淺談房企項目工程成本控制

摘要：本文從工程設計、實施等階段簡單闡述了如何對房企項目進行成本控制和管理。

關鍵詞：工程成本；控制管理； 房企項目

引言

隨著建筑業的蓬勃發展，人們生活水平逐日提高，在市場經濟時代，對高檔消費品的市場已日趨完善成熟，市場競爭主要表現為價格的競爭。商品房的基本元素如戶型、環境、外形及配套設施等都已被市場理性選擇，在如今房地產市場十分規范的情況下，價格戰將是一種趨勢，這時成本管理的有效與否直接關系房地產企業贏利的空間大小，必將成為市場競爭中更為現實的手段和方法。合理的控制房企項目的成本能夠在市場競爭中獲取的很大的優勢，高質量，低成本的建筑產品才是建筑市場最有利的競爭工具，最關鍵能給房企帶來了良好的經濟效益和社會效益。如何控制成本是貫穿于項目投資決策階段、設計階段、項目發包階段、實施階段和結算階段等系統控制過程，雖然項目開發建設的各個階段成本控制各有其特點，所起的作用和重要程度也有所不同，但筆者認為房企項目成本控制應有二個關鍵階段：設計階段和施工階段。

一、項目設計階段

設計階段是建設項目成本控制的關鍵階段，是控制開發成本實現經濟效益的最直接最重要的環節，設計是工程建設的關鍵，它對工程造價、建設工期、工程質量以及在建成以后能否獲得較好的經濟效益起著決定性的作用。房地產項目設計階段一般可分為初步設計和施工圖設計。這兩個階段可分別確定具體的技術經濟指標，每一項指標都關系到項目的開發成本。整個設計階段既是目標成本進一步優化的階段，又是具體分解目標成本并進行落實的階段；在這個階段，成本管理要掌握一個重要原則，那就是已經確定的目標成本只能優化不能超標。在具體設計階段應具體抓好以下幾方面的工作：

（一）項目設計委托時，要向設計單位及設計人員提供盡可能詳盡準確的相關設計資料及各種技術經濟指標，明確項目開發的定位、檔次、工程建設成本范圍、質量及效果，特別要強調設計方案的“經濟合理性和技術先進性”間的關系，具體內容包括戶型、功能、環境配套、結構設計等。在保證工程質量的前提下盡可能從源頭上作好成本節約。

（二）初步設計完成后，房企技術部門要認真審查比對擴初設計圖，不能過分依賴于設計部門，此階段非常重要，著重注意設計方案是否達到所要求的各項技術經濟指標，整個設計思路是否經濟合理。一是布局是否合理，比如戶型，是否充分考慮最大程度上滿足現代人們的日常生活居住的需要；再如環境配套設施，是否考慮大方、優雅、上品味、讓人一覽達到心曠神怡的感覺。這兩點都是影響房屋銷售的主要因素，因為現在大部分購房者注重于產品的戶型和居住環境，甚至超過了對價格的關注。二是經濟性是否合理，根據現代人的生活習慣在建筑設計時將功能分區相對集中，建筑尺寸盡量采用經濟尺寸；另外在環境配套上要做到經濟實用、美觀舒適，不求奢華但求新穎。在全面審查后，針對各項技術經濟指標對設計方案提出合理化的更正及修改，盡可能做到詳盡周到，避免設計返工；再則對修改后的設計方案要重新進行成本測算并再與目標成本進行對照，避免超預算設計。

（三）施工圖設計階段，這是控制工程成本最關鍵的環節。在設計過程中，有些工程設計人員只注重工程質量、外形獨特、別具一格，沒有更多的考慮設計對工程建設成本的重大影響。限制和控制對工程造價影響大的內容，實施限額設計，通過優化設計，滿足各方面要求的前提下，特別是限制每平方米鋼筋含量、混凝土含量、單位施工圖預算指標、設計變更費用限額指標等對工程造價影響大的內容。需要特別注意以下幾點：

