二手房買(mǎi)賣(mài)，別讓“溫巢”變“毒穴”

二手房相對(duì)于新開(kāi)發(fā)的商品房，因?yàn)槠鋬r(jià)格優(yōu)勢(shì)及周邊成熟的配套設(shè)施為不少市民青睞。但二手房買(mǎi)賣(mài)同樣存在很多法律風(fēng)險(xiǎn)，所以在買(mǎi)房前應(yīng)謹(jǐn)慎審查排除隱患。

1、 明確約定賣(mài)方未遷出戶(hù)口的違約責(zé)任

問(wèn)：去年，我為了解決孩子上學(xué)問(wèn)題，不惜以高價(jià)買(mǎi)了王某一套學(xué)區(qū)房，履行了付款和房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。當(dāng)我去辦理該區(qū)戶(hù)口時(shí)，才知道王某未將其戶(hù)口遷出，多次催促王某遷出戶(hù)籍遭到拒絕，致使孩子錯(cuò)過(guò)入學(xué)報(bào)名時(shí)間怎么辦？

答：這一起典型的因遷移戶(hù)口所引發(fā)的二手房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，特別是對(duì)于欲通過(guò)買(mǎi)房落戶(hù)后解決子女入學(xué)問(wèn)題的購(gòu)房者，此風(fēng)險(xiǎn)尤其需注意。由于戶(hù)籍管理屬于公安部門(mén)進(jìn)行的行政管理，即使購(gòu)房人起訴，法院也不會(huì)對(duì)此直接做出要求賣(mài)房人限期辦理戶(hù)口遷移手續(xù)的判決。因此在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，就應(yīng)明確約定遲延遷移戶(hù)口的違約責(zé)任，比如合同約定對(duì)賣(mài)房人限定一定時(shí)間遷走戶(hù)口，如逾期辦理的需承擔(dān)每日一定數(shù)額的違約金，這樣買(mǎi)房人可以對(duì)賣(mài)房人遷出戶(hù)口進(jìn)行一定的約束，如其違約，買(mǎi)房人還可以起訴請(qǐng)求賠償違約金；另，買(mǎi)房人也可以在協(xié)商一致的情況下，在買(mǎi)房前要求賣(mài)房人遷出戶(hù)口。

2、仔細(xì)查證賣(mài)方是否繳清各項(xiàng)費(fèi)用

問(wèn)：我去年6月份通過(guò)中介買(mǎi)的房子，發(fā)現(xiàn)原房主未繳清前兩年的物業(yè)費(fèi)，現(xiàn)物業(yè)公司向我索要原房主拖欠的物業(yè)費(fèi)，如不繳清前兩年物業(yè)費(fèi)就不給供暖，但事實(shí)上原房主已將供暖費(fèi)繳清，請(qǐng)問(wèn)我該如何保護(hù)自己？

答：首先，物業(yè)費(fèi)以“誰(shuí)受益誰(shuí)繳納”為原則，所以原房主拖欠的物業(yè)費(fèi)不應(yīng)由你補(bǔ)繳，你可以拿出《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，以證明之前你不是實(shí)際使用人。其次，物業(yè)費(fèi)與取暖費(fèi)沒(méi)有關(guān)系，物業(yè)公司以此停暖是違法的，可以與物業(yè)公司協(xié)商，協(xié)商不成可依法提起訴訟，要求物業(yè)公司承擔(dān)所造成的損失。當(dāng)然，如果你代原業(yè)主交納了拖欠的物業(yè)費(fèi)，則你有權(quán)要求原業(yè)主向你返還，對(duì)方拒不返還你可依法起訴。在此建議，買(mǎi)房前要仔細(xì)調(diào)查各項(xiàng)費(fèi)用是否結(jié)清，同時(shí)把相關(guān)法律責(zé)任明確寫(xiě)進(jìn)合同當(dāng)中來(lái)約束賣(mài)房人。另外最好通過(guò)正規(guī)的房產(chǎn)中介公司購(gòu)買(mǎi)，因中介公司會(huì)提供有無(wú)抵押、權(quán)利限制調(diào)查、辦理房屋入住相關(guān)手續(xù)等服務(wù)，幫買(mǎi)房者把關(guān)。

