央行降息樓市應聲而動：房企謹慎漲價 購房者恐慌

邢飛+桂瑰

近日，央行降息出乎意料，盡管央行負責人強調，此次利率調整仍屬于中性操作，并不代表貨幣政策取向發生變化，還是讓整個樓市應聲而起，出現沸騰之勢：新房、二手房在降息利好之下出現成交高峰，十余只地產股股價漲停，之前看空的言論迅速被各種樂觀的氛圍所取代。

不過，業內人士提醒，在樓市整體供過于求新常態之下，降息不會改變房地產市場基本面。房地產業實際已經進入一種全新階段，供大于求的狀況可能會持續相當長時間，競爭也會成為市場主旋律。

●新房

利好疊加促使新房供需兩旺

在多樣化的促銷優惠以及政策利好帶來的預期轉變的雙重作用下，近日北京樓市成交量高位企穩。據亞豪機構統計數據顯示，前段時間北京商品住宅累計成交2889套，成交面積達28.18萬平米，環比分別上漲5%、11%。至此，北京商品住宅周度成交已連續5周保持3000套左右的銷量水平。截至11月23日，11月商品住宅共出讓9069套，創今年新高。

貨幣信貸政策的疊加效應正逐漸在樓市顯現，市場重拾信心，再加上開發商在價格上做出讓步，促使剛需和改善型購房者率先出手，此前購房者持幣觀望的堅冰正在被打破。北京商品住宅成交量排名靠前的項目均讓利于購房者，如排名首位的住總萬科·金域華府周邊在售項目定價已高達4萬～6萬元/平方米，而該項目僅以3.5萬元/平方米的低價入市，因此熱銷。

●二手房

二手房市場率先升溫

降息對二手房市場的刺激作用立竿見影，來自機構的統計數據顯示，降息首日，二手房市場就迅速升溫，當天我愛我家全國12個城市門店咨詢量顯著上漲，委托量也出現了明顯增加。業內表示，本輪降息與9·30房貸新政、公積金異地互認，將對二手住宅市場形成利好疊加影響，從目前到明年春節前二手房的大批優質房源會釋放出來，成交量將持續回升、成交價因此企穩復蘇，甚至出現小幅度上漲的可能。

據偉業我愛我家市場研究院統計，降息首日，北京當天的業主到店咨詢量比前一周六增長140%，客戶到店咨詢量比前一周六增長了95%;業主房源到店委托登記量比前一周六上漲3.4%，客戶買房需求登記量比前一個周六上漲5.6%;北京區域上周六全天的電話咨詢量比前一個周六增長了17%。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，從降息落地首日市場的實際表現來看，購房人和業主的入市意愿都有了很顯著的增加。二手房市場的供求雙方對于降息反應敏銳，到我愛我家門店登記和賣房、置業的人群顯著增加，這或將預示著9·30新政后市場新一輪反彈升溫的開始。

●股市

十余只地產股漲停

近日房地產板塊出現井噴行情，北辰實業、嘉凱城、泛海控股、泰禾集團等多達12只個股漲停。值得一提的是，地產股四大龍頭中的保利地產、招商地產也加入了漲停隊伍。

業內人士表示，降息有利于地產銷售，緩解投資下行趨勢。因為降息一方面降低購房者貸款月供，提升購房需求;另一方面降低地產商融資成本，緩解投資下行趨勢。未來，非銀行金融和地產板塊將持續看好，這兩類公司特別具有長期投資價值。

港股內房股也跟隨大漲。受惠于萬達上市傳言，萬達酒店發展漲幅一度接近90%，收盤時漲幅仍接近70%。而合景泰富、融創中國、雅居樂地產、世茂房地產、碧桂園、中海外等多只股票漲幅均超過10%。

今年以來，房地產板塊便頻吹利空，但近日央行降息的利好消息讓不少投資者對房地產板塊重拾信心。中金公司認為，降息是一個更加明確放松周期的開始，未來相當長時間內市場面臨的是相對寬松貨幣政策，同時各項改革持續推進，這樣的環境將進一步利好房地產板塊。

●心理變化

開發商 ?謹慎漲價跑量為主

雖然政策利好樓市，不過，房企的態度相對謹慎。

亞豪機構的統計數據顯示，入市項目的定價較為保守，老項目后期開盤價多與前一期價格標齊，還有一些開發商抓住這一時機加大優惠力度，沖刺業績。如近日開盤的亦莊金茂悅在推出樓王產品的同時，對前期產品采取了周末限時優惠40萬元的活動，以特價房形式加速去化，別墅項目滟瀾新宸長橋墅在開盤前推出了首付一成的優惠活動。

東亞新華地產營銷總監賈玉鵬告訴記者，降息對樓市來說肯定是個利好，一方面，降低了房企的開發成本，另一方面，也降低了購房者的購房成本，同時，它還對購房者心理產生較大的影響。不過，受今年市場不太樂觀的影響，很多房企的任務并沒有完成，最后還在沖刺階段，因此，一般房企不會寄希望于漲價，依然是以跑量為主。

購房者 ?開始恐慌入市

雖然不少房企表示多數項目暫時漲價的可能性不大，但降息確實還引發了購房者的恐慌。

一直想買房的小張（化名）表示，看到降息之后，買房的信念更加堅定，并且想盡快買房，“主要是降息降低了購房成本，買房的負擔會略微少了一點點，更主要的是，我擔心房價會上漲，一耽誤，可能明年又白干了”。

據記者了解，對商業房貸客戶來說，根據央行此次發布的金融機構人民幣存貸款基準利率調整表，5年以上貸款基準利率為6.15%，較此前的利率下降0.4個百分點，相當于此前利率打了9.4折。按照商業房貸100萬元，基準利率，按20年等額本息還款計算，降息前月供為7485.2元。此次降息后，月供將降至7251.12元，每月減負234.08元，全年可減負2808.96元，購房者的購房成本在降低。

記者在采訪中發現，擔心房價上漲而恐慌入市的人不在少數。從近日售樓處和中介門店的情況來看，恐慌入市的態勢已然成型。

●分析

同策咨詢研究部總監張宏偉

短期利好長期利空

這次降息是自9月30日“央四條”松綁信貸政策后，房地產再度迎來的信貸利好政策。但是央行降息還從側面反映出另外一個問題：央行越降息，地方政府越“救市”，說明當前市場形勢依然相當嚴峻，盡管樓市接下來幾個月成交量會短期反彈，但是，一波行情之后壓力會更大，尤其是對于大多數二線、三四線城市來講，庫存偏大去化周期偏長的問題遲早還是會暴露出來。因此，一定意義上來看，央行降息意味著對樓市“短期利好，長期利空”，并且也很難避免長期利空的發生。對于樓市來講，在央行降息等政策刺激之下會出現一波入市的行情，短期內來看，樓市接下來幾個月成交量會短期反彈，甚至對于一線城市及市場基本面良好的城市來講會出現小幅漲價的現象。endprint