房地產泡沫風險小產能過剩風險大

年初房貸持續收緊。據新華網報道，與往年“年初松，年末緊”不同，2014年開年各銀行的房貸業務并未放松，大量股份制銀行和城商行已退出房貸市場，首套房貸款利率八五折優惠已經絕跡。

房地產市場去杠桿化是對房地產泡沫的嚴峻挑戰，如果真的有泡沫的話。

金融泡沫的特點就是債務高杠桿，中國溫州、鄂爾多斯等地就是先例。溫州炒房團組團到各地以民間一分息融入的資金購入某地房產，房產當年升值的幅度必定在20%以上，而后出售房產或者以房產抵押的方式從銀行獲得資金進入高利貸、房地產、礦山等高收益領域。這并不奇怪，這些地方的房地產市場崩潰的先兆就是民間高利貸市場崩盤、銀行壞賬離奇上升。從有房地產市場化以來，頻繁進行的調控，提升了一些中小城市的高利貸市場崩盤的頻率。如《南方周末》報道的山東鄒平、《華夏時報》報道的鄂爾多斯等地，高利貸以中小企業、礦山為殼，與房地產市場有著千絲萬縷的聯系。

房貸收緊，一些地方的地價還在創出新高，就不是房地產泡沫能夠解釋的，而需要用中國特色的地方主導的GDP政績加以解釋。

有學者并不贊同中國存在廣泛的房地產泡沫，新加坡南洋理工大學經濟學教授黃有光最近撰文駁中國房價泡沫論，指出至少這3年來，全國平均市場房價（以前政府或單位輔助的房價不可比）增加遠遠少于居民收入。

不排除在某些大城市中心地段的房價增加，可能超過人均收入。這是預期中的經濟現象，不會造成嚴重社會問題，也不應該會引發金融危機。英國《經濟學人》近日刊登有關各國房價比較的文章，相對于長期平均，中國的房價相對其人均可支配收入，被低估37%。這是所有23個主要國家與地區中被低估第二厲害的國家；被低估最大的日本達到38%。

判斷房地產泡沫這一結論的論據很簡單，如果中國房貸緊縮而房地產市場保持堅挺，說明房地產市場受到收入增長的支撐，沒有泡沫。起碼迄今為止，一二線城市能夠禁得起市場的考驗。融360監測數據顯示，1月雖然銀行貸款處在均勻發放階段，但整體信貸額度依舊趨緊。房貸趨緊近一年，一二線尤其是一線城市房價仍在持續上漲，說明這些地區的房地產市場無泡沫。

而三四線城市則岌岌可危，一些小城市增加了房產推銷力度，甚至動用政府力量推銷，說明此前大量庫存未能得到消化。政府為了GDP與地方財政收入大力賣地卻沒有考慮到消費能力，這些地方會撐死的。這樣的房地產市場面臨的不是泡沫風險，而是產能過剩，與政府為了推動GDP上馬鋼鐵、水泥、電解鋁等過剩產能沒有什么不同。與泡沫崩潰不同的是，這些地方的銀行壞賬將因此而上升，不會出現急性泡沫崩潰風險，傳染性也不強。

中國房地產市場與日美等國有所不同，收入上升、泡沫風險與產能過剩糾纏在一起，各個城市、各個地區千差萬別，試圖以房地產金融一個理論統括房地產市場，是不可能完成的任務。