論房地產(chǎn)市場的國家干預(yù)

【摘要】2013年，“新國五條”房價調(diào)控政策橫空出世，進一步強調(diào)完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制、堅決抑制投機投資性購房、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)、加強市場監(jiān)管和預(yù)期管理。但是，經(jīng)過一年的實行，房價上漲的趨勢并未得到有效遏制，調(diào)控政策未取得相應(yīng)成效，不少地區(qū)甚至流于形式。本文旨在探尋“新國五條”調(diào)控政策失靈背后的原因，總結(jié)政府調(diào)控政策的利弊，為國家的房產(chǎn)調(diào)控提供可行性參考。

【關(guān)鍵詞】“新國五條”、失靈、宏觀調(diào)控、市場監(jiān)管

一、房地產(chǎn)調(diào)控概述

（一）我國房地產(chǎn)調(diào)控政策的概念

房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，是一項具備生產(chǎn)、經(jīng)營和服務(wù)功能的獨立性產(chǎn)業(yè)。[1]而所謂的房地產(chǎn)調(diào)控是指國家綜合運用市場、法律及行政等多種手段，對房產(chǎn)價格進行人為的干預(yù)和控制。當(dāng)前，學(xué)術(shù)界對于房地產(chǎn)市場調(diào)控存在幾種爭議，部分學(xué)者認為，房地產(chǎn)調(diào)控的核心在于“降房價”，即政府通過各種手段對市場進行干預(yù)，使房價在一個大眾可以承受的范圍內(nèi)波動，通過壓低房價實現(xiàn)“居住正義”的調(diào)控目標。但是，另一部分學(xué)者則認為，“降房價”并不是房地產(chǎn)調(diào)控的核心和目的，國家對于房產(chǎn)市場的調(diào)控最終是要滿足中低收入者的住房需求，他們主張國家公權(quán)利有限度的介入市場，通過興建保障性住房的來加大市場的房屋供給，在房地產(chǎn)市場形成一種商品房和保障性住房的“兩極分化”，利用這種“供需關(guān)系”來調(diào)控市場，最終使中低收入者實現(xiàn)“住有所居”。

（二）房地產(chǎn)地產(chǎn)調(diào)控的作用

房地產(chǎn)業(yè)被稱為國家經(jīng)濟的晴雨表，是國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。國務(wù)院2003年頒布的《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》中明確將房地產(chǎn)業(yè)定性為我國國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)性行業(yè)。近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，但與之相對，房地產(chǎn)價格也節(jié)節(jié)攀升，房價居高不下，普通家庭對于過高的房價只能是“望樓興嘆”。在市場經(jīng)濟體制不斷發(fā)展的今天，受價值規(guī)律影響，房產(chǎn)市場過熱現(xiàn)象在所難免，而房地產(chǎn)調(diào)控正是國家利用宏觀調(diào)控，通過“有形的手”來約束“無形的手”，促使房價向合理化趨勢發(fā)展，同時優(yōu)化國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，避免因房價過快上漲而影響居民的實際生活水平，甚至出現(xiàn)“泡沫經(jīng)濟”，使得地產(chǎn)經(jīng)濟與國民經(jīng)濟實現(xiàn)良性互動。

（三）房產(chǎn)調(diào)控的類型

1.中央舉措

隨著我國市場經(jīng)濟的深度發(fā)展，政府在內(nèi)部結(jié)構(gòu)上呈現(xiàn)出重心下移的趨勢。因此，在房地產(chǎn)調(diào)控的過程中，中央政府更多的是扮演一名“立法者”的角色，即中央首先提出房地產(chǎn)調(diào)控的指導(dǎo)精神，再由國務(wù)院和國家部委制定具體的實行細則，最后將制定好的法規(guī)或文件下放地方予以執(zhí)行。所以，通常意義來講，中央的調(diào)控舉措更多的是一種全局上的宏觀把握，是根據(jù)一定時期內(nèi)，綜合考量國內(nèi)房產(chǎn)市場、經(jīng)濟運行局勢以及外部環(huán)境而總體制定的方略。

