房地產測量相關問題探討

摘要：當前我國的房地產行業(yè)發(fā)展迅速，而且與我國民生問題息息相關。通過精準的房地產測量，可以有效的保障買房人與賣房人的切身利益。文中就目前房地產測量中存在的相關問題進行分析、探討，重點研究了關于共有面積分攤、房產銷售面積測量、計算等方面問題，對規(guī)范房地產測量具有重要意義。

關鍵詞：房地產；測量；問題

房地產本身屬于不可移動的、長久耐用的、價值巨大的特殊商品，其面積測量計算的準確性受到全社會的普諞關注，房產面積如何計算，分攤面積如何計算，哪些面積可以分攤，哪些面積不可以分攤以及對面積有異議時如何處理等問題，成為廣大市民關注的焦點。此外，2000年8月1日起實施的《房產測量規(guī)范》，對房地產測量的技術要求，以及共有建筑面積的分攤等內容都作了嚴格的規(guī)定，下面將就其相關問題展開具體分析。

1 房地產測量

1.1 房地產測量內容

房地產測量是采集和表述房屋和房屋用地有關信息的一門技術，其中，采集是指采用測繪科學技術，按照房地產業(yè)管理的要求和需要，對房屋和房屋用地的有關信息進行調查和測量。而表述是指對房屋和房屋用地的幾何、地理、物理特性，用數字、文字、符號、影像進行描述，供產權人和有關人士使用。

房產測量的內容包括：房產平面控制測量、房產調查、房產要素測量、房產圖繪制、房產面積測算、變更測量及成果的檢查與驗收等。驗收合格的房產測量資料具有法律效力。

1.2 房地產測量意義

房產測量作為對房屋面積進行測算的具體形式，在當前有著重要的意義。首先，房產測量可以為房產產權人提供法律保護依據，它直接關系到購房人的切身利益。其次，房產測量是城市建設、規(guī)劃和管理的重要依據，房產測量是進行城市土地資開發(fā)利用，城市規(guī)劃建設管理必不可少的基礎資料。最后，房產測量也是檢驗商品房買賣面積是否縮水的重要手段，推廣和進行房產測量有利于保證買賣雙方的利益，有利于維護正常的市場秩序。

2 房地產測量相關問題分析

為了維護市場經濟秩序，進一步規(guī)范商品房銷售行為，提高商品房銷售面積的準確性，減少商品房買賣雙方的糾紛，維護廣大消費者的合法權益，建設部專門制定了《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》，但在實際工作中涉及到此類問題還可能產生分歧，下面就此相關問題展開分析。

2.1共有面積分攤問題

對于一般的住宅樓，需要計算出每戶的建筑面積。這時，首先要計算出房屋的總建筑面積，然后計算房屋的套內建筑總面積，進而求出共有共用面積，然后計算分攤系數，再根據各戶的套內建筑面積按比例算出各戶應分攤的面積。

對于比較特殊的住宅樓及多功能的綜合樓，涉及到二級分攤和多級分攤，應按照“誰受益，誰分攤”的原則，逐級進行分攤。文章以二級分攤計算為例，詳細說明住宅樓的二級分攤計算舉例如下：一幢四層別墅，上、下兩層均為復式，各有兩套住宅，套型左右對稱，上下相同，該幢特殊之處在于下層兩套住宅沒有在樓梯處留門，也即未實際使用樓梯，且下層有兩個獨立的車庫。因此，需要二級分攤。具體方法為：上面兩層樓梯供上層兩套住宅使用，應由上層兩套住宅共同分攤：然后再把下面兩層樓梯面積與下面兩套住宅、車庫共同分攤，因為下面的兩層樓梯雖未被下面兩套住宅及車庫直接使用。但也因為上層有住宅而使其購房價格明顯降低，屬間接受益，應參與下層樓梯面積的分攤。

