談工程建設中房地產項目的造價控制與管理

【摘要】隨著房價的不斷上漲，對于房地產工程造價的合理控制和有效管理是如今房地產企業面臨的主要問題。本文旨在通過對房地產項目工程造價現狀的剖析，指出存在的問題，并從決策階段、設計階段、招標階段和實施階段四方面給出了關于控制工程造價的建議及對策。

【關鍵詞】房地產；工程造價；造價控制

房地產企業如何在新形勢中求生存、求發展是目前的關鍵問題。顯然，除了開發應對市場需求的樓盤、做好營銷和大力宣傳外，注重成本管理、合理控制工程造價才能以最小的成本獲得最大的收益，才能在嚴峻的環境和激勵的競爭中脫穎而出。本文正是在對房地產項目工程造價控制存在問題的分析后，提出了對工程造價控制和管理的合理建議。

一、房地產項目工程造價概述

房地產行業是集綜合性、系統性、涵蓋性三方面于一體的行業。而房地產工程造價的控制，就是在建設項目從拍板決策到最終實施完工的過程中，把造價控制控制在批準額度內，在保證所有目標實現的情況下，綜合調度財力、物力、人力以取得最大的經濟效益和社會效益。

層次性、個別性、動態性、大額性、差異性都是房地產工程造價的特點，這是由房地產這個行業的性質和特點決定的。由于房地產項目的工程造價涉及到國民經濟的各部門各行業，涉及到社會再生產的各個環節，涉及到居民居住水平和生產生活的方方面面，范圍較廣、影響較大，所以做好房地產項目工程造價的控制和管理的重要性也不言而喻。

二、房地產項目工程造價管理的現狀及問題

隨著房地產行業的快速發展，逐漸走高的房價成了如今最熱門的社會話題。為了抑制房價過快上漲、給樓市降溫，相繼出臺了“國八條”“國六條”，緊接著推出的征收二手房個稅、提高第二套住房貸款條件等一系列政策都說明了政府控制房價的決心。但是從房地產企業自身來說，控制造價成本，提高管理能力才是在樓市中屹立不倒的根基。

但是目前來看，行業內大量建設項目未推行設計招標，一些企業對限額設計壓根不重視，也沒有施行優選設計方案，這些都反映出工程造價控制管理中存在著諸多問題。舉例來說，由于新技術新材料的大量涌現，定額缺項或需要補充更改的內容也不斷增加，但是由于缺少來源可靠的第一手資料，很多預算定額的確定和補充定額的確定都存在著一定程度的不合理性。還有一些施工單位為了一己私利，采用高套定額單價、多計工程量或者巧立名目等人為手段抬高工程造價，也就直接推高了房價。這一系列的不規范行為和短視行為，都將為房地產行業蒙上陰影種下惡果。

三、房地產項目工程各個階段控制工程造價的對策

1、投資決策階段工程造價的控制

在房地產項目的投資決策階段，包括建設標準水平的確定、建設地點的選擇、工藝評選、設備選用在內的一系列因素都會對一個房地產項目的工程造價產生很大影響。所以在一個房地產項目開始的前期就需要廣泛調查和分析該開發項目的可行性，并在此基礎上編寫合理真實的可行性研究報告和編制投資估算。

對房地產項目的可行性研究，要從市場需求、技術力量、經濟形勢等多方面對該項目前景做出合理客觀的預測。并且要對項目的整體情況做出綜合評價，保證該項目既符合所在城市的規劃要求，又能做到布局緊湊合理、充分利用地形地貌，在滿足使用功能、保證建筑物的間距要求的情況下降低地皮費用。

有了真實科學的可行性研究報告作為決策的依據，接下來還需要編制投資估算，建立一套嚴謹的投資估算程序。建設投資是指建設期內完成房地產產品建設所需投入的各項費用，包括土地費用、基礎設施建設費用、公共配套設施建設費用、開發間接費用、財務費用等等。投資估算編制的過程中，要推行項目法人責任制，避免決策的盲目性，降低投資風險、減少決策失誤。另外，要在同類型項目中多多比較、廣泛調查，充分考慮工程地質、水文地質、運輸、電力、水源、環保等外部條件，使投資估算更具科學性和可靠性。

2、設計階段工程造價的控制

工程設計是對房地產建設項目的全面規劃，是落實施工意圖的現實過程，是處理技術關系與經濟關系的關鍵一環，是保證控制住工程造價的重點階段，可以被稱之為工程建設的靈魂。設計費用雖然只占到總投資費用的百分之一到百分之二，但事實上它對總體的工程造價成本的影響甚至可以達到百分之七十五之多，由此可見它的重要程度非同一般。

要建設合理的設計機制，必須要學會用控制設計概念的方式達到控制成本的目的。在設計招標的過程中，要適當引入競爭機制，確保擇優選擇設計單位。選出來的設計方案，既要保證技術一流、適應性廣、新穎美觀，又要保證該方案的成本在可以接受的設計限額內。這里所說的設計限額，就是按照之前的可行性研究報告的設計要求，把設計控制在分配的投資限額內。要保證總計劃投資額不被突破，控制不合理變更。分配設計限額，即向每一個設計人員都分配一個投資限額的目標，從而達到控制整體工程造價的目的。

3、招標發包階段工程造價的控制

在市場經濟的大環境下，實行工程投標招標，是降低工程造價、縮短建設工期的有效措施。通過招標發包這一形式，能保證工程質量，實現優勝劣汰，不失為一種杜絕承發包領域的腐敗行為的有效手段，體現了公平、公開、公正的精神。

在投標過程中需要編寫工程標底和標書，保證評標定標能夠順利完成。工程標底要保證質量，單位可以自行編制也可以請專業人士編寫?？傊康木褪前褬说妆M量控制在合理造價的下限，控制在可以接受的投資水平以內。有條件時，盡可能對施工單位進行實地考察，以防止那財務狀況差、施工質量差、行業信譽差的單位魚目混珠。在中標原則上，把握住合理低價的原則，堅決杜絕內部腐敗。

4、實施階段工程造價的控制

一個房地產項目進行到了實施階段，也就進入到人力、物力、財力消耗最大的階段。對中標的單位要認真審核其施工組織設計和作業方案，涉及到計劃外的增加方案，一定要進行合理化、公正化、經濟化的綜合評審，選擇最合理的施工方案。對于建設中出現的工程變更和現場簽證，要進行有效控制，盡量把設計變更提前到是施工階段的初期。尤其是對可能影響到整體工程造價的重大設計變更，更是發現的越早損失越小。對于現場簽證，要嚴格落實逐級審核制，保證責任到人。房地產開發公司應建立嚴格的結算審核制度，保證單項工程造價嚴格控制在預算內，對于突破的確實需要調整的部分，做好動態控制。

四、結語

總之，對于房地產項目工程造價的管理控制是一個動態進行的過程，貫穿于項目建設的始終。結合本文來說，就是貫穿于決策階段、設計階段、招標階段和施工階段。只有在房地產項目建設的各個階段，都采取切合實際的計量方法，制定科學客觀的執行標準，在此之后能嚴格落實預算施工、定時自查他查投資估算完成情況。只有這樣才能保證有效的控制房地產建設項目的投資，才能保證在房價得到合理控制的同時企業也得到良性健康成長。

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