樓市第一砸的背后

高房價城市杭州因為天鴻香榭里降價，迎來馬年第一砸（售樓處），使剛需人士看到了房價下跌的希望。

房價下挫有樓盤緊鄰高壓線的特殊原因，也有后市不明朗，開發商以周轉率尋求現金安全邊際的原因。

房貸收緊政策起到了一定作用。

據《中國之聲》報道，2014年以后，南京難覓優惠房貸利率，有銀行上浮30%，有銀行不接房貸。個人房貸難批，幾乎所有的銀行都出現了額度緊張，批貸、放款慢的情況，少的要11月，多的要等半年以上。處于市場一線的商業銀行比央行還要激進，央行2014年信貸政策工作意見還明確提出要落實差別化住房信貸政策，滿足首套自住購房的貸款需求。

銀行收緊房貸是避免未來金融風險擴張的舉措，也是與市場博弈，試探市場承壓底線何在。如果逐步收緊房貸，而房地產市場居然還能保持平穩，銀行正好抽身而退，用購房者的真金白銀夯實房地產市場。所謂的房地產泡沫也就成為真實的消費需求與投資需求，金融杠桿消失，泡沫不治而愈。

這是不可能實現的夢想。一步收緊房貸將導致中國經濟出現不可逆風險。如2013年央行實行穩健的貨幣政策，導致6月銀行間拆借利率一度上沖到30%，央行不得不短期注水以緩解貨幣“旱情”。此后央行的總體貨幣政策保持穩定不變，但會根據銀行間利率及時進行微調，以免形勢失控。貨幣政策調整如同拉橡皮筯的過程，弦越繃越緊，但不至于斷裂，房地產金融去杠桿也會照此執行。

房地產金融規模大還在其次，關鍵是房地產作為信用替代物的重要性不可或缺。這是中國市場信用低下的必然結果，信用低下金融流通需要抵押或者擔保，目前鋼貿等市場融資惡性崩潰，顯示經濟下行期，擔保讓企業成片死亡。而抵押物，目前沒有一類抵押物的價值、使用范圍能夠超越房地產。農村金融改革允許農民抵押土地經營權，結果還是著落在地上。

除非中國建立真正的信用經濟，否則，各方必然會找尋到某種抵押品作為融資增信產品，降低交易成本，黃金鋼鐵礦山股權都能成為抵押品，而最大宗的抵押品無疑是房地產。這是殘酷的現實，靠譴責無法改變市場規律。

如果加上房地產作為抵押品的貸款，則中國的貸款半數以上與房地產難脫干系。筆者所到之處，無論大中小城市，幾乎每個城市都有龐大的新區，高樓大廈拔地而起，這些建筑的背后是一根根或明或暗的融資血管。

房地產去杠桿，只有少數幾個外地富裕人士集中購房的城市不會受到影響，如三亞90%為外地人購房，半數以上以現金購房，這些購房者用真金白銀夯實了當地的房地產市場。北京同樣如此，源源不斷的北漂們土豪們將資金砸在此地，爭取一席之地，尤其是城市核心區域，成為現金造就的安全島。而其他三四線城市未必有這么幸運，一旦房地產去杠桿，實體不振高利貸盛行的中小城市難逃一劫。

被視為經濟“萬惡之源”的房地產，現在受到了懲罰。但國人應該有能力進行理性思考，考慮房地產之所以成為債務樞紐、金融潤滑劑背后的深層次制度原因，有能力進行制度性改良。