有關設計變更對房地產開發成本的影響及控制要點的分析

【摘要】設計環節的成本控制是實現房地產開發成本控制的關鍵，在該環節加強控制可以最大限度的減少事后變動帶來的成本增加。盡管設計費用在房地產開發成本中的比例一般不會超過5%，但設計對于房地產開發總成本的影響可達70%以上。為了從根本上控制房地產開發成本，取得良好的經濟效益，在工程的設計階段，應當認真仔細，盡量把設計做的精密一些，減少設計的變更。設計變更直接影響工程的成本、質量和工期，對房地產開發成本的影響巨大。本文從設計變更的內涵入手，分析了影響設計變更的主要原因，對如何控制設計變更提出自己的建議。

【關鍵詞】設計變更；房地產；成本；控制

1.前言

由于房地產開發在設計階段不可能盡善盡美，設計在實施之前往往都會不斷被修改，即使建設開始，設計仍然存在變化的可能性。而設計一旦發生變更，工程的施工運行，工程的本、質量和工期等都會受到影響。設計的變更將直接增加項目的資金投入，從而影響投資效益。要想從根本上了解設計變更的重要性，控制設計變更對成本的影響，必須首先從設計變更的內涵入手。

2.設計變更的內涵

設計變更是指設計單位依據建設單位要求，調整設計或對原設計內容進行修改、完善、優化。設計變更的原因是多方面的，其中包括：修改工藝技術、增減工程內容、改變使用功能、設計存在問題、施工中產生錯誤、更改使用材料等等。

設計變更發生的階段不同，對于工程的影響大小也不同。設計變更如果發生在規劃階段，只需要對設計圖紙進行修改，其他費用并沒有增加，在這種情況下不會產生額外費用。如果設計變更發生在采購階段，那么不僅僅需要對圖紙進行修改，還需要更換設備，對材料重新進行選擇，費用必然會有所上升。設計變更如果發生在施工階段以后，除上述費用外，已施工的工程還必須拆除，勢必造成資源的浪費，增加投資成本，此外還增加了施工時間，增加了工程的隱形成本。因此，對設計變更的管理需要嚴格進行限制，如果需要變更，應該盡量把設計變更的發生時間控制在規劃階段，只有加大對設計變更的控制，才能盡可能避免額外成本的增加。

3.控制設計變更對于房地產業的重要意義

隨著市場競爭的日趨激烈，房地產正逐步告別暴利時代，利潤逐步回歸正常水平。房地產業專業化分工越來越細，專業化水平越來越高，需要開發企業變粗放式管理為集約式管理，實現成本的精確控制。企業的終極目的是利潤最大化，要想實現企業利潤最大化，必須“開源節流”，要節流，必須對成本加強控制。

控制設計變更對于房地產業來說可以有效對成本加強控制，房地產開發中的成本控制，指通過對開發中的決策 、設計、承包 、施工等各項目中涉及的各個階段均對成本實行控制，從而確保總成本的控制，對于房地產企業參與競爭非常有意義。

4. 控制設計變更需要注意的幾個因素

4.1設計方水平

設計方的業務水平是影響設計質量的主要因素。有些設計人員專業技術素質和職業道德水平不高，極易引發不合理工程變更甚至惡意工程變更。設計方如果業務素質差，設計粗制濫造，達不到規定的設計要求，勢必引發工程開工后的設計變更。

4.2不可預見事件

在項目的實施過程中，各種不可預見條件的變化使得原先的設計方案不能滿足要求，需要進行設計變更，如在施工過程中地基出現軟土層，為保證工程建設質量，通常需要增加技術措施產生設計變更。如果建設過程中因為罕見的天氣原因，例如暴雨、大雪，延緩了工期，則需要對設計進度進行變更。

4.3合同的規范性

合同中有關設計變更條款的約定，對房地產建設各方的行為具有重要的導向作用。當合同中對設計變更的約束進行獎勵時，合同參與者將最大限度地減少設計變更，自覺地對建設項目的工期、質量和成本加強控制。當合同中缺乏約束設計變更的條款時，設計方可能缺乏對成本的關注，隨意更改設計方案。

5.控制設計變更對房地產成本影響的措施

5.1推行設計招標，擇優選擇

通過對設計方進行招標，選擇多家有責任心、業務能力強、聲譽好的設計公司進行競標。選擇好的設計單位，既可以獲得優秀的設計方案，又能促進設計方開拓創新，促使設計方提出“質優價廉”的方案。通過招標，可以全面評估設計方的資質、業務水平，職業道德等，盡量保證設計質量，減少設計變更的可能性。

5.2提高設計的預見性

設計要全面、準確，對可能發生變更的地方有預見性，并予以事先約定。要給予設計單位相對充足的時間，便于他們完成滿足施工要求的設計。要加強對設計圖紙的審核，圖紙要達到規定的設計深度和施工要求。在對圖紙的審核過程中要內外結合，內部封閉式審核為主，外部專家審核為輔，通過審核減少設計存在偏差和錯誤的可能性。設計方案中盡量對施工以后可能遇到的各種問題進行預見，以免開工后遇到困難臨時更改設計。

5.3采用合同措施，對變更進行約束

在設計過程中，一部分設計人員設計變更隨心所欲，不考慮企業需要因為設計變更而增加的成本。合同條款上增加設計變更的費用限制條款，例如規定設計變更產生的費用不得超出合同總價的某一比例，如果超出，則設計方需要承擔額外的這部分費用。通過充分利用合同，對房地產開發的總成本進行控制。

此外，設計變更前，要對設計變更進行成本評估。各部門全面評估變更帶來的各種變化，為審批提供參考依據。審核過程中發現因為施工錯誤造成的損失，損失應該由施工方承擔，不應因此修改設計方案。

6.結語

設計變更對造價的影響是多方面的，是工程造價變化的主要根源。設計的好壞直接影響工程的成本、質量和工期，好的設計可以減少不必要的費用支出，縮短工程周期，減少房地產企業人力、物力和財力的投入。因此，設計方的選擇必須通過招投標的競爭方式，選擇一家有責任心，有業務能力的設計方，并通過合同對設計方進行約束，達到主動控制和動態控制工程成本的目的。

參考文獻

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作者簡介：胡娥，女，1975年5月，房地產經濟師。