廣州某大型住宅項目的工程造價分析

馮海燕

(廣州海榮建設監理有限公司,廣東廣州 510095)

廣州某大型住宅項目的工程造價分析

馮海燕

(廣州海榮建設監理有限公司,廣東廣州 510095)

本文首先簡述廣州市某大型住宅項目的工程概況及其工程造價,通過與廣州市同時期同地區同類工程項目的平均水平進行對比分析。隨著房地產市場的成熟,工程造價控制不再是狹義的工程造價—僅僅節約工程成本,而應該從更大的范圍,更長遠的角度來控制工程造價亦只是從項目的壽命周期成本出發,并將工程造價對后期項目的運行維修及銷售、消費者購買欲望的影響納入研究范圍。

住宅項目 工程造價 成本分析

1 工程概況

(1)項目簡介：本項目為廣州市某大型住宅小區投資項目，位于廣州市花都區，建設用地面積：369000m2，規劃建筑面積：959400m2，容積率為2.6，土地出讓方式為掛牌出讓，成交價格為：31500萬元，樓面地價328元/m2。2004年3月21日廣州市某房地產投資公司通過拍買獲得該土地的使用權；2004年8月26日廣州市某房地產投資公司完成該項目的可行性研究，約5個月時間。2005年6月1日為該項目的開工時間，2012年10月8日全面竣工。該項目分五期建設，先建設中高層住宅項目，然后再建設別墅項目，配套設施(如酒店、學校，會所等)跟主項目同時進行，整個項目的建設時間為7年。

(2)相關的經濟指標：該項目占地面積為36.9萬平方米，建筑面積為：95.94萬平方米，按建筑面積來計算的土地使用權出讓金為：328元/m2；建筑安裝平均成本為：2485.22元/m2；總工程造價：415280.1萬元。

(3)建設條件：五通一平(通水、通電、通路、通氣、通訊、平整土地)；已取得了用地許可證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和建設工程開工許可證等。

配套設施：

五星級酒店、雙語幼兒園、雙語小學、雙語中學、高級會所、游泳池、健身中心、超級市場、停車場、數字電視、寬帶設施、自動報警器等

(4)裝修程度：1)中高層住宅項目僅裝修公共部份，裝修等級按中高級以上的標準來執行，套內面積不裝修，由業主自主裝修；2)別墅項目僅做外裝修，裝修等級按中高級以上的標準來執行，內裝修由業主自主裝修；3)酒店裝修按五星級標準執行；4)學校及其它設施按相關要求的中高標準執行。

表1.1 工程造價中各項費用所占的比例

表1.2 廣州市住宅項目工程造價結構表

2 工程造價分析

2.1 本項目的工程造價結構如下

本項目各項工程成本占總成本的比重分別為：土地成本：7.59%；建安工程成本為57.41%；開發管理成本為15%；其他配套設施成本為20%；合計為100%。見下表2.1。

表1.3 工程造價偏差分析

2.2 分析本工程項目的工程造價

(1)據房地產管理部門及相關的研究機構分析，廣州市2012年同地區同類型房地產項目工程造價合理的投資結構為：(注土地為2004年獲得土地使用權，2004年平均土地使用權出讓金平均占總工程造價的10%～20%左右，現在按15%計算)。

(2)上表已經形象的說明了，合理的住宅項目工程造價結構為：土地成本：15%；建安工程成本為65%；開發管理成本為10%；其他配套設施成本為10%；合計為100%。

(3)根據合理的工程造價結構計算出各項投資費用，并計算投資偏差。

(4)本項目的工程造價詳細分析，綜合表1.1、1.2、1.3以及從成本、經濟效益等各方面進行分析本項目的工程造價是否合理？

1)時間成本：①從獲得土地使用權到可行性研究結束也就是從2004年3月21日開始到2004年8月26日，持續了5個月零5天，對整個住宅項目市場作了詳細的調研，同時也對一些國外，香港等經濟發達的地區和國家的成功案例進行研究。②從2004年8月26日至2005年6月1日進行了詳細的設計，該工作持續了將近10個月，不但進行了詳細的施工圖設計，還參照中內外成功項目的典范對設計方案進行了優化。③2005年6月1日至2012年10月8日該項目全面竣工。總建筑面積為95.94萬平方米，建設時間為7年，平均年建設13.71萬m2，分五期建設，配套設施與主項目同時進行，工期安排合理。分期建設分期銷售，有利于項目資金的回收和流動。④從各個建設階段來看，時間成本的投入比平均水平稍高一點，也屬于正常范圍內，主要原因是由于本項目是該投資公司的第一個房地產項目，投資巨大，當時的房地產市場才開始運作不久，可借鑒的項目不多，投資者需要高瞻遠矚，深思熟慮。

