基于全壽命周期的節能住宅成本控制研究

倪廣順

（南京南咨工程咨詢有限公司，江蘇 南京 210018）

1 問題的提出

現階段，能源危機在世界范圍內的威脅日益顯著，我國能源供需關系也日趨失衡，節能問題在國內得到了高度重視。建筑能耗是目前我國能耗三駕馬車之一。隨著住宅竣工面積的增加以及民眾使用電氣頻率的提高，住宅總體能耗對能源供應形成了巨大壓力。

作為深化經濟體制改革的一個重要組成部分，新建建筑節能設計和既有建筑的節能改造是減少能源消耗和碳排放的有效途徑。一般而言，與發電和汽車節能分別提高5%和10%相比，采用節能技術的建筑能耗節約一般在50%～60%左右。然而，節能技術廣泛采用的一個最直接結果是房地產開發商建筑成本的顯著增加。如何切實降低建筑成本，從而實現高品質住宅和低成本建設雙贏的局面，已經成為學界和社會普遍關注的熱點問題。

從動態的角度看，整個節能住宅項目產生的成本不應僅僅著眼于項目開發的前期一次性投資額，其實還包括建設工程后期的管理、維修費用。因此，合理地進行節能住宅項目建設成本核算與控制應該考慮住宅項目的使用年限。

2 節能住宅全壽命周期成本模型

全壽命周期成本主要是指一個設備在其全部壽命過程當中所產生的費用總和，又可以稱其為全壽命周期成本或全壽命費用。最初的全壽命周期費用僅僅是一個靜態的概念。Griffith，Rose，David，Rich 和Ostwald 等學者提出：評價對象的全壽命周期成本等于期初投資加上其在使用周期內的運行成本與余值處置費用。隨著資金時間價值即“折現”概念得到民眾的廣泛認知，20 世紀70 年代末與80 年代初，Sherif 和Kolarik 等人在將資金的時間價值融入全壽命周期成本的估算。目前，對全壽命周期費用的估算大都采取了考慮資金時間價值的估算模型，Joseph Harkness 和Sandra Newman 等將這一模型運用到建筑領域。

本文決定選用Joseph Harkness 和Sandra Newman 等人提出的動態模型作為建筑節能全壽命成本計算模型。1997 年，Joseph Harkness 和Sandra Newman 等人提出了全壽命周期費用估算模型為：

其中，LCCpv表示節能住宅項目全壽命費用的現值；K0表示期初初始投資（即第0 年費用）；Kt表示建設期第t 年的建設投資；M0表示運營期第0 年維護成本；Mt表示運營期第t 年的維護成本費用；Et表示第t 年的其他使用費用；VT表示第T 年節能住宅的余值；r 表示貼現率；T 表示該住宅的整個壽命周期。

3 節能住宅全壽命周期費用的成本控制分析：以某項目B8棟為例

3.1 節能設計的節能投入

為了對節能住宅在全壽命周期費用方面的成本控制有更深入的認識，現對某項目B8 棟按65%設計標準開發與采取節能50%標準、30%標準和非節能的維護結構成本進行對比分析。其相互之間的節能投入及其實現的經濟效益如表1 所示。

表1 表明，隨著節能設計標準的嚴格，相應的成本投入也正比例不斷提高，節能65%的投資比非節能的投資要高2 倍多，這也一定程度上解釋了為什么現階段多數開發商不愿意提高節能技術甚至采取節能技術。

3.2 節能住宅全壽命費用的計算與比較

3.2.1 建造費

根據B8 棟所采用節能技術的施工工藝流程，運用《2008計價規范》的基本原理并結合本項目的實際進行概算，得到其節能住宅建造費用如表2 所示。

3.2.2 使用費

根據對B8 棟入住業主住宅節能維護成本調查及電氣使用費用的估算，得到其使用費用如表3 所示。

表1 某項目B8 棟節能住宅的節能投入分析

表2 某項目B8 節能率65%的節能住宅建造費用

表3 某項目B8 節能率65%的節能住宅使用費用

3.2.3 節能住宅全壽命周期費用

B8 棟住宅的建筑面積為10 958m2，共有71 戶，現已全部銷售完畢，專項維修費用在銷售時預收，其建造及使用費用的相關數據如表3 和表4 所示，全壽命周期費用相關的數據估算如下所示：

