房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制分析

【摘要】企業(yè)進行內(nèi)部控制的水平能夠?qū)ζ髽I(yè)市場運行安全產(chǎn)生直接的影響。房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行內(nèi)部控制的實際狀況對企業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展有著重要的意義。本文主要對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行內(nèi)部控制的主要特點以及當前所面臨的主要問題進行了分析，并提出了相應的改善建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；內(nèi)部控制；分析

隨著我國經(jīng)濟發(fā)展水平的不斷提高，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出持續(xù)火爆的局面，促進了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的快速發(fā)展，大批房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模不斷擴大，有效提升了其經(jīng)濟效益。但是，經(jīng)營規(guī)模的不斷擴大也導致了部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)了管理失控的情況。房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，發(fā)展過程中依賴現(xiàn)金流的程度非常高，因此，內(nèi)部控制對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展有著重要的影響。

一、存在的主要問題

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展過程中，內(nèi)部控制有著重要的作用，不斷健全內(nèi)部控制機制能夠有效保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，而缺少健全的內(nèi)部控制機制將會帶給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)巨大的發(fā)展隱患。當前，我國部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過分強調(diào)企業(yè)發(fā)展規(guī)模的擴大，卻忽視內(nèi)部控制機制建設，導致其內(nèi)部控制工作存在很多問題。

1. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理層沒有充分認識到內(nèi)部控制的重要性

企業(yè)內(nèi)部控制是通過內(nèi)部各要素間產(chǎn)生的相互作用來保障企業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。但是，當前部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理人員沒有對內(nèi)部控制形成充分認識，主要表現(xiàn)在為以下幾點：① 把內(nèi)部控制機制簡單的看作企業(yè)規(guī)章制度。這種對內(nèi)部控制的認識是極為片面的，實際上，內(nèi)部控制機制不但包括企業(yè)各項規(guī)章制度，還包括怎樣保證規(guī)章制度成為企業(yè)員工的辦事準則，確保企業(yè)各項業(yè)務是按照規(guī)章制度進行辦理的。② 認為企業(yè)內(nèi)部控制機制是對上級與下級、品級之間的制約。該觀點違背了企業(yè)內(nèi)部控制過程中制約平衡的基本原則，企業(yè)開展內(nèi)部控制工作，不但是上級對下級的層級管理，也是下級對上級的逆向監(jiān)督，完善內(nèi)部控制機制能夠有效約束體制內(nèi)全體人員的權(quán)利。③ 認為企業(yè)內(nèi)部控制就是簡單的對員工違紀行為進行處罰。該認識只是從內(nèi)部控制措施的表面現(xiàn)象出發(fā)得出的結(jié)論，沒有認識到處罰只是一種手段，而企業(yè)開展內(nèi)部控制工作的最終目的是避免錯誤與危機情況的發(fā)生。

2. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有形成完善的內(nèi)部循環(huán)機制，在人員配備方面不合理

健全的內(nèi)部控制機制的基礎是形成完善的內(nèi)部業(yè)務循環(huán)。當前，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多數(shù)具有較大的經(jīng)營規(guī)模，很多還擁有眾多子公司，各子公司在各自的地域或者細分市場中自主性極大，即便是集團公司存在業(yè)務流程方面的規(guī)章制度，但是因為缺少必要的控制與監(jiān)督，導致各子公司沒有按照企業(yè)制度要求開展工作，對業(yè)務循環(huán)流程進行隨意的更改，造成了企業(yè)內(nèi)部業(yè)務循環(huán)機制被人為的破壞，違背了企業(yè)開展內(nèi)部控制工作的基本原則。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在人員配備方面還存在不合理情況，企業(yè)一般對市場開發(fā)與基礎建設較為重視，卻容易忽略人力資源與財務的管理工作，直接導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，樓盤開發(fā)與市場銷售工作人員所占比例過大，同時無法很好的限制員工權(quán)利，對企業(yè)內(nèi)部控制機制建設產(chǎn)生了不利影響。

3. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對行業(yè)風險評估不充分

房地產(chǎn)行業(yè)在獲取高利潤的同時還存在高風險性，當前我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出持續(xù)火爆的局面，造成很多房地產(chǎn)企業(yè)管理人員沒有對行業(yè)風險進行充分的評估，無法在房地產(chǎn)開發(fā)過程中保持謹慎態(tài)度，部分房地產(chǎn)開發(fā)公司管理人員認為開發(fā)就會盈利，在這種錯誤觀點的引導下，大批房地產(chǎn)開發(fā)公司擴張速度過快，從銀行中進行大量貸款以維持樓盤的大批量開發(fā)，如果國家政策發(fā)生變化，或者經(jīng)濟形勢發(fā)生改變，很可能導致這些企業(yè)資金鏈的斷裂，影響房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