2.地方舉措

在房地產(chǎn)調(diào)控的具體環(huán)節(jié)中，地方政府的作用較中央政府而言更為重要，他們在實務(wù)中往往以一種“執(zhí)行者”的身份出現(xiàn)。雖然看似這種執(zhí)行必須按照上位者制定的規(guī)則來實行。但是，實際中，中央的調(diào)控措施過于抽象且缺乏量化標準，這就使得地方政府在實際工作中具有很大的自主性，可以按照地方情況制定具體的實施細則并付諸實施。同時，地方地方政府還是土地的“管理者”和“經(jīng)營者”，房地產(chǎn)市場所需要的土地資源必須通過地方政府來實現(xiàn)，所以地方的調(diào)控舉措在市場上中可以起到立竿見影的效果。

二、“新國五條”政策失效的原因

2013年，為應(yīng)對日益高漲的房價，國務(wù)院頒布了“新國五條”實施細則。然而，這個被稱為“史上最嚴調(diào)控政策”的細則僅僅在正式施行之前讓二手房市場掀起一波房屋買賣高潮，對于居高不下的房價依然無能無力。從今年3月份國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，2月份全國70個大中城市中，新建商品房價格同比上漲的達到69個，而同比下降的僅溫州一個。這也意味著在“新國五條”實行一周年后，房價上漲的勢頭依舊無法遏制，調(diào)控政策的目標沒有實現(xiàn)。總體來看，“新國五條”調(diào)控政策失靈有著多重因素。

（一）“新國五條”調(diào)控政策失靈的內(nèi)在原因

1.忽視市場規(guī)律，過分強調(diào)行政干預(yù)

由于建國來長期實行計劃經(jīng)濟體制，所以政府總是習(xí)慣行的通過行政手段來干預(yù)經(jīng)濟的運行。對于房地產(chǎn)市場，行政調(diào)控固然可以起到立竿見影的效果，但是，這種單一的強制性手段與市場價值規(guī)律相違背，從長期上看并不能真正起到抑制房價的作用，也不力于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。從“老國八條”、“國十條”直到“新國八條”、“新國五條”，愈來愈嚴的調(diào)控政策非但沒有抑制房價的上漲，反而造成了越調(diào)越漲，越漲越調(diào)的惡性循環(huán)。不難看出，房產(chǎn)價格居高不下即存在政策失誤，但更多的還在于市場自身內(nèi)部自身的需求。眾所周知，在市場經(jīng)濟體制下，社會經(jīng)濟發(fā)展復(fù)雜而多樣，人為的計劃遠遠不能適應(yīng)日新月異的經(jīng)濟發(fā)展形勢，這就決定了當(dāng)經(jīng)濟運行出現(xiàn)問題時，我們依然需要依靠市場規(guī)律，在尊重市場規(guī)則的基礎(chǔ)上輔之以必要的行政手段，唯有這樣才能避免“頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳”，從根本上解決問題。

2.法律手段缺失，無法保證政策的穩(wěn)定性

在我國，對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控最早可以追溯到上世紀八十年代，但是由于當(dāng)時并未真正放開市場，導(dǎo)致調(diào)控最終流于形式。因此真正意義上的房地產(chǎn)調(diào)控開始于2003年。自2003年8月國務(wù)院頒布《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》直到2013年“新國五條”實施細則頒布，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了“十年九調(diào)”的心路歷程。這些政策雖然起到了一定作用，但是總體而言收效甚微。頻繁的調(diào)控政策非但不能抑制房價的上揚，反而進一步加劇了市場的的混亂。從歷史和現(xiàn)實分析，任何缺乏穩(wěn)定性和連貫性的政策都不能長久，也不能真正解決問題和矛盾。

筆者認為，調(diào)控政策之所以頻繁變更，究其根源在于不完善的法律體系。從近十年的調(diào)控政策可以看出，國家的調(diào)控舉措通常是通過文件或通知的形式下發(fā)各地方政府，雖然這種通知也具備一定的強制力和約束力，但是其法律的效力層次偏低，而且各種通知和文件之間缺乏緊密的聯(lián)系，難以形成完整的法律框架。這就導(dǎo)致地方政府在實踐中對于中央政策虛與委蛇，而中央政府在政策不能等到有效貫徹時，隨即醞釀新的調(diào)控措施，最終釀成了政策頻繁變更、市場調(diào)控失靈的惡果。