（1）初始投資（含前期準備費用與建造費用）：10958m2×2430元/m2=2663 萬元；

（2）專項維修費用：10958m2×60 元/m2=66 萬元；

（3）年度物業管理費用：10958m2×1.2 元/m2·月×12 月=16萬元；

（4）年度使用費用：10958m2×1.62 元/m2·月×5 月+（880+200+600）元/年·戶×71 戶+10958m2×1 元/m2=22 萬元；

（5）廢棄處置費用：10958m2×20 元/m2=22 萬元；

（6）節能住宅的殘值：2663 萬元×3%=80 萬元；

貼現率取央行長期借款利率6.55%，殘值率為3%，壽命期為30 年，則其全壽命周期費用的計算結果為：

LCCpv=3095 萬元。

3.2.4 非節能住宅全壽命周期費用

基于效果對比，選擇B8 棟項目所在地區節能不到50%及30%分戶計量的節能住宅作為比較對象，依照表3 和表4 內容梳理非節能住宅相關費用，并計算其全壽命周期費用如下：

（1）初始投資（含前期準備費用與建造費用）：10958m2×2320 元/m2=2542 萬元；

（2）專項維修費用：10958m2×60 元/m2=66 萬元；

（3）年度物業管理費用：10958m2×1.2 元/m2·月×12 月=16萬元；

（4）年度使用費用：10958m2×3.3 元/m2·月×5 月+（880+200+600）元/年·戶×71 戶+10958m2×1 元/m2=31 萬元；

（5）廢棄處置費用：10958m2×20 元/m2=22 萬元；

（6）節能住宅的殘值：2542 萬元×3%=76 萬元；

貼現率取央行長期借款利率6.55%，殘值率為3%，壽命期為30 年，則其全壽命周期費用的計算結果為：

LCCpv=3116 萬元。

3.2.5 節能與非節能住宅全壽命周期費用對比

選擇某項目B8 棟節能住宅與非節能住宅作為研究對象，將其全壽命周期費用按照不同貼現率、壽命期等進一步比較，可以得到動態條件下2 種住宅全壽命周期費用結果（見表4）。

表4 某項目B8 棟住宅全壽命費用與非節能住宅的對比

對表4 的相關結果比較可得，雖然某項目B8 棟節能率為65%的節能住宅，初始投資比同地區非節能住宅高110 元/m2，但由表4 的計算結果可知，其全壽命周期費用明顯低于非節能住宅，在考慮資金的時間成本前提下，建筑壽命越長（住宅使用年限一般為70 年），這種節能效果則越明顯。

3 結語

現階段，資源和環境約束已成為社會發展的首要障礙，節能課題值得全社會共同研究，建筑能耗占全社會能耗近1/3，其受關注權重高于一般領域。采用節能技術將建筑能耗控制在一定的比例之下，已成為緩解能源供給矛盾、實現全社會低碳發展的一項直接有效舉措。

盡管廣泛采用節能技術的一個最直接結果，是房地產開發商建筑成本的顯著增加。但本文認為住宅的節能初始投資僅僅是住宅項目整個使用周期的一部分，住宅項目后續運營過程中還會產生能耗相關費用。從全社會角度出發，這些費用同樣需要涵蓋進目總體成本核算當中。

本文的研究分析表明，節能住宅設計盡管在初期投資方面要比非節能住宅設計高很多，但是，全壽命周期費用卻遠低于非節能住宅，在考慮資金時間價值的情況下，隨著貼現率的增大，這種效果越明顯，而節能設計的經濟效益也是很明顯的。本文的研究結論無疑將為節能住宅在我國的推廣進一步提供理論上的支持。現實生活中，初始投資和運營期能耗費用支付主體分別為開發商和購買者，對于加大建筑節能投資費用，二者利益相悖。從宏觀調控角度，采取合理的補償和激勵措施激勵開發商加大節能投資，從而節約全社會費用，值得學者們進一步研究，也是本文下一步研究方向。

［1］中國工程造價管理協會.建設項目全壽命周期成本控制理論與方法［M］.北京：中國計劃出版社，2007.

［2］龍惟定，武涌.建筑節能技術［M］.北京：中國建筑工業出版社，2009.

［3］麥勒維爾·穆勒.綠色建筑底線：可持續建筑的實際成本［M］.沈陽：遼寧科學技術出版社，2010.