賣房炒股 醉了還是有錢任性

桂小筍

如果說，此前股市的多空雙頭只是在“不跌老子一分錢都不買”和“不逼空逼死你老子跟你姓”的境界來回掙扎的話，那么，12月2日9100億元的成交量，估計要讓許多等著回調再買股的投資者們妥妥哭暈在廁所里了。

有一句口號是這樣喊的：賣房炒股！

火熱的股市帶來了投資機會毋庸質疑，但是，在生活中占據重要地位和投資品類的房產，真的已經沒有投資的價值而淪為昨日黃花了嗎？

“中央的政策非常清楚的強調了，整個（行業）的一線呈現長效投資和雙效，注重長效和雙效的監控，行業庫存壓力非常大，在這樣一個大的環境里面，地方政策現在也逐步的開始做一些調整;信托和其他的融資方，也開始慢慢關注這些。” 在第十四屆中國股權投資年度論壇上，五牛基金高級投資副總裁陳國華出具了一些數據，這個數據顯示，在今年前十個月的時間里，房地產的銷售情況極不樂觀。

但是，這些背景是賣房炒股的必備條件嗎？早在2007年前后，股市急速攀升之時，就有賣房炒股的說法開始流傳，筆者曾經記得，當大盤指數在六千點左右時，曾經參加過一場論壇會議，會議雖然規模不大，但與會的專家群情激憤，一致認為能上萬點，只有一位參會者默默坐在角落，小聲提示著風險。

當所有人都漸漸瘋狂時，明辯投資風險的才是智者。普通投資者在這種混亂的環境中，難以把控自己讓投資“跟著感覺走”。

對比在最近兩年急速攀升的地產投資基金們的觀點、券商觀點、地產界大佬觀點，或許可以為大家提供一些參考的依據，看看在地產領域，是否真的喪失了投資的契機。

最近喊出賣房炒股口號的是國泰君安首席經濟林采宜，其在11月26日的國泰君安證券2015年投資策略研討會上說，股市已經見底，目前站在一個短周期的牛頭上，降低房地產類的資產品種配置比例，賣掉房子買股票。

而這種觀點甫一出口，就引來了一大票兒的圍觀群眾，任性的地產牛人任志強卻反駁：你們以為北京房價能跌了？門兒都沒有。

在地產行業有一個指標非常清楚，即房地產銷售面積和銷售速度的匹配情況，即所謂的去化率，但陳國華從數據中卻分析出，形勢“不是讓我們非常樂觀”。而不樂觀的主要考慮，是庫存量變大。

如上種種可知，房地產目前面臨著庫存去化時間延長、且未來有行業洗牌的可能的危局，這種狀況下，一線城市由于人員結構、鋼需等需求的特殊性，價格難言大幅下跌，而其它城市是否能夠將房價支撐到底，則是未知。

不過，對于投資者而言，房地產這樣大額的投資品類，如果不能保持一定程度的年復合增長率，是否還會有投資的必要呢？

綜合多方觀點可以看出，投資者對房地產這一投資品類的持幣觀望態度十分強烈，供需變化的制衡點在發生傾斜。例如，此次A股交易額度不斷刷新高度，據公開消息稱，是因為有大量的資金流入A股，包括此前投在房地產領域的資金。

11月21日晚間，央行意外宣布降息，決定自2014年11月22日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。此次降息接軌之前“限購”、“限貸”政策的相繼取消，這被認為，是為低迷的地產行業再次注入了一劑強心針。

但是，多位擁有地產投資基金業務的投資人卻提及，即使在這樣的狀況下，房地產加速洗牌仍是定局。

這被認為，將為另一種和地產相關的產品——地產信托帶來發展的機會。從投資品種來看，房地產可供投資的品種包括住宅、商業地產、旅游地產、特殊公用這幾大類，而從投資方式來看，有貸款、股權投資、組合運用、財產權模式等。

格上理財曾經梳理過于地產信托相關的產品，并對這些產品的風險進行了提示，例如，貸款類信托操作相對成熟，運行成本較低，但融資項目要滿足 “四三二”條件，即“四證”齊全（國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證）、自有資本金投入達到30%、開發商或其控股股東具有二級及以上開發資質;股權投資是信托計劃優于銀行貸款的一大特色，資金通過收購股權或者增資擴股的方式向項目公司注入，信托公司往往會向項目公司派駐董事以及監管人員。此類模式在項目運作初期運用較多，能起到過橋融資的功能，使項目達到銀行或者信托的貸款要求;財產權模式是指融資方將其持有的能產生穩定現金流的已建成物業房產信托給信托公司，設立財產權信托，然后由信托公司發行信托計劃募集資金購買融資方持有的財產權信托的受益權。融資方在不喪失財產所有權的前提下實現了融資，在條件成熟時，可以過渡到標準的REITS產品。

如果投資者選擇此類產品進行投資，需要注意這些方面的風險。