北京學區房之痛

老莫（化名）很犯愁。他是一名博士畢業生，婚后在北京小西天買了一套房。他的兒子將在2015年升入小學。作為中國教育制度的優勝者，他希望給兒子在這套體制中創造一個好的起點。但是實地探索后，他才發現現實道路遠比想象中困難。

今年年初，教育部下發了關于“進一步規范義務教育免試就近入學”的文件，提出到2015年，在4個直轄市、5個計劃單列市和10個副省級省會城市的所有縣（市、區）100%的小學劃片就近入學，90%以上的初中實現劃片入學。

根據教育部文件精神，北京市教委開始推出學校撤并、小升初直升、“九年一貫制”等一系列教改措施，希望通過學區聯盟、大校年級組制、教育集團、教育集群制等方式，實現名校和弱校之間的教育資源均衡配置。

在幼升小階段，“共建生”這一方式在教育部文件中被正式取消。北京市統一使用電子學籍、劃片入學、電腦派位等方式實行擇校。這意味著“京籍+房產”成了入學的基本前提條件。

“我們不是不能承擔非京籍學生，但是在最初規定他們享受同城待遇的時候標準沒有執行好，所以就會讓所有人覺得北京那么好上學。有錢的、有權的全到北京來了，這就無序了。”北京市東城區教委信息中心負責人王喆是地道的北京人，他覺得無序的狀態還有，“賣菜的也說，在這租個房，交幾千塊錢贊助費，就管我（孩子上）6年（學），北京的條件多好。”

王喆算了一筆賬：“包括老師的工資、校舍的使用、設施設備、人員的調配，包括參加各種活動（區政府）給的補貼，（每人）每個學期要七百多塊錢，一年1400塊，”折算下來，“從幼兒園到高中畢業，（政府給）一個正常孩子花30萬。”這讓他覺得，嚴苛的戶籍制度和片區劃分，才能回歸到最初設定的底線。

在教育部正式下發改革文件之前，東城區教委早已聞風而動。“改革的具體方案（各個區）自己定，但是整體趨勢全是按照三中全會十八大的思路。”王喆說，東城區教委為此制定了“3個100（天）”計劃。

第一個100天是找區內各社區、街道、關系單位、學校領導班子了解情況，找出明顯要改掉的問題并確定方案。東城區有史家胡同、府學小學等知名小學。

“最初的時候，學校也都差不多，可能這個學校有好老師，有了好苗子。”一位東城區教委內部人士說，“后來所有的投資、大投資（都慢慢傾向于這樣的好學校）。好的生源也帶來了更大的家長關系。區里不給我錢，國家給我錢，史家小學（弄個）什么什么工程，就有1500萬（投資）。”

這種“好的更好，差的更差”馬太效應讓很多學校常年招收不到足額的片區內京籍學生。 “為什么年年海淀、西城出中考狀元？因為他們把北京市好的生源弄走了。”上述內部人士說，各區縣之間的升學率競爭已經到了白熱化的程度。

市場供需不平衡

招生工作結束后，東城區織染局小學校長王鳳嶺給王喆發了條短信：“目前必收的片內學生已經35個，京籍人數達到了50%。”而去年的比例是19%。織染局小學與名校黑芝麻胡同小學結成了深度聯盟，原本冷清的招生工作也有了起色。

在東城區教委的綜合改革方案中，最先實施的是青年湖小學與北京市第171中學組建九年一貫制學校：2014年入學的青年湖小學新生6年后可直升171中學。消息發布后，很多家長為了獲得171中學的敲門磚，春節前后就籌劃在青年湖小學片區內購置學區房。“基本上在一個月內每平米漲了3萬塊！”王喆接收到反饋信息后覺得不可思議。

老莫一開始并沒有考慮購置學區房。隨著教改的推進，他所在的海淀區也慢慢落實新政。海淀區的名校資源相對來說更集中，相應的入學政策也更為嚴苛，比如不成文的規定：在片區內租房的京籍家庭并非入學首選。意即，戶籍和房產是兩個缺一不可的、必須同時滿足的條件。老莫犯愁的是，他名下房產片區內的小學讓他非常不滿意。