3.“雙軌制”用地存在缺陷

我國現(xiàn)階段土地使用制度是行政劃撥與有償出讓制度并存的“雙軌制”用地制度，這種情況的發(fā)生是由于歷史原因造成的的。[2]不難發(fā)現(xiàn)，土地使用規(guī)劃有其存在的合理性，但是無償取得用地的方式在實踐中存在很多弊病。首先，“雙規(guī)制”會造成用地者之間出現(xiàn)大量的不公競爭現(xiàn)象，有違市場經(jīng)濟的基本精神。因為，“雙規(guī)制”會讓市場中平等競爭的商業(yè)主體形成兩級分化，若通過劃撥取得土地使用權(quán)則不需要支付土地使用出讓金，但若以有償轉(zhuǎn)讓方式取得則需支付大量資金。其次，“雙規(guī)制”還使得土地資源利用率低，國有土地收益大量流失。雖然1998年《土地管理法》對批地權(quán)進行了調(diào)整，其權(quán)限逐步有地方向中央過度，但是時至今日，土地收益已成為地方財政的重要組成部分，越權(quán)批地現(xiàn)象十分普遍。這種用地方式的缺陷直接造成了土地總供應(yīng)量失衡，土地資源被極大浪費，而現(xiàn)實中開發(fā)商不能公平的取得土地，客觀上也提高了房產(chǎn)建造成本，成為房價不斷上漲的根源之一。

4.房地產(chǎn)稅制存在缺陷

任何一個稅種稅制的創(chuàng)建都要以當(dāng)時外部社會經(jīng)濟條件為約束， 前瞻性的考慮只能是推測性的，房產(chǎn)稅稅制也是如此。[3]2011年，重慶、上海成為房產(chǎn)稅的試點城市，但是，經(jīng)過近兩年的運行，兩地的房價并未出現(xiàn)回落，而2013年“新國五條”出臺后，更為嚴厲的稅制征收也未起到明顯效果，反而推高了二手房價格。因此，現(xiàn)行的房產(chǎn)稅征收不但未能有效調(diào)控房價，反而出現(xiàn)了重復(fù)征稅的現(xiàn)象，開發(fā)商可以通過提高房價將這部分費用轉(zhuǎn)嫁與消費者，而地方政府更通過房產(chǎn)稅的征收增加財政收入，因此，現(xiàn)行房產(chǎn)稅制對于房價調(diào)控的影響微乎其微。

（二）“新國五條”政策失效的外在原因

1.“央地”矛盾嚴重，調(diào)控政策不能得到有效落實

當(dāng)前，土地收入已經(jīng)成為地方財政最為重要的組成部分之一，國家對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控使得地方財政收入出現(xiàn)普遍、大幅的減少，進一步惡化了財權(quán)與事責(zé)不對等的“央地關(guān)系”，致使“央地關(guān)系”呈現(xiàn)更嚴重的失衡，因此中央的調(diào)控舉措在地方往往會遇到有形或無形的抵制。地方政府在通過對中央規(guī)定的大幅修改、細化，不斷試探中央調(diào)控政策的底線，力圖突破調(diào)控政策對地方的限制，實現(xiàn)自身利益的最大化。[4]而中央一方面扮演著“立法者”的角色，出臺了形式嚴厲的調(diào)控規(guī)定，但另一方面又對地方政府的“陽奉陰違”采取放任、默許的態(tài)度。這種缺乏合法性和合理性支持，缺乏規(guī)則預(yù)期和程序透明的“央地博弈”既凸顯了當(dāng)下房地產(chǎn)調(diào)控個案中“央地關(guān)系”的嚴重失衡，也是經(jīng)濟和社會改革中整個“央地關(guān)系”的縮影。時至今日，“央地”矛盾已經(jīng)嚴重影響了國家對于經(jīng)濟的宏觀調(diào)控能力，也造成現(xiàn)金了房地產(chǎn)市場調(diào)控失靈的困頓局面。

