關(guān)于房地產(chǎn)評估管理系統(tǒng)的設(shè)計

摘要：隨著房地產(chǎn)行業(yè)在國內(nèi)快速的發(fā)展，對房地產(chǎn)評估工作標(biāo)準(zhǔn)要求越來越高。通過房地產(chǎn)評估管理系統(tǒng)，可以實現(xiàn)應(yīng)用計算機(jī)技術(shù)基于網(wǎng)絡(luò)的科學(xué)化、規(guī)范化、公正性、高效率地完成房地產(chǎn)評估。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評估 管理系統(tǒng) CAMA系統(tǒng)

1 前 言

近幾年，國內(nèi)諸多社會經(jīng)濟(jì)活動都離不開房地產(chǎn)估價，如土地批租、房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、保險、課稅、拍賣、征用拆遷補(bǔ)償、糾紛處理、企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動中涉及的房地產(chǎn)等等，整個市場對于專業(yè)房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)需求變得越來越大。

房地產(chǎn)的價格不單單取決于戶型設(shè)計、房屋質(zhì)量、地段、房齡、開發(fā)商實力和信譽等因素。城市區(qū)位、人文環(huán)境、配套設(shè)施、周邊交通、便利設(shè)施情況、市場發(fā)展趨勢、政府相關(guān)調(diào)控政策等也都是在專業(yè)房產(chǎn)估價過程中必須考慮的因素。同時，房地產(chǎn)市場又在不斷變化，房地產(chǎn)價格具有很強(qiáng)的時間性。這就要求房地產(chǎn)評估師不僅要學(xué)會科學(xué)的估價方法，而且要積累豐富的行業(yè)經(jīng)驗和獨到的發(fā)展眼光，才能對房地產(chǎn)做出最有效的價值評估。

各種用途的房地產(chǎn)評估有其個性和共性，在實際評估工作中，由于估價目的的不同，估價人員應(yīng)在掌握這些用途的房地產(chǎn)估價共性和個性的基礎(chǔ)上，搜索規(guī)律、融會貫通，同時對某一地區(qū)某一類用途的房地產(chǎn)估價，采取不同的估價方法，需具體問題具體對待。

2 房地產(chǎn)評估管理系統(tǒng)概述

房地產(chǎn)評估管理系統(tǒng)系統(tǒng)運用信息技術(shù)，將房地產(chǎn)估價規(guī)范與估價師的經(jīng)驗充分揉合，利用先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)化平臺，為房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)的開展提供以估價為中心的綜合支持。

房地產(chǎn)評估管理系統(tǒng)的核心功能主要有兩個大的范疇：一是評估計算；二是業(yè)務(wù)管理，所以評估管理系統(tǒng)是CAMA系統(tǒng)在概念上有一定的區(qū)別。

CAMA（Computer-Assisted Mass Appraisal計算機(jī)批量輔助評估）系統(tǒng)是用于批量計算的，是以計算為核心，計算結(jié)果的處理與工作流的管理不是重點。評估管理系統(tǒng)則更側(cè)重于評估計算結(jié)果的產(chǎn)生、審核與評估報告的生成等。另外還要關(guān)注一些企業(yè)管理有關(guān)的問題，如角色權(quán)限、績效統(tǒng)計等。

2.1 房地產(chǎn)評估管理系統(tǒng)開發(fā)與設(shè)計的總體思想

房地產(chǎn)評估管理系統(tǒng)為用戶提供項目管理、權(quán)限管理、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)管理、交易案例管理、日常輔助管理的功能。系統(tǒng)采用模塊化設(shè)計，由項目管理模塊、權(quán)限管理模塊、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)管理模塊、交易案例管理模塊、日常輔助管理模塊、估價算法引擎模塊組成，其中，項目管理模塊、估價算法引擎是系統(tǒng)的核心功能模塊。但隨著系統(tǒng)數(shù)據(jù)量的不斷增加，數(shù)據(jù)管理模塊會變得越來越重要。

衡量一個大型的評估系統(tǒng)的建設(shè)水平，往往會重點考慮基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫的內(nèi)容與數(shù)據(jù)挖掘與數(shù)據(jù)管理的水平。

估價算法引擎是整個房地產(chǎn)評估管理系統(tǒng)的核心模塊，負(fù)責(zé)估價算法的定義，其中包括估算過程中的參數(shù)、公式、及整個估算過程描述的定義，估過程中，用戶根據(jù)實際情況，選擇已定義的算法，并給定算法參數(shù)，估價算法引擎，將根據(jù)用戶選擇的估價算法，對算法定義中的公式進(jìn)行解析、自動計算估價結(jié)果，并將估算過程中涉及到的公式、參數(shù)、結(jié)果等信息描述到估價報告的估算過程中。