1、建筑結構形式的采用。在滿足合理戶型布局、抗震及安全功能的前提下，根據建筑物的特點盡量采用成本較低的結構形式。通過全面測算比較后選擇框架結構或框剪結構。

2、基礎結構形式的選用必須依靠真實的地質詳勘資料并對持力層進行認真選擇。合理選擇樁的類型、型號、樁徑、樁長、基礎形式或地下室的埋置深度等等，確保設計的成果在施工過程中不會出現返工現象。

3、結構配筋量相差較大。有些設計人員為了減少工作量，對配筋及截面不進行單獨計算，統一配筋或按經驗配筋，比如對現澆板不分開間大小，設計統一厚度及配筋，這是浪費的設計方法。

二、項目施工階段

建設項目的施工階段成本控制是具體的、繁雜的，也會在一定程度上影響項目的投資。根據施工階段的這一特點，在該階段的成本控制中除了要加強合同管理外，還應重點加強施工現場的管理，嚴格控制設計變更、現場簽證及把好建筑材料、設備的質量價格關：

（一）根據項目整體施工計劃制訂詳盡的招投標計劃，通過市場調查分析，建立和完善區域性的承包方、建筑材料、政策法規等信息庫，為招投標儲備信息資源。制訂招標計劃的同時，應明確招標原則，界定承包方式、范圍、工程款支付辦法及甲供、甲控材料的范圍、方式、分包項目等主要合同洽商條款。加強合同管理，合同的嚴密性除正常應明確的合同條款外，還應對設計變更、現場簽證的計價方法、特殊工藝的計價方法、違約處理方法及可能遇到的風險處理方法等進行明確，以便避免結算時產生分歧和矛盾。嚴格控制合同變更，建筑工程施工合同一經簽訂，是嚴格受到國家法律保護的。所以，首先必須增強合同的法律意識，把握合同條款，精心推敲合同文字的措詞，增強合同條款的嚴密性，保證合同的順利履行，有效預防合同糾紛的發生，減少、避免施工索賠，從而減少工程費用。

（二）加強施工現場管理工作 優化施工組織設計，選擇技術先進、經濟合理的施工方案，同時盡可能減少設計變更及嚴格控制現場工程量變更簽證工作，若想完善工程上的簽證工作，需要注重以下各環節工作：

1、現場簽證是施工過程中是經常發生的工作，許多項目由于現場簽證的不嚴肅，引起工程造價失控，故必須嚴格現場簽證制度管理。

2、制定嚴格的工程量簽證制度和程序，要求所有的現場簽證必須經項目經辦人、項目負責人、總監理工程師和房企代表共同簽字方為有效。另外，開發商可以指派工程造價專業人員常駐施工現場，隨時掌握、控制工程造價的變化情況，及時進行跟蹤控制。

3、 簽證內容必須與實際相符，要加強現場工程管理人員經濟觀念及職業道德素質教育，培養他們實事求是的工作作風，特別是隱蔽工程簽證中更應慎重。在抓好工程質量、工期、安全監督的同時，充分重視節約工程投資的重要性。

4、簽證的范圍應正確，現場工程管理人員必須認真熟悉招標文件、投標文件和合同文件，明確工程承包范圍，防止盲目簽證。

（三）切實把好設備、材料的價格和品牌質量是打造精品工程的必要條件，工程材料、設備價格管理是項目成本控制的重點和難點。材料是工程造價的主要組成部分之一，因此它對工程造價的影響巨大，合理的材料價格是控制工程造價的基礎。為正確確定材料價格，除了把好進場材料的質量關外，還應建立設備、材料的質量和價格的認證制度。作為房地產開發商，要及時了解材料、設備的價格變化情況，從而能較好的控制材料、設備的質量和價格，以降低工程造價。

總結

總之，房地產開發的成本控制應貫穿于項目開發的全過程，其控制的重點在于前期的決策、設計階段的預控、招投標與合同洽商中的精確布控以及施工與結算階段的嚴控。項目設計階段和施工階段的成本控制是構成房地產開發項目成本控制的二個關鍵階段。作為房企要時刻具有控制開發成本的經濟思路，認真分析對待建設過程中技術問題和經濟問題，減少或避免建設資金的浪費。而項目造價、工期、質量等是一個相輔相成的問題，項目成本控制是集經濟、技術與管理為一體的綜合學科，只有做到各方面綜合平衡，才能做到直接有效。