房地產價格、CPI與居民消費需求增長

常曄

摘 要：本文利用VEC模型，分析了房地產價格、CPI與居民消費需求增長的長期均衡關系及格蘭杰因果關系，并利用脈沖響應函數，深入分析了房地產價格對居民消費需求及CPI的影響機理。得出如下結論：房地產價格上漲的財富效應大于替代效應、房地產價格與物價水平存在相互促進的關系、房價上升對物價水平產生的影響先負后正、物價上漲不利于擴大居民消費需求、居民消費需求的增長對物價水平的上升無明顯影響等結論。最后，根據分析結果，簡要提出了相關政策建議。

關鍵詞：房地產價格；CPI；居民消費需求；VEC

隨著經濟的發展和產業結構的不斷優化調整，擴大內需，提高消費對經濟的拉動作用，成為我國轉變經濟增長方式的重要目標之一，但我國居民消費增速一直未有明顯起色，部分學者研究認為，快速上漲的房價對使居民財富集中于房產上，不利于居民擴大消費需求。的確，近年來以房地產價格為代表的資產價格快速上漲，已經引起了大家的普遍關注。尤其是國際金融危機爆發以來，我國房地產價格更是迅速上漲。在2009年房價快速上漲的同時，CPI卻一直低速甚至負增長，但2010年-2012年，通脹壓力又開始顯現。那么究竟房地產價格、CPI與居民消費需求之間存在什么樣的相互關系？本文基于我國經濟發展的實際情況，擬利用VEC分析方法，對此問題進行深入的分析研究。

一、理論綜述

國外學者的研究集中在房地產價格與通貨膨脹之間的關系上，對房地產價格與居民消費需求之間關系的研究較少。美國經濟學家歐文·費雪于1911年在《貨幣的購買力》中提出：貨幣供應量的增長首先引致資產價格的上升然后才是消費物價的上升。Smets（1997）發展了一個結構模型，闡明了未預期到的資產價格波動可以影響通貨膨脹預期的兩條理由：第一，資產價格波動可以直接影響總需求；第二，資產價格強烈地受到未來預期回報的影響，而未來預期回報則分別受到未來經濟景氣、通貨膨脹與貨幣政策預期的影響。Goodhart和Hofmann（2000）對12個國家的CPI通貨膨脹方程進行了估算，通過大量的回歸檢驗得出結論：貨幣類資產，尤其是在兩年期水平上的廣義貨幣的增長率、名義利率和房地產價格三個變量對通貨膨脹有顯著的解釋力，資產價格特別是房地產價格的確有助于預測未來的通貨膨脹；Goodhart（2001）經過進一步的研究認為：股價以及匯率與滯后的產出和通貨膨脹之間的聯系較弱，而房地產價格變動與滯后的產出和通貨膨脹之間的聯系則要緊密得多。Kontnonikas和Montagnoli （2002）估計了房價對總需求和通貨膨脹的影響，發現房價對于總需求具有重要影響，并且住房價格波動與未來的消費價格膨脹之間具有高度的正相關性。Tkaea和 Wi11kins（2006）分別檢驗了股價與房價對加拿大GDP和通貨膨脹的預測能力，發現房價能夠預測未來產出與通貨膨脹。

國內也有不少學者對我國房地產市場與通貨膨脹之間的關系進行了研究。但結論不盡相同。王維安等（2005）通過構建房地產均衡市場模型，對我國房地產市場進行了實證研究，發現房地產預期收益率與通貨膨脹之間存在穩定的函數關系。而黃平等（2005）的研究則認為，我國房地產市場的財富效應微弱，房地產價格的大幅度變化對消費、產出進而對一般價格水平的影響十分有限。經朝明（2006）等通過對1987-2005年房地產市場價格與消費物價指數年度數據進行計量分析后認為，我國房地產價格與通貨膨脹之間存在長短期的均衡關系，但是它們之間是負相關的關系，即替代效應大于財富效應，房地產價格的上升會造成一般物價水平的降低。

