土地增值稅清算時，不同項目的盈虧可否相互抵消

土地增值稅清算時，不同項目的盈虧可否相互抵消

問：2012年我公司同時開發兩個房地產項目，并同時達到土地增值稅清算的條件，需要進行土地增值稅的清算。在清算時，A項目盈利，其中普通標準住宅增值額為負數，非普通標準住宅和其他類型的房產增值額為正數，而且增值率很高，需要交數額較大的土地增值稅。請問，不同類型房產之間增值額的正負可否相互抵消？

B項目總體上為虧損，但是，按分類清算的方法計算，其中唯有商鋪獲利，計算的增值額為正數，增值率很高，需要繳納土地增值稅。請問，我公司同時清算的兩個項目，盈虧可否相互抵消？

尚峰建設有限公司 婁吉科

答：企業所得稅的納稅以取得法人地位的企業為納稅人。一個房地產開發企業同時開發兩個項目（非獨立法人），企業所得稅匯算清繳時，不同項目之間的盈虧相抵后，有利潤的，即應納稅所得額，繳納企業所得稅，沒有應納稅所得額不繳企業所得稅。

同一個房地產開發企業同時對兩個開發項目進行土地增值稅清算，應當分項目進行清算，增值額的正負不可以相互抵消。清算的同一個房地產開發項目中，不同類型的房地產，計算增值額時有正有負，正負也不可以相互抵消，增值額為正數的依法納稅，增值額為負的不繳稅。普通標準住宅增值率不大于20%免稅是一項稅收優惠政策，其他類型房產不能分享。

土地增值稅清算時，什么是清算項目？《國家稅務總局關于印發〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》（國稅發〔2009〕91號，以下稱《規程》）有三項規定：

一、土地增值稅清算審核時，以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算。

根據此項規定可以看出，土地增值稅的清算有別于企業所得稅的匯算清繳，企業所得稅是以獨立法人的企業作為納稅人；而土地增值稅的清算一般是以國家有關部門審批的項目，一般稱為開發小區作為清算單位進行。

二、對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。

考慮到有些規劃項目較大，出于企業經營的需要和施工的要求，有可能分期開發，《規程》規定，分期開發的項目應分期清算。怎樣來確定一個項目是否分期開發，稅務機關一般從兩個方面掌握，一是開工許可證規定分期開發的，二是工程上分期開發、會計分期核算的。

從事房地產開發的納稅人，應在取得土地使用權并獲得房地產開發項目開工許可后，根據稅務機關確定的時間，向主管稅務機關報送土地增值稅項目登記表，確定分期開發的時間和范圍。

三、對不同類型房地產應當分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

對不同類型的房地產分別進行土地增值稅的清算，符合土地增值稅的立法精神，國家稅務總局自2006年以來已經多次發文要求必須分類清算。根據新法優于舊法原則，《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第十三條規定的“對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用免征土地增值稅”，各地在土地增值稅清算時已經不再執行。

趙冉冉