房地產建設項目的工程成本管理

（大連博興工程咨詢有限公司，遼寧 大連 116011）

房地產建設項目的工程成本管理

湯海輝

（大連博興工程咨詢有限公司，遼寧 大連 116011）

成本管理在房地產企業中逐漸被重視，建立了一系列的成本管理體系及流程，以規范和加強成本管理工作。成本管理一般分為前期計劃、過程控制、竣工結算與項目后評價四個階段，每個階段并不是孤立的，而是相互對應、相互驗證的關系。

房地產；成本；管理

隨著國家房價調控措施的不斷出臺，市場競爭的愈發激烈，房地產的利潤空間不斷被壓縮，但工程成本卻不斷上漲。成本管理在房地產企業中逐漸被重視，建立了一系列的成本管理體系及流程，以規范和加強成本管理工作。成本管理一般分為前期計劃、過程控制、竣工結算與項目后評價四個階段，每個階段并不是孤立的，而是相互對應、相互驗證的關系。

一、前期成本計劃

1 合同分判方案。由于建設項目涉及的專業、材料和設備眾多，需要有眾多的承包商和供應商參與施工和供貨，因此，應提前做好各自的承包范圍和內容及各承包商之間的施工界面劃分方案，盡量避免出現合同內容重復或漏項的情況。具體的分判方案應根據項目的業態、規模、工期等具體情況制定。合同分判方案的內容應包括承包合同名稱、承包范圍及內容、施工界面劃分、招標采購方式等信息。

2 投資估算。投資估算應根據合同分判方案進行分解，以便和以后的實際成本作比較。在房地產企業中，投資估算已作為成本管理工作者最重要的考核指標，因此，在編制投資估算時，應將交房標準、材料設備使用檔次作詳細的說明，并充分考慮不可預見風險費用。

3 招標采購計劃。招采計劃的進度應滿足工程進度計劃的要求，在單項工程進場施工前，應完成招標采購工作并簽署合同，對貨物的采購招標，還應考慮到材料和設備的供貨期。確定進場時間后，可推算出招標工作的開始時間。

4 資金需求計劃。根據工程進度計劃、投資估算及付款方式可計算出單位時間內的資金使用量，工期較長的項目可以季度為單位，較短的可以月為單位。資金需求計劃為投資人的資金準備提供了參考依據，只有資金到位的情況下，才能確保滿足項目的順利實施。

二、過程控制

過程控制為成本管理系統中最重要環節，將直接影響到項目的成敗。在項目實施過程中，成本控制工作可從設計方案的經濟比選、招標與合同簽訂、進度款控制、設計變更與簽證的審核等幾大方面加強管理，以達到事先控制和事中控制的目的。

1 方案的經濟比選。設計方案是控制成本的源頭，在多方案的條件下，應測算每種方案的工程造價，為決策者提供依據。

2 招標與合同簽訂。只有通過充分的競爭，招標人才能得到質優價惠的承包商和供應商。對房地產企業而言，招標方式最好采用內部邀請招標，這樣可以有足夠的時間可以去了解各個投標企業的實際情況，也可以有足夠的時間對各投標文件進行全面的系統的分析。雙方在工期、質量要求、工程造價及各自所承擔的責任和義務都沒有疑義后，方可簽署合同。招標與合同簽訂過程在項目實施階段中屬于事先控制，為合同的順利履行、工程的順利實施起到至關重要的作用。

確定合同金額后應與投資估算金額做對比，并分析差異的原因。如超出估算金額較大，可考慮對其它分項的投資估算額進行調整，或可向投資人追加投資金額。

合同條款的擬定要嚴謹細致，不要出現模棱兩可的詞匯，對合同雙方的責、權、利要約定清楚，對發生違約情況的罰則要可執行，特別是需要明確承包人應完成的工作范圍及內容，可最大限度的減少實施過程中發生爭議與索賠的情況。

3 進度款控制。按合同約定的付款方式，發包人應當及時向承包人支付進度款。成本管理在進度款支付流程中應承擔審核承包人上報進度款的工作。為避免出現超付的情況，成本管理工作者應仔細審核上報的進度款申請，并到現場核實實際完成情況。每期的進度款應采用累計方式進行計算，與合同金額實時比較，這樣可有利于對總額進行控制。

4 設計變更與簽證。在項目建設過程中，發生設計變更和簽證在所難免，但怎樣有效控制發生的量對成本控制有很大的作用。為能及時了解設計變更及簽證所發的金額，應對變更及簽證及時處理并轉交給成本管理部。成本管理部應設立設計變更及簽證臺賬，每月進行測算統計并進行累加，當累加金額超過合同金額的一定比例后（一般為5%），應及時發出成本預警告知其它部門，對后期的變更及簽證量要嚴加控制。

三、竣工結算

竣工結算作為成本管理的最后一個環節，反映了工程的真實造價，是前期計劃、過程控制水平的集中體現，因此，大多數地產企業對竣工結算工作非常重視，一般都設立了多級審核制度。

竣工結算作為結算工程價款的經濟文件，首先要注意結算資料的完整性，一般包括施工圖（竣工圖）、施工合同、設計變更及簽證、甲供材清單、承包商上報的結算書以及其它資料。設計變更及簽證的書面材料上經發包人、承包人及監理人代表簽字蓋章后方可作為結算的依據。

為保證審核結果的準確性，審核的方法應采用詳細審核法，對工程量和綜合單價逐條進行審核，對核減的部分要有理有據，不要為維護企業利益，而盲目的進行核減。對有爭議的部分，核對雙方應做爭議匯總表，列明爭議產生的原因，爭議的金額、對方的訴求和己方的建議處理方法，由成本管理部相關人員統一研究處理，并與承包商協商達成一致意見后形成書面文件作為結算依據。

竣工結算總造價應分為合同范圍內造價、設計變更造價、合同范圍外增加造價、簽證部分造價及索賠金額，與合同金額做對比分析。

雙方無疑義后，應編制結算審核報告，報告內容應包括項目概況、審核的范圍及內容、審核的結果及審核的說明。報告出具后雙方應簽字蓋章，委托第三方審核的還需加蓋第三方印章。

四、項目后評價

項目完成后，成本管理部應統計整理完整的結算數據，與投資估算金額、合同金額相比較，對于超出合同金額較大的項目，應重點予以研究，分析超出原因，以便在下一個項目制定相應的預控防范措施。同時，已完項目的結算數據也可作為待開發項目制定投資估算的重要參考依據。

[1]王偉.基于全過程造價管理理念下的施工階段工程造價動態控制研究[D].昆明理工大學，2008（09）.

[2]李露梅.工程建設項目設計階段工程造價控制研究[D].天津工業大學，2008（09）.

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