關于房地產開發管理理念探討

摘要：最近，房地產市場發展勢頭激烈。隨著關于房地產的開發招標施工等制度的不斷健全，逐漸采用先進的管理理念，完善房地產開發的管理體系，提高房地產開發的水平，是房地產開發商有待于解決與研究的關鍵性問題。本文透徹的分析了當前市場房地產開發管理過程中經常出現的問題，同時就解決房地產開發管理過程中會發生的事提出實際的建議。

關鍵詞：房地產項目;管理理念;開發問題;分析對策

曾經對我國經濟發展做出突出貢獻的房地產產業，優化了房地產開發商的資源配置，推進了房地產業，同時保障了自身的經濟效益，成了新形勢下房地產開發商的問題。面對這個問題，房地產開發商精確預測、根據市場的，根據現代化的房地產開發管理體系來管理房地產的開發項目，來提高他的綜合競爭力。

一、房地產項目

房地產開發項目的系統工程是復雜的，其特點是面臨風險多、投資金額大、開發周期長。通常劃分為項目實施階段、項目設計階段以及項目策劃階段。房地產項目開發商事管理主體，也即整個建設項目從策劃直到竣工驗收交付使用階段的整體組織者與實施者，對工程建設項目有責任與任務。本文主要探討房地產工程管理之間的協調與平衡的銜接問題。

二、管理理念

項目管理的概念就是指某個團隊或組織使用所有管理組織技術、方法以及知識為實現項目目標而對項目各項活動所進行的管理工作.項目管理通常有項目計劃、啟動、控制、執行以及結束這五個現實的管理過程有關。項目管理的基本特征有：

l）普遍性：我們當前的所有文化物質成果剛開始都是以項目為對象進行的，通常情況下是先有項目才進行日常運營.

2）目的性：項目管理一切活動都是為實現或超越項目利益相關者的要求與期望這一目標服務的.

3）獨特性：項目管理既不同于通常的生產服務的運營管理，更不同于日常的行政管理，這種管理活動是完全不同的.

4）整體性：項目管理要求務必充分強調管理的整體性，對于項目各組成部分的和項目各階段的綜合的管理等等.

5）創新性：項目管理是對管理的創新，項目管理該省需要創新，沒有統一的方法、模式。

房地產開發項目管理的房地產開發項目管理是指使用各種管理技術、方法以及知識為實現房地產開發項目目標而對項目各項活動所進行的管理工作。除具有通常的項目管理特性外，還具有風險性、長期性、復雜性等特點。房地產項目前期管理主要是指房地產項目的預先的決策分析、計劃準備、以及規劃設計階段的項目管理，大體包括項目預先的現實規劃設計、研究論證甚至是開工前的其它各項準備工作以及項目實施管理規劃的編制等。于此期間，進行項目規劃設計以及決策分析（也就是可行性研究論證）決定著整個項目開發建設全局控制的兩個重要階段的發展;項目實施管理的規劃決定著項目開發實施階段的成功進行。

三、開發問題

我國項目管理的發展基本主要包括兩個階段：80 年代之前被叫作傳統的項目管理階段，80 年代之后被叫作現代項目管理階段。以往的的項目管理理念主要為實現項目管理的控制以及實施，對項目管理的整體規劃的不足，淺談項目風險的主動控制，忽視學習、忽視資源整合與協調、以及忽視溝通與服務，僅僅是較小的范圍內進行的一種項目管理方法，具有運營管理等特點。

現代項目管理是最近發展起來的一個管理學科的新領域，是隨著改革開放之后在我國發展起來的。這和以往的項目管理差異很大，現代項目管理的理念容入了預先的動態控制原理以及目標控制，為項目管理確立了清晰的方向以及目標，凸顯項目預先所進行的過程協調，規劃，可以有效整合資源組成合力，滿足利益相關者的要求，避免沖突，提高了企業業績。在現在信息化社會以及知識的經濟之中，人們創造財富已經從以往重復進行的生產活動為核心，漸漸變成了以項目實施以及項目開發活動為核心的模式。項目管理正成為當今社會中重要的管理領域，同時現代項目管理也會成為我國投資項目建設管理的主要工具以及方法。于此，我國2003 年開始在高等學校展開項目管理領域的工程碩士培養。

