房價“新常態(tài)”

劉潔瓊

當房價下跌的小窗口擠滿網(wǎng)頁時，當各式各樣的看房小廣告飛遍大街小巷時，當越來越多的空房閑置無人問津時，便開始有人出來喊話：“房市衰退格局已定”。

相比近來全球股市跌聲一片，樓市下行的震蕩帶給人們的影響完全不亞于股市的恐慌。就連此前號稱“蓋什么房子都不愁賣”的房地產(chǎn)大亨們也不得不承認，“高打折”的激進優(yōu)惠已難以討好購房者，樓市回暖遙遙無期，他們還得在煎熬中為賣房苦尋對策。

國家統(tǒng)計局發(fā)布的10月份70個大中城市新建住宅價格指數(shù)環(huán)比下跌0.8%，這已是連續(xù)第6個月下跌，這意味著房地產(chǎn)市場進入衰退期。今年房價的總體趨勢果真如此？為何又會造成如此大的波動？帶著種種疑問，《中國經(jīng)濟信息》記者采訪了國家發(fā)改委經(jīng)濟體制與管理研究所副研究員陳金明。

政策：“讓水流變小”

針對房價下跌之勢，陳金明認為，“今年宏觀經(jīng)濟的增長速度一直在放緩，調控措施的核心就是讓價不上漲，政策不放寬，甚至是直接限購，就像水流一樣，中間弄個閘讓其停止流動，或者是讓水流變小一點?！比绱艘粊?，房市只能接近“停擺”。

“房價持續(xù)下跌的短期原因主要是信貸緊縮，主要的融資渠道不暢通，對信貸的直接調控是最核心的原因;”陳金明說，“同時，購房者的心理因素也繼續(xù)催動著房價下跌之勢?！?/p>

由于房地產(chǎn)領域的資金供應量少了，購房者的預期發(fā)生變化，開始持幣待購。

據(jù)統(tǒng)計，房子在個人財富當中占的比例大約在五成左右，所以房價波動對人的購買力等行為影響特別大?！吨袊?jīng)濟信息》記者在購房者當中了解到，現(xiàn)階段大多數(shù)購房者認為房價還有下跌空間，雖說目前房貸政策的調整改變了很多購房者的預期，但依舊有許多購房者并不急于出手。

雖說央行降息對樓市起到了一定的刺激作用，但從市場調查分析的結果來看，降息對樓市的影響并不十分明顯。一方面，對于降息可以造成最直接影響的兩項——利率房貸折扣和月供具體變化，關注的購房者很少，分別是14.3%和6.8%;而相對來說受降息影響并不直接的房價走勢和開發(fā)商優(yōu)惠這兩項，關注的購房者卻頗多，分別是57.9%和21.1%。對于降息容易影響到的指標不太關心，這本身就說明了降息在購房者心中的分量并不重，房價或許才是硬道理。

趨勢：“新常態(tài)”

陳金明告訴《中國經(jīng)濟信息》記者，“今年的GDP增長率約為7.3%—7.5%左右，可能未來會持續(xù)下降到一個新的水平，其他因素投資、消費、出口都沒到這個水平，而這種經(jīng)濟“新常態(tài)”對房地產(chǎn)的直接影響就是調整結構和壓縮信貸?！?/p>

再者，嚴峻的就業(yè)形勢和收入也是不容疏忽的一大矛頭。新增大學生就業(yè)人數(shù)、城市勞動力的轉移都是新增投資的依據(jù)，就業(yè)的收入都是由投資、消費、出口這三駕馬車拉來的，三駕馬車還需要靠投入推動。

“投入拉不動，就意味著找不到工作，收入也會降低，如此一來，對房市的影響便席卷而來。收入的減低、就業(yè)率不高，就會影響需求的下降。”陳金明告訴《中國經(jīng)濟信息》記者。