綜合上述研究，可以發現，國內外學者關于房地產價格與物價水平之間的關系研究較多，得出的結論也不盡相同。而對房地產價格與居民消費需求、居民消費需求與物價水平之間的研究則幾乎沒有。根據上述學者的研究結果可知，房地產價格與CPI、消費需求之間的影響機理非常復雜，房地產價格的上漲會同時產生財富效應和替代效應，一方面，房地產價格上漲使擁有者財富增加，有助于他們增加消費；另一方面，房地產價格如上漲過快，會使人們加大對房地產的投資力度，從而加大購房者的財務負擔，對消費會產生一定的擠出。但同時，購買的房屋數量增加，直接帶動了與房地產有關聯的相關產業的發展，又會對物價和消費產生直接的拉動作用。但房地產價格上漲后，究竟哪種作用的影響較大，房地產價格與居民消費需求、居民消費需求與物價水平之間有無關系、有何關系，還需我們去做更進一步的分析研究。

二、數據來源與模型選取

（一）數據來源

本研究中的房地產價格用當年商品房銷售總額除以商品房銷售面積得來，然后以此為基礎，算出房地產價格年度增速，CPI用當年居民消費價格同比增長速度來代表，居民消費需求增長用當年社會消費品零售總額增速來代表，本研究所用數據均來自中經網統計數據庫，樣本區間為1991-2012年。

（二）模型選取

為了研究房地產價格（P）、居民消費價格（CPI）、社會消費品零售總額（TC）之間的相互影響，我們選擇向量自回歸模型作為基本計量模型，選擇它是因為其具有以下優點：它把系統中每一個內生變量作為系統中所有內生變量的滯后值的函數來構造模型，因此它可以不以嚴格的經濟理論為依據，還可以避免變量缺省的問題，從而有效地解決了現實分析中難以找到合適的理論基礎來構建一個包含所有影響因素的模型的問題，為分析系統中各個變量之間的動態影響提供了很好的分析工具（lü tkepohl，1993）。本文實證分析的具體思路為：首先對各變量進行ADF（augmented Dickey-Fuller test）單位根檢驗法檢驗各變量之間的平穩性，如變量是單整的，再進行JJ（Johansen-Juselius）協整檢驗，以檢驗各變量之間是否存在協整關系，如果存在協整關系，則建立向量誤差修正模型（vector error correction model，VECM），并找出其長期均衡關系進行分析；接著進行格蘭杰因果關系檢驗（granger causality test），分析各變量之間的格蘭杰因果關系；最后再運用脈沖響應函數（impulse response function， IRF），對各變量間的動態影響作更詳細的分析。

三、實證分析

（一）ADF單位根檢驗及JJ協整檢驗

Dickey和Fuller于1979、1980年對他們在1976年提出的DF檢驗進行了擴充，形成ADF檢驗，是目前普遍應用的單整檢驗方法。對P、CPI、TC的ADF檢驗結果如下：

由檢驗結果可知，各變量水平值都不平穩，但一階差分值平穩，均為I（1）時間序列，因此我們可以對其進行JJ協整檢驗，由于我們要在VEC模型中確定變量的長期均衡關系，所以JJ檢驗并不涉及協整向量的選擇問題，只需檢驗各變量間是否存在協整關系。由ADF檢驗可知，TC、P、CPI均不包含時間趨勢項，我們在協整方程中也選擇不包含時間趨勢項（Johansen，1994）。

由表2可知，即使我們按照Reinsel and Ahn（1992）和Remier（1992）的建議把跡統計量加以調整，以克服小樣本條件下過分頻繁地拒絕原假設，仍然可以得出三個變量存在協整關系的結論。

（二）VEC模型的建立及長期均衡關系分析

我們根據JJ協整檢驗所提供的信息，運用Terence C.Mills（2002，中譯本）對VEC模型結構參數的選擇方法，綜合考慮方程的擬合優度、參數顯著性等問題，確定模型的最優滯后階數及是否包括趨勢項、漂移項，最終估計結果如下：

