淺談目前的房地產(chǎn)開發(fā)與城市建設(shè)

【摘要】隨著我國房地產(chǎn)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)分工也越來越專業(yè)細(xì)致。房地產(chǎn)的開發(fā)作為房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在市場中起著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，形象維護(hù)的重要作用。所以，只有對房地產(chǎn)的開發(fā)與城市建設(shè)的重視，才能使得房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，從而推動我國經(jīng)濟(jì)社會的進(jìn)一步繁榮發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；城市建設(shè)

房地產(chǎn)開發(fā)是指按照城市建設(shè)總體規(guī)劃和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，在國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為，它是城市建設(shè)綜合開發(fā)的組成部分。

1.房地產(chǎn)的基本信息

房地產(chǎn)的基本信息是指由購買土地，固定資產(chǎn)，建筑物所附帶的不同利潤所涉及的資產(chǎn)而產(chǎn)生的價格差異。房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動產(chǎn)。不動產(chǎn)是以土地，建筑物，房屋等組成的。在地產(chǎn)競拍過程中，土地的使用權(quán)，建筑物和房地的價值發(fā)生改變。

2.房地產(chǎn)開發(fā)及種類

房地產(chǎn)的開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施，房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)活動中一項(xiàng)重要制度，屬于房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)諸環(huán)節(jié)中的首要環(huán)節(jié)。所謂房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。作為不動產(chǎn)，與其他商品的開發(fā)相比，房地產(chǎn)開發(fā)投資大、耗力多、周期長、高贏利、高風(fēng)險的特點(diǎn)，使房地產(chǎn)開發(fā)活動在人們的生活中占居越來越重要的地位，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，時代越進(jìn)步，房地產(chǎn)開發(fā)的范圍越廣，程度越深，內(nèi)容越豐富。

房地產(chǎn)的種類主要有兩種情形：一是新區(qū)土地開發(fā)，即把農(nóng)業(yè)或者其他非城市用地改造為適合工商業(yè)、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是舊城區(qū)改造或二次開發(fā)，即對已經(jīng)是城市土地，但因土地用途的改變、城市規(guī)劃的改變以及其他原因，需要拆除原來的建筑物，并對土地進(jìn)行重新改造，投入新的勞動。就房屋開發(fā)而言，一般包括四個層次：第一層次為住宅開發(fā)；第二層次為生產(chǎn)與經(jīng)營性建筑物開發(fā)；第三層次為生產(chǎn)、生活服務(wù)性建筑物的開發(fā)；第四層次為城市其他基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)。

3.現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)的問題分析

隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)生，居民人均收入呈現(xiàn)不斷上漲的態(tài)勢，政府啟動一系列拉動內(nèi)需的政策，為房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展提供重要的條件。我國房地產(chǎn)業(yè)在新的活力影響下不斷發(fā)展，發(fā)展過程中造成局部過熱和結(jié)構(gòu)性問題，因此得到政府和相關(guān)部門的高度重視，需要采取積極有效的宏觀調(diào)控措施，才能促使房地產(chǎn)業(yè)處于健康穩(wěn)定發(fā)展的狀態(tài)。

3.1房地產(chǎn)開發(fā)的迅速發(fā)展，造成價格的快速增長

當(dāng)前我國房地產(chǎn)在局部地區(qū)存在過熱發(fā)展的局面，因此價格增長過快的現(xiàn)象影響了房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的局面，需要采取積極有效的措施解決局部地區(qū)房地產(chǎn)價格增長過快的問題，才能有效的保證我國社會經(jīng)濟(jì)處于健康科學(xué)穩(wěn)定發(fā)展?fàn)顟B(tài)。發(fā)展經(jīng)濟(jì)的相關(guān)理論告訴我們，投資增加和資本積累是經(jīng)濟(jì)增長的必要條件，針對我國是一個人口快速增長的發(fā)展中國家，經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中保持一定的投資規(guī)模非常重要，對社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展會產(chǎn)生重要的影響。

3.2房地產(chǎn)企業(yè)主要根據(jù)信貸資金

從當(dāng)前的情況看，我國沒有開放房地產(chǎn)金融市場，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中需要大量的資金，因此其融資主要是依靠銀行債務(wù)融資和股東融資兩個渠道。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中也離不開銀行信貸的支持，房地產(chǎn)企業(yè)在中開發(fā)期依靠開發(fā)信貸，而在銷售期主要依靠資金信貸，期房銷售的開發(fā)商主要是利用按揭資金滾動開發(fā)。

3.3我國房地產(chǎn)企業(yè)起步時間較短，管理方案不完善

我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過十幾年的發(fā)展，因此現(xiàn)代企業(yè)管理制度還存在不完善的地方，需要在發(fā)展過程中不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，提升房地產(chǎn)企業(yè)的科學(xué)發(fā)展水平，才能真正保證行業(yè)處于健康穩(wěn)定的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理體系的不完善，使得房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展不夠迅速。

4.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量要求

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期工作，主要是指項(xiàng)目建議書、可行性研究報告、項(xiàng)目開發(fā)的產(chǎn)品策劃等。而前期工作的質(zhì)量是整個工程房地產(chǎn)項(xiàng)目的關(guān)鍵。

