政府與市場在房地產價格形成機制中的作用

前 言：

我國房地產市場相比于其他商品具有一定的特殊性，導致市場機制對其價格的作用一度失靈，供求關系也就無法通過對價格的分析得出。政府宏觀調控政策在抑制房價過快增長的過程中顯示出的階段性、不協調性進一步加劇了房地產市場的“失靈”。究其根本，應當在房地產市場的各個環節引入競爭機制，完善信息披露制度，增加保障性住房的總量，從多個角度調節房地產供求關系，控制房價的增長速度。

一、房地產價格形成的市場機制

1.1影響房地產價格的市場因素

在市場經濟條件下，市場運行機制在社會資源的配置過程中發揮著基礎性的作用。從1998年我國住房制度改革以來，房地產市場以相對平穩的發展速度迅速成為國民經濟的支柱產業。但是，市場經濟的欠成熟、房地產相關制度的不健全導致一系列問題的出現，最引人注目的便是一路飆升的房地產價格。房地產價格的形成首先取決于市場的作用機制，包括供求機制、競爭機制和價格機制。

1.2房地產市場供求失衡

近年來，房地產市場供不應求趨勢開始顯現，且供求差距越來越大，可以從近幾年我國房地產開發企業建設成套住宅竣工與銷售情況看出（見表一）。導致房地產市場供求關系失衡的因素主要有：其一，工業化、城鎮化步伐的加快，城鎮人口數量的快速增加導致對住宅的客觀需求量擴大；其二，從2004年開始，為控制商品房價格的過快增長，政府開始對土地使用權審批進行了“招拍掛”改革，減少了土地的市場供應；其三，房地產市場“投機”、“捂房”現象頻發，導致房地產市場有效供給的減少和市場需求的虛增。

二、政府宏觀調控對房地產價格的影響

經過政府持續的、多種手段相結合的宏觀調控政策，房地產價格以及與之相關的土地價格等都出現了明顯的波動。

首先，商品住宅價格持續走高。據統計，從2002年到2011年，商品房價格從平均2092元/平方米上升到5011元/平方米，除2008年出現小范圍下降之外，其余時間均呈現一路上漲的勢態，2009年增速一度高達24.69%（見表二），居民的購房負擔越來越重。可見，宏觀調控政策的確在一定程度上使得商品房價格的增速有減緩的趨勢。但是，由于政策之間的協調性差，多數宏觀調控措施都沒能在長時間內保持住對房地產價格的控制效果。

另外，2002——2011年間，由于國家采取了土地供應緊縮政策，房地產市場土地購置面積有所下降，但相應的土地購置價格也出現了大幅度提升。地方政府正是通過采用這種“饑餓銷售”模式增加地方財政收入。如2005年《關于做好穩定住房價格工作的意見》、2010年《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》、等，都要求地方政府把握好土地供給總量，抑制土地出讓價格惡性增長。由于地方政府的“土地財政”以及缺少對地方政府土地政策的量化評價與監督，通過限縮土地出讓總量以控制房價飆升的調控目標沒能實現。

三、政府宏觀調控與市場機制在房地產價格形成中的協調

3.1增強宏觀調控政策的科學性和持續性

在對房地產市場進行宏觀調控的過程中，政府沒有明確不同機構之間、地方和中央政府之間的職責劃分，造成出臺的各項政策目標不一，手段缺乏預期性和持續性，過去注重短期效應，有些政策甚至互相矛盾。例如經濟適用房政策，1998年確立的經濟適用房供應體系，2003年調控的重點就從經濟適用房領域轉到商品房市場，嚴重影響低收入人群的購房預期。因此，要實現抑制房價非理性增長的趨勢，必須建立長效的調控機制，充分認識到基本國情和我國的制度缺陷，從經濟、社會、法律等多個維度建立持續有效的調控機制。

3.2擴大“市場”在房地產市場的作用空間

在我國，土地的唯一合法供應者是政府。2004年的制度改革沒能改變土地市場的政府主導形勢，并造成土地價格畸高的后果，因此市場競爭機制應當引入土地供應的市場環節中。一方面，土地出讓招投標環節應當更加透明化、公平化；另一方面，政府可以對出讓土地的總量進行一定的宏觀調控，并且這種控制也要充分依據市場的需要進行，讓市場在房地產業的整個鏈條中起主導作用。

從政府運作的機制來看，“市場失靈”應該是政府進行宏觀調控的起點，但在房地產市場中，政府對價格的過度干預從未停止。從本質上講，房價持續走高與“土地財政”密不可分，因此，應當充分發揮市場機制的調節作用，讓政府在房地產市場中最好“保駕護航”的工作。

參考文獻

[1]董化偉，南靈：房地產價格形成機制的理論綜述[J].中國物價，2007（12）：16

[2]姜建：我國房地產市場調控政策研究[D].武漢：華中科技大學，2012（5）：8

[3]何鑫：土地政策對房地產市場的調控機理初探[J].商業時代，2008（26）：58

[4]潘家華，等：中國房地產發展報告No.8[M].北京：社會科學文獻出版社，2011年

[5]黃立群，熊偉偉，韓大濤：房地產市場調控中的政府責任與市場機制[J].經濟師，2011（3）：278

[6]吳秀波：房地產宏觀調控政策需要轉換思路[J].中國房地產，2007（1）：17

[7]吳翔華，徐霞，熊焱：土地政策與房地產市場關系辨析[J].現代城市研究，2013（9）：33

[8]潘文娟：完善我國房地產價格形成機制的思考[J].財會研究，2012（15）：77