二、主要對策

房地產(chǎn)企業(yè)中，內(nèi)部控制工作有著重要的意義，要想使我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行內(nèi)部控制的水平得到有效提升，需要做到以下幾點。

1. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理人員應對內(nèi)部控制形成全面、正確的認識

當前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理人員沒有對內(nèi)部控制形成全面、正確的認識是導致其內(nèi)部控制工作出現(xiàn)很多問題的主要原因。要構(gòu)建起全面的內(nèi)部控制機制，首先，房地產(chǎn)企業(yè)全體員工應對內(nèi)部控制形成正確的認識，積極參與到內(nèi)部控制工作中來，通過有效措施保證房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部每一位員工能夠根據(jù)規(guī)章制度與規(guī)范流程進行辦理，保證各項業(yè)務都有實際負責人，保證企業(yè)能夠有效約束每一位員工的權(quán)利，保證房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭環(huán)境中取得穩(wěn)步的發(fā)展，保證在做出每一個決策時都經(jīng)過了全面的分析以及慎重的考慮，以奠定房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的堅實基礎。

2. 健全內(nèi)部循環(huán)機制，完善企業(yè)人員配備

要想使房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制得到完善，需要從企業(yè)業(yè)務流程出發(fā)，通過健全業(yè)務循環(huán)機制實現(xiàn)對各員工間權(quán)利的有效控制，以充分發(fā)揮制約作用。當前，我國部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立起完善的業(yè)務循環(huán)機制，部分部門與員工存在權(quán)利過大的情況，在對相關(guān)業(yè)務進行辦理的過程中沒有按照公司制定的規(guī)范業(yè)務循環(huán)流程辦理就能完成，使房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制工作面臨巨大的潛在風險。針對這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)需要對內(nèi)部業(yè)務循環(huán)機制進行不斷完善，重視對部分部門與員工的監(jiān)督工作，確保企業(yè)每一項業(yè)務都嚴格按照公司制定的規(guī)范業(yè)務循環(huán)流程進行辦理。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應完善其人員配備，不斷增加財務工作人員的數(shù)量，并提升其地位，保證財務工作人員能夠?qū)Ω鞑块T執(zhí)行內(nèi)部控制工作的實際情況進行監(jiān)督。

3. 對行業(yè)風險進行全面的評估

房地產(chǎn)開發(fā)是高風險、高投資與高收益并存的行業(yè)，其收益變化受到多種因素的影響，在房地產(chǎn)企業(yè)做出投資決策之前，應由集團公司統(tǒng)一集合建設、財務與市場等多個部門對決策項目的風險與收益進行全面的評估，并全面了解當前國家相關(guān)政策導向以及最新經(jīng)濟動態(tài)，以群體決策取代個人決策，對財務與市場情況進行綜合考慮，全面掌握國家政策變動情況，以全面評價企業(yè)的投資風險。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應積極采取有效措施降低投資風險，保證其投資行為的成功。

總結(jié)：當前，我國部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過分強調(diào)企業(yè)發(fā)展規(guī)模的擴大，卻忽視內(nèi)部控制機制建設，導致其內(nèi)部控制工作存在很多問題，如管理層沒有充分認識到內(nèi)部控制的重要性，沒有形成完善的內(nèi)部循環(huán)機制、在人員配備方面不合理，對行業(yè)風險評估不充分等等，通過提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理人員對內(nèi)部控制的認識，健全內(nèi)部循環(huán)機制、完善人員配備，對行業(yè)風險進行全面的評估等措施，能夠有效提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展內(nèi)部控制工作的水平。

參考文獻：

[1] 魏仁華. 基于財務視角的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度[J]. 會計師. 2012（19）

[2] 馬瑞芹. 房地產(chǎn)企業(yè)完善內(nèi)部控制制度的措施[J]. 經(jīng)營與管理. 2011（06）

[3] 馬紅亮. 房地產(chǎn)公司風險導向內(nèi)部審計案例分析[J]. 中國內(nèi)部審計. 2012（10）

[4] 林建宗. 關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度的研究[J]. 財經(jīng)界（學術(shù)版）. 2012（09）

[5] 宋鑒明. 房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制新問題及對策研究[J]. 中國總會計師. 2012（08）