可以看出，居民消費需求與房地產價格正相關，說明房地產的財富效應已經大于替代效應，房地產價格上漲帶來的財富增長使得人們傾向于擴大消費，但值得注意的是，要想將房地產價格上漲帶來的財富消費出去，進而發揮房地產價格上漲帶來的刺激消費的財富效應，必然要以擁有一套以上住房為基礎。因此，房地產的財富效應大于替代效應，也從側面說明了我國房地產市場投資、投機性需求占比較大。居民消費需求增長與物價上漲負相關，說明物價的過快上漲可能會抑制居民對一般消費品的需求，使人們更傾向于購買投資品以實現財富的增值保值。物價與房價之間存在明顯的相互促進關系，說明由房地產需求上升拉動的房地產價格上漲，對房地產關聯產業產品的需求和價格產生了較強的拉動作用；同時，物價上漲使人們投資保值的意識增強，在中國投資渠道不暢的現實情況下，物價上漲將會使更多的人們投資房產，從而又推動了房價的進一步上漲。

（三）格蘭杰因果關系檢驗

居民消費需求、房地產價格與物價之間協整關系的存在，說明了它們之間必然存在某一方向上的格蘭杰因果關系，格蘭杰因果關系檢驗結果如表3所示。我們可以看出，1、房地產價格上漲是居民消費需求增長的原因，而居民消費需求增長不是房地產價格上漲的原因，說明居民消費需求增長對房地產市場的影響并不明顯，以社會消費品零售額為代表的居民消費對房地產市場的影響途徑還有待進一步的探討。2、物價上漲是居民消費需求變化的原因，雖然其顯著性并不高；而居民消費需求的增長則不是物價上漲的原因，說明隨著經濟的發展，我國制造業水平顯著提升，由產品尤其是工業產品供不應求所導致的物價上漲風險已經大大降低。3、物價水平和房地產價格存在雙向的格蘭杰因果關系，具體原因前文已有分析，此處不再贅述。

（四）脈沖響應分析

格蘭杰因果關系檢驗只是說明了各變量之間是否具有因果關系，利用脈沖響應函數，我們可以對各變量之間的動態影響及影響程度作更進一步的探討。脈沖響應函數描述的是在隨機擾動項上施加一個一次性的標準差大小的沖擊后對系統內生變量當前值和滯后值的影響，對一個變量的沖擊直接影響到這個變量，并且通過VEC模型的動態結構傳導給其他變量。根據圖1的結果，我們可以看出，給房地產價格一個正沖擊后，居民消費需求、物價水平的脈沖響應均為正，居民消費需求的脈沖響應值在第四期達到最大，為4.6%，以后逐漸穩定在3%左右，但居民消費需求對房地產價格的第一期脈沖響應值為0，說明房價對居民消費需求的影響存在滯后區間，這也符合實際情況，因為從投資房市到獲得收益再到將收益用于消費需要一個過程。物價水平對房地產價格脈沖響應值第一期為負，第二期后開始轉正，在第五期達到最大值3.61%，以后穩定在2.5%左右。物價水平對房地產價格第一期脈沖響應值為負的原因可能為，由于房價上漲和人們購房熱情的提高，首先表現的是對消費的擠出，人們降低了對消費的需求。然后，隨著房價上漲帶來的財富效應的逐步顯現，物價水平及消費需求才開始逐漸增長。

四、主要結論及政策建議

（一）主要結論

通過實證分析，本文得出的主要結論如下：1、房地產價格上漲的財富效應大于替代效應，房地產價格上漲會帶來物價水平的上升和居民消費需求的增長。2、房地產價格和物價水平存在相互促進的關系，且房價上升對物價水平的影響先負后正。3、房地產價格上漲的財富效應大于替代效應，房價上漲能夠帶動居民消費需求增長，這也從側面說明了當前我國房地產市場需求中投資投機需求比重較大（前文已有解釋）。4、物價上漲不利于居民消費需求的增長，物價水平的上升會抑制居民消費需求，削弱居民的消費能力。5、居民消費需求的增長對物價水平的上升無明顯影響。隨著制造業實力的迅速提高，我國消費品加工和制造能力已經能夠滿足居民合理有效的消費需求，由生產水平低下、供給不足導致的物價水平上升的風險已經大大降低。