4.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理體系

項(xiàng)目負(fù)責(zé)人是開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的全權(quán)負(fù)責(zé)人，必須親自抓質(zhì)量工作。其主要監(jiān)管要求是，根據(jù)投資人項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略，市場定位目標(biāo)，負(fù)責(zé)編制開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃，并組織實(shí)施；按質(zhì)量計(jì)劃規(guī)定，跟蹤、督促、檢查項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃執(zhí)行情況，特別是主要質(zhì)量控制點(diǎn)的驗(yàn)證、檢查和評審活動；對發(fā)現(xiàn)重大的管理方面或技術(shù)方面的質(zhì)量問題，組織研究解決，向項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人報告；編制項(xiàng)目質(zhì)量報告，報上級質(zhì)檢部門和項(xiàng)目經(jīng)理。

4.2制定開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量計(jì)劃

充分了解項(xiàng)目投資人開發(fā)項(xiàng)目的戰(zhàn)略決策和質(zhì)量政策，了解和掌握項(xiàng)目的特點(diǎn)，明確咨詢成果的質(zhì)量目標(biāo)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；熟悉咨詢企業(yè)的質(zhì)量管理體系文件，根據(jù)項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)，決定如何應(yīng)用企業(yè)的質(zhì)量管理體系

4.3建立開發(fā)項(xiàng)目前期及工作審核。

建立評審制度是保證和提高開發(fā)項(xiàng)目前期成果質(zhì)量的重要手段。對項(xiàng)目咨詢公司提供的項(xiàng)目咨詢工作完成以后，再進(jìn)行內(nèi)部評審，然后咨詢成果才能提交給委托方，建設(shè)方項(xiàng)目經(jīng)理可邀請有關(guān)專家對咨詢成果進(jìn)行評審和完善，并形成性相應(yīng)記錄文件，以提高投資效益。

5.房地產(chǎn)發(fā)展對城市建設(shè)的影響

從20世紀(jì)80年代來講，房地產(chǎn)的主要影響在于城市開展的商業(yè)行為。房地產(chǎn)的開發(fā)構(gòu)造在于建立大中型高檔居民小區(qū)，而這些小區(qū)受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，仍是停留于一刀切的高度，容積率仍高、建筑材料仍然落后和房屋間距并不大的狀況.但是小區(qū)內(nèi)有了生活配套的用房及學(xué)校，也有了街心綠地和居民休閑活動場所，這與改革開放前人們居住極度困難的情況相比已是很大的飛躍.更重要的是在城市發(fā)展中，由于是整片的建設(shè)，城市的形態(tài)起了關(guān)

鍵性的變化。

新的城市道路和新的公共綠地帶動了城市其他形態(tài)的進(jìn)步。房地產(chǎn)發(fā)展帶動城市的發(fā)展。然而在這段時間里，大多數(shù)的居住小區(qū)仍屬于征用城市邊上的田地發(fā)展的，政府提供土地屬于無償劃撥，開發(fā)公司只需解決農(nóng)民或居民的拆遷安置、補(bǔ)償問題，屬于城市范圍操作，受到市規(guī)劃部門的控制和管理（指有區(qū)別于后文中指的近期發(fā)展郊區(qū)樓盤，受當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)的管理）。

雖然包含部分舊城房子拆遷，但只可以講是舊城改造的“擦邊球”。舊城改造仍然緩慢，對舊城形態(tài)的影響并不太大。這段時間的新區(qū)發(fā)展，也沒有注意保留一些舊城市的文化和遺產(chǎn)，在這段時間里，在建設(shè)各大型小區(qū)的同時，如果能有計(jì)劃地把舊城危破房子區(qū)域的居民集體遷移到新區(qū)，再成片改造舊區(qū)，這樣就會形成舊城改造的良性循環(huán)。其做法可以參考香港的社區(qū)重建局這類半官方機(jī)構(gòu)的做法，以及新加坡的舊城改造做法。可惜，當(dāng)時大多數(shù)房地產(chǎn)商只是許了心愿，當(dāng)新區(qū)建成后又去占用農(nóng)田建新區(qū).當(dāng)然這也與舊城成片拆遷難度的確很大、困難重重有關(guān)。

結(jié)束語

房地產(chǎn)的開發(fā)是我國地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)支柱，在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的今天，房地產(chǎn)業(yè)還將持續(xù)不斷發(fā)展，而城鎮(zhèn)化進(jìn)程的速率也不會停止，它們是持續(xù)發(fā)展的過程，我國現(xiàn)階段的主要任務(wù)是要處理好兩者之間的關(guān)系，加快經(jīng)濟(jì)適用房，保障性住房的房地產(chǎn)市場開發(fā)，發(fā)展和完善二手房市場和房屋租賃市場，促進(jìn)房地產(chǎn)住房消費(fèi)需求，達(dá)到互利共贏的目的，進(jìn)一步促進(jìn)我國房地產(chǎn)開發(fā)與城市建設(shè)的發(fā)展展。

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