2004 年12 月，經國家發展、人事部以及改革委員會研究決定，對投資建設項目高層專業管理人員進行職業水平人證的制度。這些措施為我國培養以及造就具有現代化開發建設項目管理的理念，掌握項目現代方法管理、和技術的開發建設項目管理高層專業管理人才，大大提高項目決策和管理、水平、項目投資的效益。

我國的房地產開發項目管理在以往慢長的歲月里都是采用比較舊的項目管理模式，管理水平低。不能滿足信息時代大型綜合性房地產開發項目的管理需求。這讓開發商務必轉變以往項目管理的理念，采用現代項目管理的理念，創新項目管理方法與理念。也是現代項目管理的特點所具有的，現代房地產開發項當前受政策、資金、環境等各方面制約因素很復雜，不確定的因素也很多，投資的風險高。而房地產開發商又經常不重視前期這些不好的因素，盲目地開發，給項目開發后期的管理造成的消極的影響，管理的難度大，開發風險增加，決定了項目開發的投資效益。

四、分析對策

對房地產開發的企業而說，施工管理的模式可以用不同的形式，但是目的卻是一樣的：在適當的成本下，用最快的速度達到高質量的工程項目。為了實現這個理想，開發企業一定會在施工成本控制、進度控制以及質量控制上發揮重要的作用，就是根據施工招投標、資質驗證以及工程款的有序發放、監理單位的督察、現場施工的檢查（主要是現場的施工技術、材料質量、精確及安全、程序等）等等手段，開發商可以對工程項目建設的進度、質量與成本采取掌控的措施。再者，施工管理也有和供貨商關系的融洽。

建筑工程的規劃設計管理、開發管理與促進房地產開發經營中的工程管理以及施工管理之間的相互協調與包括以上的施工管理協調、規劃的管理、開發的管理、這三個管理子集之間的聯系，相互促進和合作是開發企業的關鍵。現實強調工程建設施工的可行性，比方說場地的大小、勞動成本、時間氣候、施工的設備等方面的制約在設計中不可以考慮，可施工性研究即對有關的設計內容分析、討論并加以改進。再者，開發商與施工單位的工程管理部門沒有與設計單位溝通并得以協調，大多建筑規劃設計以及竣工后不相同。所以，現實中設計的正確施工與研究的實施都應該有下面幾個要素：作為投資者的房地產開發企業的支持，開發商要重視設計的研究與現實的研究，就是在規劃設計開始、規劃設計后與施工完成時召集相關專家、設計人員、本企業的組織者、協調人員與施工人員定期召開研究型會議。有效的討論與交流、溝通，會專業化、系統化、集成化地實現工程項目。

在項目之處，項目決策的成本低，但這些決策卻可以對項目的總成本影響很大，現實的研究對工程造價的決定從規劃與設計階段到施工階段以及物業管理階段遞減，產生的效益也降低。工程的施工設計以及圖紙應正萬一提交要更改很難，所以施工單位與開發企業要提前參與到規劃設計的現實的研究，而開發商更要準備好前期的項目決策。在項目開發中現代項目的管理方法、理念以及措施要并用，事前控制與目標控制方法要有機結合，分析總結其中的經驗，創新管理，一定會提高項目管理的效率、質量、水平以及經濟效益。加強房地產項目開發的研究工作。加強可研的財力、物力、人力以及時間的投入;建立并完善支持機構，整合決策資源，并利用“借腦”;來完善決策程序，提高決策效率與水平，來定位項目市場和定位產品系統化、科學化以及市場化。

總結：

從以上分析歸納來看，項目的研究是項目前期工作的關鍵，也是關鍵時期，決定著項目的決策實施。前期的市場調查分析是項目開發的理論依據，現實的研究是項目的核心，但進行的項目規劃設計才是工程建設之首，僅首中有“心”，才可以使項目工程建設、項目過程管理與設計有章可循。沒有圖紙就不能建設;有圖常變，不可行。、項目實施管理規劃、合同簽訂與招投標是項目實施的關鍵準備工作。因此，對上述房地產開發項目的前期管理工作的分析來看，從它們對項目管理工作的決定，對項目開發成本控制的影響以及作用，同時對投資方案的決策與分析，印證了房地產開發項目前期管理工作的必要性。也就是房地產開發項目前期管理工作的質量影響著項目開發。

參考文獻：

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