日醫學館高端養老計劃

張興

也許大家還記得，第八十一屆奧斯卡最佳外語片《入殮師》中，小林大悟與父親之間用石子傳遞感情的情節，也記得他作為入殮師對逝者的尊重與服務。實際上，在日本老年人過世之前，他們大多將在另外一個地方走完最后的人生之路。

日本40%的老年人，在晚年時，會選擇一家養老機構度過他們的晚年。其中，在日本介護業界排行第一的日醫學館，是日本老齡化社會養老服務紅利全面開啟的一個縮影。

介護是日本養老服務中非常重要的一部分，也是日醫學館最重要的盈利來源，占比50%以上。

日本曾經受到過中國儒家文化的熏陶，具有家庭養老的傳統，“孝順”是他們價值觀念中非常重要的一個組成部分。日本人，把看護老人稱為“介護”，不像一般的養老服務，老年人得到的只是一張床、一碗飯，并沒有得到太多精神方面的照顧。他們之所以叫做“介護”，而不是“照顧”、“護理”，是因為日本養老服務，不僅僅停留在看護好老年人這一基礎層面上，而是幫助老年人實現自理，維護老年人的權利和尊嚴。

2014年6月數據，日醫學館與各類醫療機構和福祉設施機構合作，提供介護服務的據點共2429處，居住系列的介護設施達381處。前者主要是日醫學館作為服務提供商，獨立提供或者與醫療機構、福祉設施機構合作，提供各類介護服務。

后者即屬于我們常說的“養老地產”范疇。日醫學館通過融資租賃的方式長期租入物業（一般為25或30年，到期自動續租），先取得日本都道府縣等地方政府制定的介護保險指定設施的資質，按照行業標準自行投資并興建各類定位不同的“有償老年公寓”（是日本福祉設施的一種，名稱并非日醫學館獨有）。有些項目直接租賃已建成的公寓等住宅物業，通過改造和重新裝修之后推出。

日醫學館旗下的墨田項目比較有代表性，雖然項目收費偏高，但提供的服務非常細致，主要吸引中高收入的老年人，目前的入駐率是100%。

墨田項目于2009年3月正式對外營業，服務的對象包括生活自理和需要介護服務的各層次老年人。公寓采用酒店式的管理方法，在各方面服務細節上都努力營造“溫馨如家”的氛圍，體現細致入微、無可挑剔的高標準服務。老年人出門時，員工鞠躬道聲“您慢慢走”，回來時，聽到員工親切地說“您回來了”！

因為入駐的老年人平均年齡在80歲以上，以單身老年人為主，所以項目一般建立在離老年人的家五公里范圍內，或者是城市的近郊，環境又好，也方便子女照應。

收入來源

項目模式為“一次性入住金+月金”，共有四種不同的設計方案。因為墨田項目為東京都指定介護保險定點機構，因此被介護保險認定為“要支持”或“要介護”的老年人，只需付介護服務費的10%，剩余90%由介護保險支付，醫療費、理發費等介護保險外的個人費用由老年人承擔。

由于日本整體工資水平較高，服務價格非常昂貴，項目人員工資支出約占70%。物業租金支出約占20%、行政耗材及能源支出約占10%。作為高檔公寓，墨田項目在內部裝修、設備配置方面投入的成本比一般老年公寓高20%。

項目運營的兩個關鍵環節是員工和入住率。人手短缺是項目運營的重要障礙。介護人員取得資質的周期比較長，介護人員先向各地方自治體提出申請，通過考核，并經過100小時的培訓和實習后，才取得介護資質。目前介護人員需求缺口約100萬人。

介護人員的工資普遍低于護理人員或醫務人員，能否招到合適的介護員工，并維持工資水平將影響運營的成效。此外項目運營是否成功也取決于入駐率，一般入駐率達到80%就可實現盈虧平衡。

日醫學館的“居住系列”是介護事業部的重點業務，近年來發展迅速，其中較為人氣的子系列“日醫之家” 類似于連鎖品牌，以每年3～4家的開業速度，在東京首都圈范圍內展開多達55個項目，而且都有較高的入住率。這種快速復制能力一方面來自于日醫學館的品牌效應，另一方面來自于它對“軟件”和“硬件”的掌控能力。

在軟件方面，日醫學館擁有多條產品線，可以為“在宅系列”和“居住系列”提供各種服務。在硬件和人員方面，單個項目由日醫學館旗下的子公司——日醫Care Palace株式會社統一管理。

日醫Care Palace制定好各種管理規章制度，組建每個項目的運營團隊，取得介護服務資質后，展開營銷宣傳。等客戶簽訂入住意向后，總部根據入駐率和所需的介護服務，向項目分派各類介護人員，項目開始營業。只要在項目建立前，總部經過充分調研，選擇合適的地理位置和物業租賃，單體項目的運營比較容易獲得成功。

日醫Care Palace株式會社從業人員超過2000人，主要負責經營兩種類型的有償老人公寓，市場定位各有側重。

第一種叫做“日醫Home”（直譯為“日醫之家”），是24小時常駐配備介護服務人員的老人公寓；第二種叫做“Iris Garden”（直譯為“愛麗斯花園”），是面向高齡老年人的出租住宅，可以按需求提供支持服務，但并不屬于介護保險所認定的設施。如果客戶提出進一步的介護服務要求，可以轉到“日醫之家”。墨田項目屬于第一種，日醫學館的另一項目——“北浦和”屬于第二種，這種項目不直接提供介護服務，對高齡老年人吸引并不大，入住率也相對較低。

除了有償老人公寓，日醫學館的介護部門還提供一系列介護和護理服務。在設計項目產品時，由于擁有完整的服務產品線和人員儲備（包括教育部門提供的介護人員），因此通過添加或減少其中的服務元素，有助于項目在連鎖化經營下，得以迅速復制，并保證較高的服務質量。

項目定位非常關鍵。選擇合適的地理位置，一方面可以降低物業租金成本，另一方面可以吸引該地段周邊中高收入的老年人客戶。一般來說項目收費適中，介護服務水平較高，對老年人客戶的吸引力較大，有助于保證入住率。

日醫學館推出的各類老年公寓產品，項目規模一般不大，房間數大多集中在50～70間左右。大體量項目可能存在一些問題：一是先期投入成本高，收費較高，容易影響入住率 ；二是選址不當，缺乏靈活性，加大轉換難度；三是介護和護理服務人員、勞務費相繼增加，加大管理難度，容易造成服務質量下降。因此項目體量小，具備先期投入少、銷售周期短、人員配置少等優勢，并且靈活性較高，在連鎖經營管理下容易迅速復制。

產品設計要充分考慮老年人的心理狀況，特別是中高收入老年人，需要高質量的介護服務和舒適溫馨的居住氛圍。不同年齡段的老年人對介護服務的需求不一樣，在產品設計上需要做特別的考量。