（二）相關政策建議

1、密切關注通脹預期，做好通脹預期的管理工作。在通脹背景下，人們更傾向于通過投資而非消費來實現財富的增值保值，在我國投資渠道還很單一的情況下，投資房產似乎成了多數人的唯一選擇，大量資金涌入房市會導致房地產價格快速上漲，而由本文的分析可知，房地產價格快速上漲又會進一步推動物價水平的上升，由此可能進入一個物價與房價都快速上升的惡性循環。因此，穩定物價水平至關重要，要進一步關注大宗商品價格波動，保持流動性合理充裕，以穩定的物價來保證房市調控政策及擴大消費內需政策的順利實施。

2、采取有效措施防止城鎮房地產價格快速上漲對居民消費增長帶來的負面影響。近年來，我國城鎮房地產價格快速上漲，已經給社會經濟的平穩較快發展帶來了不小的負面影響。一方面，房地產價格快速上漲，將導致城鄉收入差距擴大，進而影響農村消費水平的提高。另一方面，房地產價格快速上漲，將進一步加大人們對房地產的投資熱情，也不利于擴大消費。因此，需要進一步加大宏觀調控力度，確保房價穩定在一個合理水平，減弱甚至消除房價快速上漲帶來的負面影響。

3、嚴厲打擊房地產市場投機炒作行為。如果房地產過度投機炒作，會使財富加劇集中，從而大大削弱了房地產市場的財富效應，不利于縮小收入差距和擴大消費。另一方面，房地產投機炒作帶來的示范效應可能使社會資金向房地產集中，從而對其他行業產生擠出效應，不利于擴大生產、增加產品供給，進而影響到物價的穩定和消費的增長。因此，要嚴厲打擊房地產市場的投機炒作行為，近期出臺的一系列房地產調控政策對房地產市場投機炒作行為的遏制作用已經開始顯現，但目前的政策措施主要是增加房地產投機炒作者的利息成本，使其不能進行投機炒作，下一步建議繼續出臺相關措施尤其是對房地產投機炒作者的懲罰措施，使投機炒作者不敢進行房地產投機炒作。

4、豐富消費結構，擴大消費需求。要想使房地產價格上漲所導致的財富效應更多、更充分地用于消費，必須要進一步豐富消費結構，如大力發展文化產業、旅游產業等新興服務業來提升消費層次，豐富消費內容，從而刺激居民消費需求增長。

參考文獻

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[2]高鐵梅.計量經濟分析方法與建模—Eviews應用及實例[D].北京：清華大學出版社。

[3]經朝明，談有花.中國房地產價格與通貨膨脹的關系—基于計量模型的實證分析[J].中國物價，2006，（2）：55-57。

[4]王維安，賀聰.房地產價格與通貨膨脹預期[J].財經研究，2005，（12）：64-87。

[5]王小魯，樊綱.中國收入差距的走勢和影響因素分析[J].經濟研究，2005，（10）：24-36。

[6]易憲容.淺析CPI指數與房價的關系[J].地產論壇，2007，（11）：41-43。

Real Estate Prices， CPI and the Growth of Consumer Demand

——Based on the Empirical Analysis of VEC Model

CHANG Ye

（Lanzhou Provincial Capital Sub-branch PBC， Lanzhou Gansu 730000）

Abstract： The paper analyzes the long-run equilibrium relationship among the real estate price， CPI and the growth of consumer demand and Granger causality by using VEC model， deeply studies the influential mechanism of the real estate prices on the consumer demand and CPI by means of impulse response function. The conclusions are that the wealth effect of the real estate prices is bigger than the substitution effect， the real estate price and CPI promote each other， the influences of the rise of the real estate price on CPI are negative first and then become positive.， the rise of CPI is not conducive to the expansion of consumer demand， and consumer demand growth has no significant effect on the rise of CPI . Finally， according to the analysis results， the paper puts forward some policy suggestions.