2)經濟成本：①綜合表1.1、1.2、1.3對本項目進行經濟成本的分析，表1.3計算出該項目的總投資比平均水平節約了13.43%，約64419.99萬元。也就是從節約成本的角度來說，該項目是成功的。下面按各個分項成本指標逐個分析：②土地成本：由于土地資源的稀缺性，廣州市同地區同類型的土地使用權出讓金一直節節攀升，從2004年開始廣州市同地區同類型的土地使用權出讓金由均價350元/m2一路飆升至今接近4000元/m2，土地使用權出讓金在工程造價中所占的比例由原來的10%到現在的45%～50%，更有甚者超出了50%。本項目的土地使用權是2004年初獲得，當時的土地市場剛剛開始公開招拍掛沒多久，所以價格相對比較便宜。2004年的土地使用權出讓金上升幅度較大，450～1200元/m2均屬于合理的范圍值。根據上表所示，最大節約成本的是土地成本，節約了56.22%。本項目土地使用權出讓金為328元/m2，與廣州市同地區同類型的土地使用權出讓金的平均水平相比稍微偏低。③建安工程成本：廣州市同時期同類型房地產項目建筑安裝平均成本約為：3000～3500元／m2；而本項目的建筑安裝成本為2485.22元／m2，比廣州市同時期同類型的建筑安裝平均成本節約了23.53%，主要原因有以下幾點：⑴建立健全的項目管理制度；⑵項目前期工作考慮周全，后期建設過程一切都在計劃考慮中，沒有發生較大的變更；⑶建設工程材料采購以性價比為主要原則，盡量少采購進口建設工程材料，因為進口材料價格大多數比較昂貴，當然若進口設備性價比國產的要高，也會采用進口設備，以性價比為主要原則。由于建設工程的材料費在建筑安裝成本中占60%～80%，所以單這一項能管理好，就可以節約工程總造價的10%～20%，非常可觀。④開發管理成本：開發管理成本主要包括與本項目開發有關的其他費用，如建設項目管理費，勘察設計費，研究試驗費，項目管理臨時設施費，工程監理費，工程保險費，引進技術和進口設備其他費，工程承包費，聯合試運轉等費用。在本項目中占總造價的15%，而廣州市的平均水平則為：10%左右，比廣州市的平均水平高出了5%，整個項目高出了29.86%，主要原因在于建設單位加強了本項目的建設團隊，對勘察設計的要求要比當時平均社會水平要高，考慮得更長遠等等。⑤其他配套成本：其他配套成本主要包括休閑娛樂會所建設，環境建設，供水供電等等其他配套成本。本項目的其他配套成本占總成本的20%，而廣州市平均水平為10%左右，超出社會平均水平的10%。主要由于當時的消費者對房子的要求不高，主要關注房子的質量，很少會有人關注房子其他設施。隨著房地產市場的成熟，越來越多的購房者不再是僅僅關注房子本身的質量和價格，同時也會關注到房子周邊的環境，小區的管理水平，設施是否齊全等等。

3)經濟效益：項目完成后，對項目進行項目經濟效益評價：從近期來看，從節約項目成本的角度來看，整個項目成本節約了13.43%，是成功的，主要得益于土地成本的節約。從項目的銷售工作來看，本項目環境優美，設施齊全，服務質量一流，宜居宜商。跟其他房地產項目對比，更顯得一枝獨秀，雖然銷售價格比其它項目稍微偏高，但銷售工作非常順利，供不應求。

從消費都需求方面來看，本項目環境優美，配套完美，質量可靠，服務好，該項目的房子是值得買的，房地產開發公司是可信賴的。

從遠期來看，由于消費者對本項目及本公司的信賴，對未來的開發的項目帶來了巨大的潛在經濟效益。