本系統(tǒng)的設(shè)計遵循以下原則：

簡化用戶操作，多采用向?qū)А⑦x項等方式，提高系統(tǒng)的易用性。

默認(rèn)配置要采用有利于簡化操作，方便用戶使用的配置選項。

在操作步驟描述的過程出現(xiàn)的提示用戶性語言，只作為語意描述，不作為界面最終提示語，提示語內(nèi)容，需要在界面設(shè)計中體現(xiàn)。

對系統(tǒng)需求進(jìn)行優(yōu)先級排序，優(yōu)先實現(xiàn)系統(tǒng)需求中的高、中級需求，低優(yōu)先級需求在系統(tǒng)的可擴(kuò)展性中加以考慮，代碼實現(xiàn)暫不處理。

將系統(tǒng)看作一個黑盒，只描述用戶立場的場景及期待的系統(tǒng)行為。

2.2 系統(tǒng)核心功能的組成結(jié)構(gòu)

系統(tǒng)核心組件的組成結(jié)構(gòu)如圖1 所示。

圖1 模塊關(guān)系圖

圖 1 中：

項目管理模塊：將項目信息保存到數(shù)據(jù)庫中；調(diào)用估價算法引擎模塊對項目估價結(jié)果進(jìn)行計算；調(diào)用基礎(chǔ)數(shù)據(jù)管理模塊獲得基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息；將估價報告輸出到 Word 文件中。

日常輔助管理模塊：將日常輔助管理信息保存到數(shù)據(jù)庫中。

估價算法引擎：將估價算法信息，其中包括計算公式、計算過程保存到數(shù)據(jù)庫中，并向項目管理模塊提供接口，完成估價項目中估價對象估價結(jié)果的計算。

基礎(chǔ)數(shù)據(jù)管理模塊：將基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息保存到數(shù)據(jù)庫中，并向項目管理模塊提供接口，完成項目管理模塊對基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息的獲取。

交易案例管理模塊：將交易案例信息保存到數(shù)據(jù)庫中，并向估價算法引擎提供交易案例的獲取接口。

3 房地產(chǎn)評估管理系統(tǒng)的必要性

為解決傳統(tǒng)評估模式中存在的問題，滿足用戶對房地產(chǎn)評估信息化的期望與要求，房地產(chǎn)評估管理系統(tǒng)不僅要滿足自動生成評估報告、自動計算估價結(jié)果的功能，還需要對評估項目信息進(jìn)行存儲，方便日后對評估信息的查詢、統(tǒng)計、匯總，為滿足多用戶的同時使用，需要對系統(tǒng)中的功能模塊、項目進(jìn)行權(quán)限控制，為增強(qiáng)產(chǎn)品的易用性，避免用戶輸入項目信息時的繁瑣錄入，應(yīng)對用戶所用到的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息進(jìn)行維護(hù)，為滿足估價方法中的交易案例的引用，需要對交易案例進(jìn)行管理，除此之外，用戶還期望該系統(tǒng)能滿足房地產(chǎn)評估企業(yè)日常輔助管理的需要。

綜上，房地產(chǎn)評估管理系統(tǒng)應(yīng)用戶提供如下功能：項目管理、權(quán)限管理、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)管理、交易案例管理、日常輔助管理的功能。用例圖如圖 2所示。

圖 2 系統(tǒng)用例圖

4 房地產(chǎn)評估管理系統(tǒng)設(shè)計

系統(tǒng)采用分層結(jié)構(gòu)，模塊化設(shè)計，最上層為界面，最下層數(shù)據(jù)庫，中間層為身份驗證模塊、權(quán)限管理模塊、用戶組管理模塊、用戶管理模塊、項目管理模塊、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)管理模塊、估價算法引擎、交易案例管理模塊與日常輔助管理模塊，系統(tǒng)設(shè)計框圖如圖3所示。

圖 3 系統(tǒng)設(shè)計框圖

房地產(chǎn)評估管理系統(tǒng)，主要針對于房地評估企業(yè)，可以滿足多個房地產(chǎn)估價師同時使用，房地產(chǎn)評估系統(tǒng)多個客戶端程序同時與數(shù)據(jù)庫服務(wù)器相連，部署在企業(yè)局域網(wǎng)內(nèi)使用，圖 4 中，給出了系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)圖