2.房產(chǎn)市場的剛性需求強烈

市場經(jīng)濟體制下，物價指數(shù)的變化歸根結(jié)底在于社會總供給和社會總需求的關(guān)系。當(dāng)前，房產(chǎn)價格居高不下固然存在政策問題和投機影響，但是不可否認的是，房產(chǎn)市場的剛性需求才是房價上漲的根本所在。我國是世界上人口最多的國家，人多地少的矛盾古已有之。改革開放以來，我國的經(jīng)濟突飛猛進，城市化進程也不斷加快，隨著而來的是農(nóng)村人口大量涌入城市，“人地矛盾”更加突出。與此同時，城市化進程加快也使得我國的戶籍管理制度開始放松，這一方面加快了人口的流動性，但另一方面，對于從外地流入的農(nóng)村人口，落戶問題促使他們不得不將買房列為家庭的首要目標。另外，三十多年的改革開放不單改變了我國的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，也使人們的生活觀念發(fā)生了深刻變化，中國城鄉(xiāng)家庭規(guī)模越來越呈現(xiàn)出小型化趨勢， 空巢家庭、丁克家庭、單身家庭、單親家庭等小家庭模式的出現(xiàn)，使得城鄉(xiāng)家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變化。在這種情況下，即使社會總?cè)丝诓槐悖菍Ψ慨a(chǎn)的剛性需求也必然大幅提升。所以，綜合多方面的因素，我們不難發(fā)現(xiàn)，隨著我國經(jīng)濟高速發(fā)展，房地產(chǎn)剛性需求的增加必然會拉動房價的持續(xù)上漲。

3.民間剩余資金和國外“熱錢”涌入

國家對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控中，中央多次規(guī)定了銀行對于購房貸款的限制，如嚴格規(guī)定二套房首付比例、停止發(fā)放三套房貸款等。但是，受人民幣升值以及國內(nèi)通貨膨脹的影響，大量國外“熱錢”以及民間資金涌入房地產(chǎn)市場，這些資金的注入大大充實了房地產(chǎn)企業(yè)和投機者的實力，客觀上幫助他們緩解了由于國家收縮銀根所帶來的資金缺口，為房地產(chǎn)市場維持高房價提供了保障。因此，盡管中央多次限制銀行對于房地產(chǎn)行業(yè)的信貸規(guī)模，但是在“熱錢”和民間資金的支撐下，房產(chǎn)企業(yè)的資金壓力大大減輕，中央調(diào)控政策很難奏效。

四.房價調(diào)控的合理性建議

（一）完善房地產(chǎn)法規(guī)

1.構(gòu)建房地產(chǎn)金融法律體系

對比國外發(fā)達國家房地產(chǎn)法律體系，不難發(fā)現(xiàn)當(dāng)前我國的房地產(chǎn)市場中，缺乏一個健全的金融法律體系。雖然，改革開放以來，隨著《基金管理法》、《證券法》、《擔(dān)保法》的相繼出臺，房產(chǎn)市場的金融法律規(guī)范有了一定程度的改善，但是，這幾部法律并不是針對房地產(chǎn)市場而制定的，它們更多的是從整個國民經(jīng)濟的角度著眼。因此，對于房地產(chǎn)金融市場而言，這些法律的規(guī)定都過于寬泛和宏觀，在出現(xiàn)具體問題時針對性不足，難以解決實際問題。筆者認為，完善我國房地產(chǎn)市場的金融體系應(yīng)該首先制定一部統(tǒng)一的《房地產(chǎn)金融管理法》，明確房地產(chǎn)信貸的合法地位，規(guī)范房地產(chǎn)信貸抵押市場秩序，同時完善抵押登記、抵押擔(dān)保和抵押評估等一系列配套服務(wù)制度，提高服務(wù)質(zhì)量和效率。其次，我們必須加強房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)管，依托《房地產(chǎn)金融管理法》的規(guī)定，完善相應(yīng)的制度建設(shè)，在住房公積金、住房補貼、住房貸款等領(lǐng)域中制定嚴格的審批辦法，使權(quán)力在制度下運行，讓制度在法律中產(chǎn)生。

2.完善房地產(chǎn)市場的土地調(diào)控法律

在房地產(chǎn)市場中，土地資源一直是各方利益爭奪的焦點，但是由于缺乏配套法律體系的制約，政府在土地出讓的過程中存在大量幕后交易和暗箱操作的行為。因此，我們必須加強土地立法，以法律條文的形勢明確政府在市場中的角色定位和職責(zé)范圍，通過法律授權(quán)來約束政府行為，將政府對土地的管理權(quán)力讓渡給一些企業(yè)或組織，使政府減少房地產(chǎn)市場的參與，逐步擺脫房地產(chǎn)市場利益主體的身份，提高國土資源的程序法治，讓權(quán)力在陽光下運行。