3、買(mǎi)方遲延履行合同應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任

問(wèn)：我的房子是今年1月份通過(guò)中介出售給買(mǎi)方的，當(dāng)時(shí)只交了定金，但是買(mǎi)方是外地人，他手續(xù)不齊全，到現(xiàn)在已經(jīng)過(guò)了合同約定的辦理時(shí)間他還沒(méi)辦好，他這樣算不算違約，如果賠償，他應(yīng)該賠償我多少？

答：你們通過(guò)中介公司進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的合同，在該合同中也約定了各方應(yīng)當(dāng)辦理的事項(xiàng)和違約責(zé)任，如果買(mǎi)方?jīng)]有按照合同約定履行合同義務(wù)，比如按時(shí)足額交款、提供某些證件手續(xù)等，那就屬于違約。關(guān)于具體的違約賠償數(shù)額有約定的從約定，沒(méi)有約定的從法定。當(dāng)然，針對(duì)你遇到的情況，建議先通過(guò)中介公司進(jìn)行協(xié)調(diào)，查清買(mǎi)方遲延履行合同的原因，同時(shí)也向買(mǎi)方告知其可能承擔(dān)的違約責(zé)任，以此督促買(mǎi)方盡快辦理；如果協(xié)調(diào)不成的，你可以向法院起訴解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并要求買(mǎi)方承擔(dān)違約賠償責(zé)任。

4、買(mǎi)方應(yīng)及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)變更登記

問(wèn)：我在5年前經(jīng)人介紹與王某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，購(gòu)買(mǎi)后遂入住，后多次向王某提出辦理房產(chǎn)證的要求，無(wú)奈王某一直以各種理由推遲搪塞。5年后，我突然接到法院傳票，原來(lái)隨著近幾年房?jī)r(jià)上漲，王某又與劉某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并辦理了房產(chǎn)證，還把我告上了法庭，我怎么辦？

答：本案是一起典型的“一房二賣(mài)”糾紛。司法實(shí)踐中，對(duì)于“一房二賣(mài)”甚至“一房多賣(mài)”的情形，通常的做法是以物權(quán)公示為準(zhǔn)，也就是辦理了過(guò)戶(hù)登記的人享有物權(quán)；如果幾個(gè)合同都沒(méi)有辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，則按買(mǎi)賣(mài)的先后順序以及實(shí)際履行情況做出判斷，其他不能履行的合同則只能在分清責(zé)任的基礎(chǔ)上以違約處理。所以，雖然劉某在購(gòu)房時(shí)間上比你晚，但只要他是善意購(gòu)買(mǎi)而非與王某惡意串通的，房子的所有權(quán)就屬于劉某。對(duì)此，你只能請(qǐng)求王某承擔(dān)違約責(zé)任，要求其退款并賠償經(jīng)濟(jì)損失。所以，我們購(gòu)買(mǎi)后房屋后一定要及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)變更登記。

5、交易未完成仍需支付居間費(fèi)用

問(wèn)：我是通過(guò)中介賣(mài)房子，中介提供買(mǎi)方后，三方簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，買(mǎi)方支付了定金，后來(lái)買(mǎi)方因?yàn)橘Y金問(wèn)題，又決定不買(mǎi)房子了，既然不是我的問(wèn)題造成交易失敗的，那么，是不是就應(yīng)該由買(mǎi)方支付中介費(fèi)呢？

答：你們的交易中因買(mǎi)方違約，那么其支付的定金應(yīng)歸你所有。中介公司提供的服務(wù)屬于居間性質(zhì)，依據(jù)法律規(guī)定，居間成功的需依合同支付居間報(bào)酬，若居間不成功，則不再支付報(bào)酬但應(yīng)支付必要的居間費(fèi)用。所以，盡管你們的交易不成功，但仍需向中介公司支付居間費(fèi)用。關(guān)于居間費(fèi)用的承擔(dān)首先看合同約定，如果約定由買(mǎi)賣(mài)雙方共同承擔(dān)，那么你應(yīng)當(dāng)支付中介為你提供賣(mài)房中介服務(wù)而支出的合理費(fèi)用；如果合同約定中介費(fèi)用全部由買(mǎi)方承擔(dān)，那么你無(wú)需支付居間費(fèi)用。所以在居間服務(wù)協(xié)議中要明確約定何種情況屬于居間成功支付居間報(bào)酬，何種情形需支付居間費(fèi)用以及居間費(fèi)用的數(shù)額如何計(jì)算，以免在發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)各方各執(zhí)己見(jiàn)造成糾紛。

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