Keywords： real estate price； CPI； consumer demand； VEC

責任編輯、校對：楊振峰

3、嚴厲打擊房地產市場投機炒作行為。如果房地產過度投機炒作，會使財富加劇集中，從而大大削弱了房地產市場的財富效應，不利于縮小收入差距和擴大消費。另一方面，房地產投機炒作帶來的示范效應可能使社會資金向房地產集中，從而對其他行業產生擠出效應，不利于擴大生產、增加產品供給，進而影響到物價的穩定和消費的增長。因此，要嚴厲打擊房地產市場的投機炒作行為，近期出臺的一系列房地產調控政策對房地產市場投機炒作行為的遏制作用已經開始顯現，但目前的政策措施主要是增加房地產投機炒作者的利息成本，使其不能進行投機炒作，下一步建議繼續出臺相關措施尤其是對房地產投機炒作者的懲罰措施，使投機炒作者不敢進行房地產投機炒作。

4、豐富消費結構，擴大消費需求。要想使房地產價格上漲所導致的財富效應更多、更充分地用于消費，必須要進一步豐富消費結構，如大力發展文化產業、旅游產業等新興服務業來提升消費層次，豐富消費內容，從而刺激居民消費需求增長。

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[6]易憲容.淺析CPI指數與房價的關系[J].地產論壇，2007，（11）：41-43。

Real Estate Prices， CPI and the Growth of Consumer Demand

——Based on the Empirical Analysis of VEC Model

CHANG Ye

（Lanzhou Provincial Capital Sub-branch PBC， Lanzhou Gansu 730000）

Abstract： The paper analyzes the long-run equilibrium relationship among the real estate price， CPI and the growth of consumer demand and Granger causality by using VEC model， deeply studies the influential mechanism of the real estate prices on the consumer demand and CPI by means of impulse response function. The conclusions are that the wealth effect of the real estate prices is bigger than the substitution effect， the real estate price and CPI promote each other， the influences of the rise of the real estate price on CPI are negative first and then become positive.， the rise of CPI is not conducive to the expansion of consumer demand， and consumer demand growth has no significant effect on the rise of CPI . Finally， according to the analysis results， the paper puts forward some policy suggestions.

Keywords： real estate price； CPI； consumer demand； VEC

責任編輯、校對：楊振峰

3、嚴厲打擊房地產市場投機炒作行為。如果房地產過度投機炒作，會使財富加劇集中，從而大大削弱了房地產市場的財富效應，不利于縮小收入差距和擴大消費。另一方面，房地產投機炒作帶來的示范效應可能使社會資金向房地產集中，從而對其他行業產生擠出效應，不利于擴大生產、增加產品供給，進而影響到物價的穩定和消費的增長。因此，要嚴厲打擊房地產市場的投機炒作行為，近期出臺的一系列房地產調控政策對房地產市場投機炒作行為的遏制作用已經開始顯現，但目前的政策措施主要是增加房地產投機炒作者的利息成本，使其不能進行投機炒作，下一步建議繼續出臺相關措施尤其是對房地產投機炒作者的懲罰措施，使投機炒作者不敢進行房地產投機炒作。

4、豐富消費結構，擴大消費需求。要想使房地產價格上漲所導致的財富效應更多、更充分地用于消費，必須要進一步豐富消費結構，如大力發展文化產業、旅游產業等新興服務業來提升消費層次，豐富消費內容，從而刺激居民消費需求增長。

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[5]王小魯，樊綱.中國收入差距的走勢和影響因素分析[J].經濟研究，2005，（10）：24-36。

[6]易憲容.淺析CPI指數與房價的關系[J].地產論壇，2007，（11）：41-43。

Real Estate Prices， CPI and the Growth of Consumer Demand

——Based on the Empirical Analysis of VEC Model

CHANG Ye

（Lanzhou Provincial Capital Sub-branch PBC， Lanzhou Gansu 730000）

Abstract： The paper analyzes the long-run equilibrium relationship among the real estate price， CPI and the growth of consumer demand and Granger causality by using VEC model， deeply studies the influential mechanism of the real estate prices on the consumer demand and CPI by means of impulse response function. The conclusions are that the wealth effect of the real estate prices is bigger than the substitution effect， the real estate price and CPI promote each other， the influences of the rise of the real estate price on CPI are negative first and then become positive.， the rise of CPI is not conducive to the expansion of consumer demand， and consumer demand growth has no significant effect on the rise of CPI . Finally， according to the analysis results， the paper puts forward some policy suggestions.

Keywords： real estate price； CPI； consumer demand； VEC

責任編輯、校對：楊振峰