3.盡快制定和頒布《住宅法》

自2003年中央18號文件開始，我國的房產(chǎn)調(diào)控已走過十年歷程，雖然取得了一定效果，但是總體而言收效甚微。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)形成了牽一發(fā)而動全身利益格局，各方利益交錯縱橫，很難達成一致。借鑒西國外地產(chǎn)調(diào)控的成功經(jīng)驗，筆者認為，《住宅法》的制定和實行是十分必要的。

（1）《住宅法》可以保障了每一個公民的基本居住權(quán)。以美國《住宅法》為例，它的立法基礎(chǔ)是“讓大多數(shù)人買得起房”。而韓國《住宅法》在此基礎(chǔ)上則更加激進，它規(guī)定任何公民都不得擁有第二套住宅，從根本上保障了每個公民的居住權(quán)，更使“炒房投機”行為無處遁形。所以，不難發(fā)現(xiàn)，《住宅法》的核心與房地產(chǎn)市場的調(diào)控目標有異曲同工之處，即保障社會公眾的基本居住權(quán)，實現(xiàn)“住有所居”的目標。

（2）《住宅法》可以明確政府的責(zé)權(quán)范圍，防止政府出現(xiàn)以權(quán)謀私，濫用行政權(quán)力干預(yù)市場的行為。相較于西方國家，我國由于長期的計劃經(jīng)濟體制造成了政府職權(quán)龐大，所以在現(xiàn)實中不時出現(xiàn)政府通過行政權(quán)干預(yù)市場的行為，而《住宅法》的制定正是要規(guī)范住房市場中政府、企業(yè)以及居民三者之間的法律地位，并明確各方的責(zé)任義務(wù)，禁止政府的越權(quán)行為，保障居民權(quán)益不受國家公權(quán)力的損害。

（3）《住宅法》的制定勢必會進一步明確經(jīng)濟適用房和廉租房的法律地位，使得倒賣經(jīng)濟適用房的行為收到法律的懲處，進而保證中低收入者的居住權(quán)力，真正實現(xiàn)社會的“居住正義”。

（二）完善分稅制改革，緩和“央地”矛盾

1994年我國實行分稅制改革，大幅緩解中央財政的壓力，也推動了我國市場經(jīng)濟的發(fā)展。但是，在分稅制改革的過程中，我國實質(zhì)上使地方“財權(quán)上移而事權(quán)留置”。[5]這樣就使得地方財政收支狀況發(fā)生了根本性變化，由從前的略有盈余迅速轉(zhuǎn)變?yōu)樨斦嘧帧Ｔ谶@樣的背景下，地方政府對土地收益的依賴越來越強，最終形成了“土地財政”的現(xiàn)狀。因此，對于依賴土地價格上漲而實現(xiàn)收支平衡的地方政府來說，中央打壓房價的調(diào)控政策無異于釜底抽薪，所以，中央強人所難的要求地方調(diào)控房價自然而言的遭到了地方政府的抵制。筆者認為，當(dāng)前“央地矛盾”的根源在于1994年分稅制改革的缺陷，即：“央地”不對等的財權(quán)和事權(quán)，而這也直接使得中央歷年的調(diào)控政策不能得到有效落實，最終釀成了房價居高不下的惡果。因此，在“央地”博弈的過程中，分稅制改革有待于進一步完善。

1.中央必須重新劃分事權(quán)和財權(quán)，通過立法的形式將中央和地方的權(quán)責(zé)加以明確，并根據(jù)中央和地方的權(quán)責(zé)比例來分配財權(quán)，使地方政府實現(xiàn)財政收支平衡。

2.地方將花費較多的基礎(chǔ)性設(shè)施建設(shè)和社會公共安全職責(zé)上交中央政府。因為就地方財政收支的狀況而言，對于大型基礎(chǔ)性設(shè)施和社會公共服務(wù)如：修路、架橋、治安、環(huán)保、消防等巨額花費難以負擔(dān)，因此，將這部分事權(quán)上交中央政府可以大幅緩解地方的財政壓力，也可以減少地方和中央之間管轄范圍的重疊和交叉，緩和地方和中央的矛盾。

3.中央應(yīng)該允許地方在財政出現(xiàn)困難的時候發(fā)行地方債券。因為從本質(zhì)來說，允許地方政府發(fā)行債券是一種“開源”行為。這種地方性的融資可以很大程度上減少中央的財政壓力，同時也可以使地方財政出現(xiàn)壓力時更好地進行自我調(diào)節(jié)。同時，這種做法可以更好地約束和監(jiān)督政府的財政狀況，有利于減少“暗箱操作”，防止地方政府利用房地產(chǎn)市場謀取利益。

