店鋪雖小，法理俱全

小小店面表面不起眼，但是想做個店家還真需要動動腦子，找項目、找位置、租房子、辦理各種證件，這個過程大有學問，稍有閃失就會埋下隱患。

1、出讓方要求支付轉讓費合法嗎？

問：我在家附近的商業街上看到有家店鋪轉讓，想把這個店盤下來，店主說收3萬元的轉讓費，請問這個轉讓費具體指什么，是合法的嗎？

答：一般的店鋪轉讓會涉及到的費用包括：租期屆滿前的房租費用，店面裝修、店面現存商品、半成品、原材料、設施設備等費用，以及實踐中俗稱的“轉讓費”。關于前兩部分費用一般都有合同約定，或者有實物可以估價，但是轉讓費卻無客觀標準，一般由雙方協商確定。賣方會根據店面的地段、已有客源等方面因素確定轉讓費數額，買方也可進行討價還價，該轉讓費不違反法律法規規定，也是由雙方協商一致，系合法有效的。買主需注意的是賣方提出的“轉讓費”所包括的范圍，與房租和其他財產費用的區別，同時最好與賣方就各種費用的范圍、數額、支付方式等達成書面協議。

2、接手店鋪的房租應當交給誰？

問：我租了一個店面賣童裝，已經向當時店主交了一年房租，可是現在又有人來收房租，自稱是房東，說沒收到房租，我給當時的出租人打電話卻無法接通，才發現我可能是受騙了。

答：你確實被騙了。被騙的原因在于你忽略了房租應當交給真正的房東。承租店面時一定要查清真正的房東也就是房屋所有權證上登記的人。商業店面常常涉及到多次轉租，承租時需要查清轉租關系，否則就會發生將房租交給無關人員手中的風險。另外，如果不是從房東手里租房，還要查清承租人依據租賃合同是否享有轉租的權利，如果房東禁止承租人轉租，那么我們租賃后可能面臨房東主張解除租賃合同的風險。所以，我們租賃店面時最好與各轉租人共同協商并經房東同意，方能無后顧之憂。

3、提前退租是否違約？

問：本人租了一個商鋪，租期5年。做了快3年，仍經營不善。房租已經交到8月，還交了保證金20000元。2月份我就跟房東說做不下去了想退房，但房東卻說我違約，要在2013年5月1日收回店鋪，且不退保證金，剩下3個月的房租也不退。我該怎么辦？

答：關于你提前退租是否違約的問題，還要看你們租賃合同的具體約定。不過按照一般公平合理的條款，你需提前一至三個月向房東提出，以便房東尋找新的租戶，否則房東確實會受到損失。本案中如果你準備在5月份退租，那么2月份與房東協商還是屬于公平合理的范圍的，剩余3個月的房租也屬于可退還的范圍。

關于保證金的問題，一般保證金用于確保租戶按時交納房租、水電費、物業費等各項費用，如租戶未繳納，房東可以用保證金進行抵扣。只要你沒有未繳費的情形，房東不退保證金是不合理的。

但是本案中不論租賃合同如何約定，都建議你與房東協商解決，雙方僵持下去只能導致損失進一步擴大，而不利于解決糾紛。以下方案供參考：從現在開始雙方共同尋找新的租戶，找租戶的期限可不受合同的限制，找到之前的房租等費用由你承擔，找到之后由房東退還你保證金和剩余房租，再與新租戶訂立租賃合同。

4、借用營業執照違法嗎？

問：我準備開個零食店，但經咨詢辦理工商登記的手續特別復雜，剛好一個朋友有營業執照，請問我可以借用他的營業執照嗎？

答：首先，借用他人的營業執照確實是違法行為，因為營業執照屬于行政許可的范圍，行政許可指向具體的行政相對人，你借用別人的營業執照，你就不是合法的使用主體，還屬于無證經營，所以工商行政管理部門會對你借用資質無證經營的違法行為進行行政處罰。其次，你還可以通過變更股東、負責人等方式，經過簡單的行政審批程序將他人的營業執照變更到自己名下，既合法又便捷。但是該方法也會面臨一些法律風險，比如該營業執照對應的法人曾發生過欠款或其他違法行為，你也有可能被追責。

如果你準備開設的僅是小規模的零食店，那么辦理個體工商戶的營業執照即可，辦理程序在工商局均有公示，建議你親自辦理合法的工商登記手續。

5、開辦有特殊要求的店面需注意所租賃房屋是否符合要求。

問：今年我租賃了王女士所有的一個底層商鋪用做美容美發。后因王女士未能提供污水排放許可證，導致我不能辦理工商登記，無法正常營業，我能否向王女士主張索賠？

答：初看本案焦點是王女士是否有義務提供污水排放許可證，如果王女士有義務提供而不能提供，您有權解除合同并要求賠償損失；如果王女士沒有義務提供，則您不能單方面解除合同，否則應承擔違約責任。但是，各方在商業交往中都應當遵循誠實信用原則，王女士作為出租方只需提供產權證和身份證證明其對商鋪有權出租即可；您作為合同的承租方，在簽訂租賃合同之前，應當將租賃用途以及特殊要求提前告知王女士；否則因此造成的損失應當由您自行承擔。

類似對出租房有特殊要求的情況還包括開餐廳應具備排煙管道且須經環保部門許可、住宅用房用作商業經營須經相鄰業主及居委會同意等，這些特殊要求均應由承租人主動提出，并核實是否能辦理，然后再訂立租賃合同，以避免受到損失。（責編/詩坤shikun01@163.com）

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