房地產智囊如此糊涂要出事

據《華夏時報》5月25日報道，住建部日前兵分幾路調研地方樓市，并且情況已于5月24日向國務院高層匯報。

座談會上有官員認為，限購是目前不得已而為之的下策，符合中國實際情況，未來將推出房產稅等調控措施。目前，上策不是放松限購混淆市場預期，而是由開發商降價提高交易量回籠資金，銀行“講政治”加速發放剛需與改善型需求貸款，以防止市場大幅波動。

上述理論非常錯誤。

房地產市場上行時以限購抑制投資投機性需求有必要，因為當時貨幣發行、貸款利率較低，房地產成為主要的投資品種，也成為各方財富的主要增值來源。但在房地產市場下行時繼續限購則昧于現實。房地產市場預期下降，通常伴隨著貨幣發行量的下降、利率上升、負債率的提升，此時房地產市場預期已經不穩，再以限購來降低購買力，就是雪上加霜。

所謂房價下跌就會帶動交易量的上升，是非常久遠的謬誤。通常情況下，房價下跌將使觀望者增加，交易量下降。作為重要的投資品種，作為中國人代價最高最重要的消費品，房價下降帶來的是更多人的觀望，與股市情況相同，股指下跌絕不會讓更多的投資者購入股票。

以鄂爾多斯為例，據鄂爾多斯市政府提供的數據，2011年前11個月，鄂爾多斯市新開工1005.9萬平方米住宅，加上前兩年的續建項目，共有2225.3萬平方米。鄂爾多斯房價從高位迅速回落到3000元/平米上下，此前鄂爾多斯最貴的房子單價曾經高達2萬/平米，鄂爾多斯成交量大幅下挫7成。鄂爾多斯房價跌到民間的真金白銀浮出水面，投資者破產的破產、清算的清算，而當地人擁有無貸款房屋、價格低到再也不愿意出手售房時，價格才算進入真正的底部。

中國各個城市情況大不相同，沒有適用于全國的統一的鐵律。溫州、鄂爾多斯、常州等地房價下降，不會引發交易量上升，但資源、人才、權力集中的大城市剛好相反，房地產價格下跌將引發交易量大幅反彈。讓北京、上海市中心的房價下跌三分之一，再放開戶籍與入學限制，當地的房地產成交量一定會像火箭般躥升。

北京成為人口虹吸城市。北京市常住人口增加較少的年份，2011年年末北京常住人口2018.6萬人，同比還增加了56.7萬人。到2013年年末，北京全市常住人口2114.8萬人，比上年末增加45.5萬人，常住外來人口802.7萬人。北京資源緊張到什么程度？北京昌平區2014年小學畢業生只有六千余人，而等待入學的學生預計將超過1.5萬人，學位缺口近九千人。如果購房能讓孩子入學，北京的房價將勢不可擋。但北京、上海的經驗絕不會重現于三四線城市。

希望銀行“講政治”穩定房地產是不符合市場化方向的提法。銀行是講利潤的獨立法人機構，不要說現在一些銀行分支行的日子很不好過，就是日子好過，在目前情況下，銀行也不會輕易放松房貸。