（三）建立完善保障性住房，降低房產(chǎn)市場的剛性需求

所謂的保障性住房是與商品性住房相對的一個概念，主要是指政府在為中低收入困難家庭實行分類保障過程中所提供的限量供應(yīng)對象、建設(shè)標準、銷售價格、或租金標準，具有社會保障型的住房。改革開放以來，隨著工業(yè)化和城市化進程的加快，產(chǎn)業(yè)和人口在城市集中導(dǎo)致城市房屋需求與供給極不平衡，大大提高了房地產(chǎn)市場的剛性需求，造成住宅價格出現(xiàn)了難以遏制的上漲。但是，值得注意的是，對于經(jīng)濟較差的城鎮(zhèn)低收入者來說，高昂的房價使他們難以負擔(dān)，如果單純依靠市場來調(diào)節(jié)，那么顯然會加劇貧富差距并使得國家對于樓市的調(diào)控雪上加雙。筆者認為，加快保障性住房的建設(shè)不僅是政府作為公共服務(wù)主體的一項重要職責(zé)，同時也可以大幅降低房產(chǎn)市場的剛性需求，是抑制房價上漲最為有效的措施之一。具體而言，應(yīng)該從以下幾點出發(fā)：

1.保障性住房法制化。當(dāng)前，由于我國并沒有建立完善的住房保障體系，所以《住房保障法》的制定必須提上議程，通過法律手段將政府對于中低收入家庭住房的義務(wù)具體化、制度化，同時保證行政行為的穩(wěn)定性、連貫性。

2.嚴格審查保障性住房的入住資格。在我國保障性住房的建設(shè)中，地方政府重建設(shè)、輕管理的現(xiàn)象十分普遍，這就導(dǎo)致保障性住房入住的審批過于寬松，許多并不符合入住資格的人利用特殊渠道擠占了保障性住房的名額，使得真正需要入住的公民失去了機會。因此，政府必須高度重視保證性住房的審批制度，嚴格規(guī)定入住條件，并建立專門的機構(gòu)就保障性住房的入住進行審批。同時，政府還應(yīng)將入住保障性住房的居民情況以公示的形式向社會公開，充分調(diào)動社會各界進行監(jiān)督。

3.對保障性住房的使用和轉(zhuǎn)讓加強監(jiān)管。國家建設(shè)保障性住房的目的在于保障中低收入者的住房需求，但是，當(dāng)前社會中出現(xiàn)了許多利用保障性住房牟利的行為。這一方面表明了政府在監(jiān)管出現(xiàn)了漏洞，但更反映出保障性住房管理制度中存在的存在的問題。筆者認為，政府有必要嚴格規(guī)定保障性住房的使用形式，禁止居民將保障性住房出租或從事營利性的商業(yè)活動。同時，明確禁止保障性住房的轉(zhuǎn)讓，或規(guī)定保障性住房只可以向政府轉(zhuǎn)讓，堅決打擊將保障性住房投入市場謀取商業(yè)利益的行為。

4.將缺乏穩(wěn)定經(jīng)濟來源的大學(xué)畢業(yè)生納入住房保障體系。當(dāng)前，大學(xué)生就業(yè)困難已經(jīng)成為了一個嚴重的社會問題，許多大學(xué)生在畢業(yè)后沒有常住戶口，許多人處于失業(yè)或半事業(yè)狀態(tài)。筆者認為，嚴峻的就業(yè)形勢使得大學(xué)生的生存壓力日益增大，“蟻族”現(xiàn)象不斷增多，所以政府應(yīng)當(dāng)將這部分“蟻族”大學(xué)生納入到住房保障體系，滿足他們的基本住房需求，而這不單是減少房地產(chǎn)市場剛性需求的要求，更是維護社會和諧穩(wěn)定的必由之路。

五、結(jié)束語

從當(dāng)前房地產(chǎn)市場的運行趨勢來看，“新國五條”很難起到對樓市的“降溫”作用。綜合來看，房價調(diào)控是一個系統(tǒng)工程，依靠某些行政手段強行干預(yù)只會適得其反。只有依托市場，綜合分析，從市場的供需關(guān)系著手，制定完善的法律體系，建立房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制，才會使房地產(chǎn)市場真正回歸理性軌道。