3．建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

根據(jù)上述原則，結(jié)合《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）有關(guān)規(guī)定，對(duì)你公司開發(fā)項(xiàng)目中的公共配套設(shè)施費(fèi)的處理提出如下建議：

一、人防工程的處理

《中華人民共和國(guó)人民防空法》（中華人民共和國(guó)主席令第78號(hào)）規(guī)定：人防工程產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家，使用權(quán)、收益權(quán)歸投資人所有。人防工程建成之后，應(yīng)當(dāng)由人防辦驗(yàn)收，產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有，其成本應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟接嘘P(guān)開發(fā)產(chǎn)品的可售面積當(dāng)中，由可售面積承擔(dān)，在計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除。人防工程是平戰(zhàn)結(jié)合的建筑工程，為提高其利用效率，平時(shí)出租，取得的租金收入應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)稅及附加、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等。

二、有產(chǎn)權(quán)的車庫(kù)的處理

有產(chǎn)權(quán)的車庫(kù)（含地上、地下）應(yīng)當(dāng)作為獨(dú)立成本核算對(duì)象核算其成本，出售時(shí)應(yīng)當(dāng)單獨(dú)計(jì)算收入，土地增值稅清算時(shí)應(yīng)當(dāng)作為獨(dú)立的房產(chǎn)類別進(jìn)行清算，不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，按其他類房產(chǎn)計(jì)算繳納土地增值稅。

三、無(wú)產(chǎn)權(quán)地下車庫(kù)的處理

沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的地下車庫(kù)也應(yīng)當(dāng)作為獨(dú)立的成本核算對(duì)象核算其成本。由于其無(wú)產(chǎn)權(quán)，不能對(duì)外出售，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往出售若干年的使用權(quán)，符合“在約定時(shí)間內(nèi)將場(chǎng)地、房屋、物品、設(shè)備或設(shè)施等轉(zhuǎn)讓他人使用”的規(guī)定（引自《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋》），屬于租賃業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅和企業(yè)所得稅等?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知程》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）第十九條第（二）項(xiàng)規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用?！狈康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將出租的無(wú)產(chǎn)權(quán)的地下

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