他本想帶兒子參加幼升小裸考——名校通過幾輪面試后擇優錄取，“完全就是拼孩子。”但是在教改新政的推進下，公立學校都取消了考試入學，只有一些私立學校和寄宿制學校還在進行。一想到考試題目有可能是“請考生撥打電話詢問天氣預報，然后復述給老師”和各種認字、數學邏輯圖形題，還有高昂的學費和不超過1.6%的錄取率，老莫決定不讓孩子受苦。他想過再去讀個北京師范大學的博士后，讓兒子進入名校北師大附小，但這也沒有任何保障。“到目前為止，我只聽過一個（今年通過關系）落實下來的，關系超硬的。”知情人士告訴他。

“只能換房子！”老莫跟老婆商量說。

教改的出發點是為了打破教育資源分配不公平的現實，但卻引起了各地又一波的“學區房熱”。究其原因，還是教育資源不均衡的現狀以及入學政策存在的制度性缺陷。

制度性缺陷進一步固化了房產、戶籍和入學的關系，也進一步限制了人們自由遷徙的意愿。一旦你決定搬到另外一個地方，哪怕是馬路對面，也得首先考慮你的房產還在不在片區內。

為了能提高享受優質教學資源的幾率，更多家長比老莫準備得更早。他們在孩子出生前就著手準備購買學區房。

去年3月，海淀區五道口華清嘉園賣出了一套每平米10萬元的天價學區房，被稱作“宇宙中心”。這個區的房屋中介們一年后還津津樂道于此。

李強是中關村第一、第二、第三小學片區內的一名房產中介，他專做學區房買賣。8月是學區房成交旺季。他每個月都能成交1-2套學區房。李強說，這個片區內的房源已經很少了，而中關村一小學區的中關村南三街、東南小區、航天社區、燕北園、教委計生委大院、空間物理所小區的房價基本維持在6-8萬/平米。中關村二小學區房華清嘉園以小戶型為主，面積多在37～60平方米，“單價高，但是戶型小，總價就低，容易出手。”

這樣的小戶型學區房是徐順（化名）的首選。他已經連續看了好幾處房源。通觀全局后，他制定了一份詳細的購房方案，保底是買個一流二類小學的學區房，以期能派位上個好初中。最完美的是一步到位，買個能上一流一類小學和好初中的學區房，并且學區房周邊環境、交通設施都很完善。

他開始觀察小區的電梯：有好牌子電梯所在小區相應的物業管理水平也較高，一般的次之，沒有電梯的大多是老舊的公房。購買公房的好處是只需繳納少量稅款，但房屋本身以及周邊環境設施讓徐順很猶豫。

“（就是）這樣的（老）房子也很少了，他們都在等著政府拆遷呢。”李強每天帶著客戶往返學區房多趟。

海淀區是北京學區房交易最熱的一個區。根據鏈家地產的統計， 2013年北京市學區房成交均價上漲31.4%，高于全市平均漲幅5.5%。重點小學學區房漲幅更是達到33.5%，比周邊非學區房價格高出30%以上。教育資源相對集中的海淀區，個別樓盤高出周邊50%。而2013年重點小學學區房成交量排名前20的項目中，近一半位于海淀區。

徐順看中了華清嘉園一處50平米左右的房產，業主報價6.4萬/平米。這在徐順的接受范圍之內。而且小區馬路對面就是中關村二小華清校區。這里毗鄰清華、北大和科技創業園，整個小區配套設施也比較完善。但到了落實買房細節時，他發現實際單價遠遠超過了這個報價。

北京市房管局給這一片區限定的最低成交價格是35890元/平米，指導價與業主購房價的差額需要繳納5.6%的營業所得稅、20%的個稅和3%的契稅。這些稅費全部由購房者承擔。也就是說，徐順除了凈房款之外，還得額外支付超過50萬的稅費。加上購房款，他的支出總額將近390萬，折合單價超過每平米7.5萬元。