中國經(jīng)濟“新常態(tài)”的特征日趨明顯，而房地產(chǎn)行業(yè)也將迎來它的“新常態(tài)”。談到轉型問題，陳金明表示，“房地產(chǎn)現(xiàn)階段就處于一個轉型期，房價趨勢不會再像過去那樣，大起大落，將來的房價不可能再大幅度增長或者大幅度下跌，當然不排除某些特定區(qū)域?！?/p>

面對房市即將到來的“新常態(tài)”，房企也在著手各種各樣的準備。綠地集團董事長張玉良說過，對于企業(yè)來講，轉型并不是件容易的事兒，需要時間，也需要有條件，這將是一個非常嚴峻的挑戰(zhàn)。但是企業(yè)只要順時應勢、把握機遇，仍會有巨大的發(fā)展空間。

對于降息引來樓市的一片沸騰，業(yè)內人士分析稱，在樓市整體供過于求的狀態(tài)之下，降息不會改變房地產(chǎn)市場的基本情況。供大于求的狀況可能會持續(xù)相當長的一段時間，房地產(chǎn)業(yè)實際已經(jīng)進入一種全新階段。

由于9月末以來出臺的一系列利好政策激活了房市，房地產(chǎn)正處于回暖趨勢。中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截止到12月7日，已公布11月銷售業(yè)績的上市企業(yè)共21家，其中6家完成年度銷售目標的90%以上。恒大、綠城等房企已經(jīng)提前完成年度任務，萬科、富力、融創(chuàng)、越秀等完成率超過九成。

“房價目前這樣的下行態(tài)勢只會是暫時的，未來的房價還會持續(xù)上漲，只不過房價大規(guī)模地上漲，這種可能性不大了，可能每年增長個百分之二三?！痹谡劦轿磥矸績r上漲趨勢的時候，陳金明這樣回答《中國經(jīng)濟信息》記者。

原來，房價“新常態(tài)”的增長就是低速增長。

出路：解決庫存

Wind數(shù)據(jù)顯示，滬深A股142家上市房企三季度庫存額達2.31萬億元，環(huán)比增長5%，同比增長21.5%。從絕對庫存總額看，“招保萬金”依然庫存量最大，分別達到3512億元、2750億元、943.5億元和862億元，合計達8068億元，占全市場的35%。首開股份、華夏幸福、金科股份、金融街、中南建設、榮盛發(fā)展六家企業(yè)的庫存總額在500億元以上。

“房子空置率比較大，現(xiàn)階段的根本任務就是要消化房市的庫存，解決庫存問題才能從根本上解決房地產(chǎn)頹勢狀態(tài)。從長期來看，房地產(chǎn)市場態(tài)勢才會逐漸平穩(wěn)?！标惤鹈鲗Α吨袊?jīng)濟信息》記者說。

再說央行降息后對買房人確實起到了興奮劑的作用，特別是那些猶豫觀望的剛需客戶，會促進他們下定決心盡快出手。然而，在業(yè)內人士看來，對于房企來說，由于庫存及年末銷售目標的壓力，價格或維持穩(wěn)定，以價換量或為主流。

“大部分企業(yè)的庫存積壓嚴重，這種情況下，短期內特別是12月，房企將依然是用以價換量的策略來積極去庫存?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示。此外，從11月單月業(yè)績看，相比10月大部分企業(yè)有所回落，放松限購及放松限貸的政策紅利在11月有所回落。

如此一來，“去庫存”成為樓市主旋律。

中國仍處于城鎮(zhèn)化過程，需求還在，目前城市化率只有52%。如果每年增長1%;每年1100萬農(nóng)村人口要流向城市;每年700萬大學生畢業(yè)，他們要工作、結婚;還有相當數(shù)量的家庭要改善住房。長期來看的話，實際中的需求讓房市回暖可期。

就像陳金明對《中國經(jīng)濟信息》記者說的，“經(jīng)濟增長向好是沒錯的，我們國家的經(jīng)濟體發(fā)展空間還很大，它還很年輕，需要長個兒，也就是需要“吃飯”。而房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)階段的轉型調整，就是在不斷地‘吃飯、‘長個兒?！眅ndprint