圖4 網(wǎng)絡(luò)拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)圖

5 房地產(chǎn)評估管理系統(tǒng)實現(xiàn)

5.1 系統(tǒng)配置

本系統(tǒng)采用 SQL Server 數(shù)據(jù)庫存儲數(shù)據(jù)，系統(tǒng)安裝后，需要安裝數(shù)據(jù)庫服務(wù)器，在數(shù)據(jù)庫服務(wù)器中建立系統(tǒng)所使用的數(shù)據(jù)庫，并導(dǎo)入系統(tǒng)默認(rèn)的數(shù)據(jù)文件（將隨系統(tǒng)安裝包一起發(fā)布），系統(tǒng)首次啟動系統(tǒng)后，需要進(jìn)行數(shù)據(jù)庫配置，數(shù)據(jù)庫配置界面。

可以點擊配置按鈕進(jìn)行數(shù)據(jù)庫配置操作，在數(shù)據(jù)庫配置界面中，用戶輸入數(shù)據(jù)庫服務(wù)器名稱、數(shù)據(jù)庫名稱、數(shù)據(jù)庫用戶名稱與密碼，單機(jī)“確定”按鈕即可完成數(shù)據(jù)配置操作。

數(shù)據(jù)庫配置完畢后可以批量導(dǎo)入案例數(shù)據(jù)，可以從定制好的Excel或文本文件中導(dǎo)入評估案例。

5.2 用戶登錄

本系統(tǒng)為多用戶系統(tǒng)，系統(tǒng)啟動后首先彈出系統(tǒng)登錄界面，在登錄界面中，輸入正確的用戶名和密碼后（Admin 為系統(tǒng)的默認(rèn)用戶，缺省口令為空），點擊“登錄”按鈕，完成用戶登錄操作，登錄界面。

5.3項目管理

項目管理是系統(tǒng)的核心業(yè)務(wù)。當(dāng)用戶接到一筆評估業(yè)務(wù)時，首先需要建立一個項目，在該項目中，用戶可以填加不同的評估對象，并針對不同的對象采用相應(yīng)的算法，具體的流程如圖 5 所示：

圖 5 項目管理流程圖

5.4 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)管理

在系統(tǒng)的主界面左側(cè)的功能導(dǎo)航區(qū)域，選擇基礎(chǔ)數(shù)據(jù)管理，在左側(cè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)管理導(dǎo)航界面中，可選擇不同的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，并在右側(cè)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)管理界面中，進(jìn)行增加、修改、刪除、查詢操作。

5.5 輔助日常管理

在系統(tǒng)的主界面左側(cè)的功能導(dǎo)航區(qū)域，可分別選擇日報管理、日志管理、公告管理功能項，并在右側(cè)的操作區(qū)進(jìn)行相應(yīng)管理的查看、增加、刪除等操作。

5.6 交易案例管理

在系統(tǒng)的主界面左側(cè)的功能導(dǎo)航區(qū)域，可分別選擇市場法交易案例管理與收益法交易案例管理功能項，并在右側(cè)的操作區(qū)進(jìn)行相應(yīng)案例的增、刪、改、查操作。

6 總結(jié)

房地產(chǎn)評估管理系統(tǒng)采用分層結(jié)構(gòu)，模塊化設(shè)計，以實際工作為出發(fā)點，力求系統(tǒng)界面簡潔清晰，流程明確，數(shù)據(jù)調(diào)入簡單完整，信息資源可視化等特點，集中解決房地產(chǎn)評估中工作事物復(fù)雜，工作量大，業(yè)務(wù)變化速度快，更新速度慢，數(shù)據(jù)查找不便，難以匯總整理等一系列問題。

房地產(chǎn)評估管理系統(tǒng)部署在房地產(chǎn)評估企業(yè)內(nèi)部，可供評估企業(yè)內(nèi)部的評估師、估價員、管理人員共同使用，具有項目管理、權(quán)限管理、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)管理、交易案例管理、日常輔助管理的功能，可實現(xiàn)房地產(chǎn)估價結(jié)果的自動計算、房地產(chǎn)估價報告的自動生成，并可對已估價的項目信息進(jìn)行查詢、匯總、統(tǒng)計，可通過房地產(chǎn)評估管理系統(tǒng)進(jìn)行公告發(fā)布、撰寫工作日報等日常輔助管理，具有支持多個估價對象、自動計算估價結(jié)果、自動生成房地產(chǎn)估價報告、查詢匯總統(tǒng)計方便、安裝使用方便的特點。

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