國內外住房保障制度理論述評及比較分析

【摘要】本文通過分析發達國家的福利型住房福利制度、自保公助型住房保障制度、自我積累型住房福利政策的三種住房保障體系的制度及運作模式，對比我國住房保障體系相關政策，指出在特有國情背景下，對國外經驗應選擇性吸收，為我國建立合理住房保障體系提供參考。

【關鍵詞】住房保障；福利制度；比較分析

一、引言

住房保障是由國家和社會對所有社會成員提供最起碼的居住條件的社會福利項目。我國住房保障是伴隨著社會主義市場經濟體制的建立與完善逐步提出并發展的。自1998年的住房制度改革以來，我國住房保障制度邁上了一個新臺階，但離建立一個健全完善的保障體系還有很大差距。學習和借鑒發達國家的經驗和做法，對完善與中國國情相符合的住房保障制度具有積極意義。

二、福利型住房福利制度

作為福利國家的先驅，瑞典、英國在住房制度方面都是強調以市場配置住房資源為主體，又實施廣泛的住房社會保障政策，都實現了市場機制與政府干預相結合的方式。瑞典側重于把出租住房和合作住房作為滿足社會各階層住房需求的長期策略。為解決中低收入階層居民的住房問題，政府為住房建設籌集資金、提供貸款，并通過優惠利率和補貼，同時通過提供長期住房信貸、建立抵押貸款機構等方式支持居民買房。此外還運用利息補貼、住房津貼和稅收補貼等住房補貼政策。英國則是采用了與居住方式相對應的、分層次的住房福利體系，政府公房的福利性質直接體現在其低廉的租金水平上；對租用私房的居民，政府采取了現金津貼的方式；為自有住房居民提供政策支持。在限額內抵押貸款且是購買第一套自有住房的居民，減免住房抵押貸款所需支付的稅收，稅后收入用以支付利息的部分還可以得到稅收補貼。對收入較低、年齡較輕的首次購房者及不能得到建筑協會貸款的購房者，采取固定利率的辦法，由當地地方政府提供貸款；為貧困家庭追加住房福利。

三、自保公助型住房保障制度

德國住房保障體現在五方面一實行房租管制。政府采取租戶權益保障措施以保障居民的基本住房條件，要求各地政府按照不同區位、不同結構和質量的房屋分別提出相應的指導租金水平，作為住房出租人和承租人確定住房租金的參考標準；二發展福利性公共住宅。政府資助個人、非營利住宅公司或自治團體建造福利性公共住宅，向困難家庭的居民出售或出租；三實行房租補貼制。這是德國對低收入居民住房保障的主要方式。四推行住房儲蓄。五實行購建房稅收優惠政策。政府對非營利性建房企業所興建的福利性社會住宅給予資助、鼓勵私人建房、鼓勵私人按市場價格購房。美國通過實施《國民住宅法》《住房貸款法》等法案，建立起完整的保障性住房法律體系，并在1986年《稅制改革法》中設立了對低收入住戶進行住房稅收補貼的項目。美國政府直接投資公共保障住房建設，開發保障性住房項目，供中低收入群體租用或購買。此外，美國的銀行還提供低息住房貸款，通過發行債券來募集住房建設資金。

四、自我積累型住房福利政策

新加坡是一個人口密度較高的城市型國家，怎樣在有限的土地上建造國民所需要的住房，并將房價控制在較為合理的范圍之內。對此，新加坡政府長期堅持以政府分配為主、市場出售為輔的原則，在房地產市場上牢牢掌握了主動權，既解決了大部分國民的住房問題，也有效地平抑了房價。新加坡的民用住宅主要由政府組屋和商品房兩部分組成。其中政府組屋由政府投資修建，價格也由政府統一規定，以低價出售或出租給中低收入階層使用。商品房則是由私人投資修建，按市場價格發售。

五、我國現行住房保障體系

從現實情況看，我國住房保障體系主要由以下構成：

住房公積金：在職職工按比例繳存、所在單位等額補貼、均歸個人所有的長期住房儲金；對公積金免征個人所得稅；職工在購買自住住房時可提取使用其個人賬戶內的公積金，還可申請公積金個人貸款，公積金貸款實行政策性優惠利率等。

住房貨幣補貼：這是國家停止住房實物分配后，為解決無房職工住房問題而實行的住房貨幣化分配政策。即給無房職工和住房未達標職工的未達標部分發放一定的住房補貼，由這些職工根據自己的經濟情況自由選購合適的住房。老職工一次性發放；新職工隨工資在二十年內發放完畢。

經濟適用房：政府針對低收入群體的住房困難，通過行政劃撥土地、減免相關稅費等政策扶持的方式，組織統一建設或者規定在房地產開發建設項目中按比例配套建設的面積為60-80㎡的政策性商品住房。

廉租房：對于連經濟適用房也買不起的最低收入家庭，由政府實施廉租房保障：對已經租住住房的，由政府發給其一定數量的租金補貼；對無住房的，由政府建設并提供能夠滿足其基本居住需要的面積適當、租金較低的廉租房。

二限房：即限制價格、限定面積的普通商品房。這是是國家在商品房價格奇高、面積過大，工薪階層對此望洋興嘆的情況下出臺的宏觀調控政策，是專門為解決即買不起商品房，又不符合購買經濟適用房條件的中收入者的住房問題而強制推行建設的的中小套型、中低價位的普通商品房。

六、政策建議

我國是一個發展不平衡的大國，雖然近年來在住房制度改革方面取得一定成績。然而住房保障制度的建設和推進還相對滯后，部分居民家庭住房困難問題依然存在。這就必須依靠政府建立住房保障制度，實施有效的保障。

1盡快建立健全我國住房保障法律體系

國外經濟發達國家住房保障制度一般是以法律形式存在的，我國有關居民住宅的法律、法規至今也沒有出臺，由于缺乏法律規定與約束，地方政府重視形象工程，忽視百姓住房建設，使得國家住房保障計劃難以有效落實與實施。因此應盡快出臺住房保障法律、法規，從立法上規定住房保障的對象、標準、資金來源等。

2強化政府在住房保障體系中的作用

政府作為一國經濟的宏觀調控者和管理者，擔負著促進社會全面發展和保障全體居民基本權利實現的職責，理應成為構建住房保障體制的主體。雖然經濟發達國家推崇自由競爭、市場經濟，但在住房市場上也采取各種方法進行政府干預。

3建立多層次的住房保障體系

對不同的收入階層，保障手段應采取多種形式。目前我國住房保障體系中，由政府提供實物型的公共住房主要有廉租房、經適房兩種，由于這種實物型住房保障需要的一次性投入非常大，會給地方政府帶來巨大的壓力，所以在經濟實力不強、政府財政還比較困難的條件下，住房保障應以最低收入家庭為主，隨著經濟的發展逐步擴大到中低收入家庭，保障標準也應根據經濟發展水平逐步提高。

4充分發揮住房金融作用

國外經濟發達國家非常重視住房金融對住房保障的支持。我國住房金融市場起步較晚，還沒有形成較為完善的住房金融市場，與國外經濟發達國家相比還有較大差距。因此政府應該擴大住房市場融資渠道，增加住房貸款品種，實行抵押貸款保險，發行房地產抵押貸款證券，設立全國性住房貸款基金。

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