2.2房屋測量中的偏心測量問題

一般情況下，進行數據采集時，棱鏡的后背位置置于房屋角點時棱鏡是朝向儀器方向的，但是也有很多時候情況卻不是這樣。這時，就不能把棱鏡看作一個點進行觀測，因為它具有一定的體積，這時，瞄準棱鏡中心測出的坐標將不是房屋角點的坐標，需要采用角度偏心觀測。將棱鏡后背位置放置在離儀器到房屋角點相同水平距離的合適位置，測定到棱鏡的水平距離，然后用水平微動螺旋照準目標，在儀器上進行相應的操作即可。

2.3 對稱邊長度實地丈量不一致問題

在進行房屋實地勘丈時，如果實測了房屋的每一條邊，則有可能由于誤差的原因或者是房屋建設過程中的問題出現前后墻、左右山墻或者在施丁圖中本應對稱相等的邊出現不相等的情況，這就使原本為規(guī)則多邊形的房屋變成了不規(guī)則的多邊形，也不符合人們的傳統(tǒng)意識習慣。這時就需要對勘丈數據進行處理后再進行繪圖和面積計算。對于誤差在規(guī)定范圍內的取其對稱邊的平均值作為邊長數據。對于誤差超過限差的邊長數據應檢查是不是測量不準確的原因，如果確系不相等的，則根據勘丈結果進行繪圖或面積計算

2.4檢定儀器和棱鏡常數問題

由于房產測量精度要求高，目前開展的房產測量工作一般都采用內外業(yè)一體化數字房產測量方法，在房產測量時必須使用資質部門檢定過的儀器進行測量。對于全站儀而言，主要是測定測距儀的加常數和乘常數。在房產測量碎部測圖中，由于距離較近，儀器乘常數可忽略不計，但加常數必須考慮。以拓普康全站儀為例，其儀器常數一般不含誤差，應設為零，拓普康系列棱鏡的常數也為零，當使用其他光學儀器廠家生產的棱鏡時，就必須在使用之前設置相應的常數。而且，在房產測量時，不可能直接將棱鏡的中心位置放置于房屋的角點。通常將棱鏡靠在房屋的角點上。這時采集到的坐標實際上是棱鏡中心坐標，而非房屋角點坐標。在實際工作中，可以將儀器常數設為零，用鋼尺作對比直接測定出至棱鏡后背位置的棱鏡常數，在野外數據采集前，設定好全站儀內部的儀器加常數（零）和棱鏡常數（至棱鏡后背位置的參數），就可以直接測出房屋角點的坐標。此外，若用該棱鏡去發(fā)展測站點的話，則需要將儀器內的棱鏡常數設定為棱鏡對中桿為中心時的棱鏡常數。

2.5商品房銷售面積測量問題

為了規(guī)范商品房市場計量行為，國家質量技術監(jiān)督局制訂了《商品房銷售面積計量監(jiān)督管理辦法》，國家質量技術監(jiān)督局負責全國商品房銷售面積計量監(jiān)督管理工作。縣級以上地方質量技術監(jiān)督部門負責本行政區(qū)域內商品房銷售面積計量監(jiān)督管理工作。商品房銷售面積的測量，按照《商品房銷售面積測量與計算》國家計量技術規(guī)范執(zhí)行：其一，商品房銷售面積的組成和共有建筑面積的分攤原則，按照有關規(guī)定和交易雙方的合同約定執(zhí)行。其二，銷售者銷售商品房，必須明示商品房的銷售面積，并注明該商品房的建筑面積及應當分攤的共有建筑面積。其三，商品房的銷售面積與實際面積之差不得超過國家計量技術規(guī)范《商品房銷售面積測量與計算》規(guī)定的商品房面積測量限差，按套或者單元銷售的商品房，各套或者各單元銷售面積之各不得大于整幢商品房的實際總面積。其四，商品房銷售者應當接受質量技術監(jiān)督部門對商品房銷售面積進行的計量監(jiān)督檢查。

3 結語

可以說，房地產測量關系到國計民生，必須確保房地產測量的精準性，保障房地產測量質量。因此，在進行房地產測量時，必須嚴格按照國家的測量技術及規(guī)范標準，合理計算、劃分房產面積，嚴格按照當前的規(guī)范開展測量工作。

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