中介告訴他，這是因為業主急著出售而報的最低價。而這樣的價格，在北京城的學區房中還不算高。根據市場實際情況，黃城根小學學區房價格在8萬元至8.5萬元之間；史家胡同小學學區房價格在7.2萬元至10.4萬元；府學小學學區房價格在7.1萬元至18.2萬元之間，育民小學學區房價格在7.5萬元至8萬元之間。供需不平衡、買賣雙方的心理戰也讓這些老牌名校的學區房價格一路堅挺。

“說房價降了，原來業主含稅報（價），現在不含稅報（價）。”每一筆交易，李強所在的公司都能得到最高成交總價2.7%的中介費。

最終，徐順放棄了在海淀的購房計劃，轉而關注望京地區。

林小月（化名）是一家知名培訓機構的幼升小輔導老師。大學畢業十年，她一直執教于此，接觸了上千名學生家長，能細數北京市每所中小學的優缺點。她最近遇到了一位焦慮的媽媽。

這位媽媽反復比較，想確定哪一所性價比最高。她渴望女兒能上北京市第二實驗小學。她不停地問林：“有沒有可能？”

實驗二小所在片區內學區房掛牌出售的情況讓這里替代五道口成了新的“宇宙中心”：西單文華胡同有兩套房，一套12平米，總價達420萬元，每平米單價為35萬元；另一套13.4平米的平房價格高達465萬，每平米單價為34.7萬元。而此前，文華胡同成交的一套8平米落戶平房，每平米單價達到驚人的36萬元。文華胡同相鄰的文昌胡同也以高價出名：一套14.6平米的平房售價高達460萬，每平方米單價達到31萬。就連實驗二小景山校區的景山東街房價也達到了32.5萬元/ 平米。

“沒有可能性了。”這位媽媽反而覺得高房價讓她更踏實了。

“學區”成了催化劑

北京市教改政策提供了另外一種可能性。

東城區教委最先公布的改革方案中，特別強調了“優質資源帶”的概念。他們把史家胡同小學、史家胡同小學低部、遂安伯小學納入一個系統，把和平里第四小學、和平里第二小學、東師附小納入一個系統，推出了4個“優質資源帶”，承諾資源共享、聯合辦校。劃片時采用了好小學整合差小學、好中學對接差小學、好中學整合差中學的方式來平衡片區內教育資源。

在優質資源帶聯盟中，各學區出現了學區房價格瞬間上漲的現象。比如，遂安伯小學被并入史家小學片區后，該片區學區房價格已經上漲至5-6萬/平米。

隨后，西城區的教改方案中，涭水河小學、長安小學、廣外一小等19所普通小學并入了實驗二小、北京小學等11所名校。這些利好消息拉升了新學區學區房的整體價格走勢。比如涭水河小學周邊的房價已經漲至8萬元/平米左右，甚至超過了中關村一小、二小、三小的學區房價格。

未來，這些資源優勢帶片區的學區房價格還有上漲的空間，只是現在很多家長還在觀望和試探改革成效，房價的上漲還需要一個緩慢爬升的周期。

家長們都開始做起了選擇題：住在差小學邊上，直升一個好中學；住在好小學邊上，對應的片區初中不是最好的；住在中等小學邊上，將來有可能上好初中，也有可能被電腦派位到差初中。“有3個利好擺在你面前的時候總是猶豫不決。”王喆說，他們設計的方案，“（要達到的效果是）無論你選擇哪條路都不讓你把便宜占盡。”

“大家都在看風頭，它（東城區教委）是第一個公布政策的。”林小月覺得東城區教委“辦了一件挺傻的事”。

“都是拍腦袋干的事。你不覺得這是個應景嗎？”上述內部人士說。東城區教委推進第二個“100天”時就遇到了問題：“盟貫帶”之后片區內各種利益機制難以協調。

2014年3月份，東城區學區制綜合改革推進大會之后，教改進入實質性階段。“幾個學校湊一塊兒，（談）工資、人員（調配）、比例問題，方方面面全都得想到。”每個片區內校長自主管理、自主決策。優質資源帶形成后，龍頭學校的校長成了新形成的聯盟校的法人代表，行使用人權、管財權。原來弱勢學校的校長成了空殼司令，“享受待遇，但是沒有實權”。

