房地產企業融資困境及發展優化策略探微

趙森

【摘 要】在當前國內銀行金融體制下，房地產企業發展過程中的高負債率不斷升高，房地產企業融資難現象非常的普遍。本文將對房地產企業融資中的問題和困境進行分析，并在此基礎上就其發展優化策略，談一下自己的觀點和認識，以供參考。

【關鍵詞】房地產企業；融資困境；優化策略；研究

一、房地產企業融資難問題分析

近年來，隨著社會經濟的快速發展和城市化建設進程的不斷加快，房地產行業的發展可謂突飛猛進，但十八大以來國家及相關部門對泡沫經濟現象的打壓，使得很多房地產企業尤其是中小房地產企業出現了較為嚴重的融資難問題。

1.融資環境帶來的制約

第一，政策方面的制約。對于大部分房地產企業而言，由于銀行信貸融資方式較為便捷和方便，而且所需成本比較低，因此更傾向于選擇銀行信貸融資方式。在該種情況下，應當滿足準入條件、審批要求和周期長等層面的要求。尤其是近年來，現行的法律規制對房地產信托以及債券融資渠道進行了嚴格的限制，以至于很多房地產企業憑借這種方式進行融資，難度非常的大。

第二，金融市場的制約。在長期的發展過程中，證券市場發展速度也比較快，然改革發展步伐依舊過慢，缺乏有效的信用保障，金融創新以及監管力度明顯不足，以至于很多金融產品難以有效應用，對拓展房地產企業融資渠道非常不利。

2.房地產企業自籌資金能力有限

對于房地產企業尤其是中小房地產企業而言，其自籌資金在全部資金來源中的比例遠低于25%，絕大多數的自籌資金源于商品房的預售，其中又有大部分來源于購房者的個人住房按揭貸款。房地產企業發展過程中的自籌資金能力有限，資產負債率較高會增加房地產企業生產經營風險，同時也會影響其融資能力。

3.房地產企業融資渠道比較窄

房地產企業，尤其是中小房地產企業因不具備上市融資資質，因此難以通過股權方式進行融資。近年來，上市門檻逐漸提高，使得很多房地產企業難以通過該種渠道和方式進行融資。目前來看，很多房地產企業采用的融資方式以銀行信貸、民間借貸為主，其中銀行信貸又受宏觀調控、房地產企業的資質影響非常的大，加之信貸條件非常的苛刻，使得融資成果并不樂觀；對于民間借貸而言，由于其利率非常的高，因此也就加大了融資風險，增加了房地產企業的融資成本，融資效果依然不理想。

二、房地產企業融資發展優化策略

1.加快融資多元化進程

房地產企業發展過程中，多元化的發展模式中一元化融資形式占據主導地位，通過進一步擴大融資范圍，為房地產企業發展提供發展動力。實踐中可以看到，一元化融資形式使得銀行風險過大，容易出現系統性的金融危機現象。針對這一問題，只有通過發展金融市場，健全和完善金融體系，不斷拓寬融資渠道，才能實現房地產行業的多元化融資，才能確保房地產行業的平穩發展。傳統的房地產融資市場上“一元化”模式，主要是指房地產企業融資過程中，更多的是依賴銀行信貸資金，而前者主要是通過資本市場的建立和發展，不斷拓寬融資渠道，運用多種方式進行籌資。在二級房地產市場上，建議房地產企業關注信托證券以及投資基金等產品，可根據實際情況和需要，選取不同形式的融資方式。從長遠的發展視角來看，采取多元化的融資方式，是未來房地產企業融資的必然趨勢。

2.房地產企業可以采取債券融資方式

對于房地產企業而言，其資本結構中的債務占一定比例。如果債務過高，會增加房地產企業的破產風險；如果債務過低，則說明資金應用效率偏低。基于此，在確保企業財務穩健的基礎上，根據房地產企業的類型選擇債券形式，這有利于企業財務杠桿的作用有效發揮，從而實現企業、股東收益的最大化。就當前國內房地產企業來說，其債務通常為短期債務融資，而且多來自于銀行貸款。實踐中可以看到，原則上只要企業四證齊全、而且投資額能夠完成35%以上，銀行基本上都會發放貸款，但總體而言開發貸款是短缺行為。對于房地產企業而言，中長期資金的需求量非常的大，長期直接融資產品可改善企業負債結構，對于有效融資，意義重大。

3.房地產企業創新融資方法

針對當前房地產企業融資難問題，筆者認為應當不斷創新和改進融資方式，比如采取典當融資形式。所謂房地產典當，即房產權利人為出典人，按事先約定的典價將房地產權利過渡給承典人。房屋使用者可不占有該房地產權，但是可以應用該房屋，并有權將房屋出租、或者轉讓房屋典權。在典當過程中，通常要明確期限，在典當期滿以后，典當人交還典價和利息，然后按約定將出典房屋贖回。通常情況下，典當融資受限于典當行自身實力的特征，時限短、規模小以及利息高等特點，使其更適用于中小房地產企業的短期融資。以某房地產企業典當融資為例，2014年6月20日，該房地產企業在開發中資金鏈斷裂，而信貸規模收緊，融資遇到了困境。為緩解這一問題，該房地產企業負責人專程前往杭州，以土地作抵押向典當行融資700萬元，后者對該房地產企業進行全面考察后認為抵押物可以覆蓋貸款，一周內即完成了貸款發放，緩解了該房地產企業短期資金周轉不靈的問題。由此可見，典當融資形式對房地產企業，尤其是中小房地產企業而言，是一個不錯的選擇，可以有效應對融資困境問題。

三、結語

總而言之，近年來房地產企業發展迅猛，同時也存在著新項目過多、規模過大以及房價增長過度和經濟結構失衡等問題。因此房地產企業應當不斷創新思路，采取多元化的融資方式，只有這樣才能有效應對融資難問題，才能確保房地產企業的可持續發展。

參考文獻：

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