“有些校長想不開，鬧情緒就只有一個原因，‘利’沒了。”上述內部人士稱，這些失去實權的校長們可以選擇留任，也可以去當督導。和平里學區工作委員會是第三個100天的推進工作，也成了一些校長們的去處。這是一個議事而不決事的機構，“只管提想法，但不能決定學校做不做。”

無法預測的未來

8月的最后一個周末，和平里第二小學學區內的一位家長找到了林小月。她不知道“（優質資源帶）聯盟到底到什么程度”。

林小月告訴她：“如果你在和二，孩子很好，對孩子是好事。如果孩子一般，你就會發現這件事情對孩子非常不好。因為和四會慢慢地把它周邊的學校吸收更多，把好學生都抓走。它的等級差異將出現在它自己的聯盟校里。”家長倒吸了一口冷氣，頓時失去了和二并入優質資源帶后的僥幸心理。

按照相應規定，學校的招生范圍每年都會公布一次，而每次微小的調整都會直接影響到對應房屋的價格。

最為知名的是中關村第三小學每年的學區劃分都是以樓道、馬路為基準。常常同一小區，某棟樓就不是學區房，馬路這邊劃入學區，馬路對面劃出學區。這樣的調整對買學區房既為孩子上學、又為投資的人來說，成了最大的不穩定因素。

朝陽區磚角樓北里小區一位業主因為房子對應的和平里四小學區被取消，不得不降低售出預期，將原來的320萬報價調整為210萬。東城區的青年湖小區對口小學可以直升171中學，但并非所有小區居民都能享受到“學區”的利好，因為171中學只包含小區內的3棟樓。于是，小區內的房價也會出現兩級分化。

林小月能從周邊的環境細節判斷這所小學的軟實力和未來前景。上下班的路上，她要經過知春里小學。她發現這所小學今年發生了很大的變化：以前的宣傳欄上總是貼著年代久遠的標語和早已過期的黨報，更名為“人大附中實驗小學”后，宣傳欄變得五彩繽紛鮮活起來，還經常張貼各種活動剪影。“去看宣傳欄和廁所”是林小月教給家長們考察一所陌生學校的辦法。

但她也知道，這些都不過是變量而已。

“教育平權運動”

一場公民權力意識的自組織行動

義務教育異地入學和異地高考困擾了中國近3億流動人口。起初，幾個年輕的媽媽，為了維護孩子在北京上學的權利，通過線上、線下方式組織有共同利益訴求的異地家長，向有關部門提出訴求。

教育政策最保守的北京市率先破冰。2010年5月，北京市“小升初”政策允許外地孩子可享同城待遇，免試就近入學，家長不需要再繳納包括贊助費在內的各種費用，這可以被看作是“教育平權運動”的第一次微小勝利，但兩年后才真正落地。

2011年上半年，上海、深圳和廣州也陸續有家長加入“教育平權運動”的隊伍。

2012年，教育部政策終于松動，表示在義務教育入學和異地高考上將加快研究，拿出“因地制宜的辦法”。北京、廣東在義務教育入學問題上，率先跟進。但真正做出重大政策創新的是山東，第一個明確表態 “允許異地高考”，而這才是家長們爭取“教育平權”的最核心訴求。

對于教育部及各地政府的政策，參與“教育平權運動”的家長們給予了充分肯定，但他們仍然抱有極大的政策訴求。北京有專門的“教育平權”志愿組織致力于此。

異地高考顯然是一個比義務教育入學更難打破的政策壁壘。2012年8月30日，國務院出臺相關文件，強調各地要保證隨遷子女接受義務教育并在當地參加升學的權利。但是未出臺文件對異地高考做出指導說明。

北京市出臺的“高考過渡改革政策”則給“教育平權運動”潑了一盆冷水。當年12月30日，北京市放開隨遷子女“參加北京市中等職業學校的考試錄取”的資格，但他們依然被擋在高考的大門外。除了北京，上海、廣東等地都對異地高考實行嚴格準入制度。

2014年，在“就近入學”的原則下，北京“幼升小”對非京籍孩子入學“五證”提出了更嚴苛的細節要求。對于“教育平權運動”參與者來說，這是一場新抗爭。