房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制分析

【摘要】企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部控制的水平能夠?qū)ζ髽I(yè)市場運(yùn)行安全產(chǎn)生直接的影響。房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部控制的實(shí)際狀況對企業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展有著重要的意義。本文主要對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部控制的主要特點(diǎn)以及當(dāng)前所面臨的主要問題進(jìn)行了分析，并提出了相應(yīng)的改善建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；內(nèi)部控制；分析

隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不斷提高，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出持續(xù)火爆的局面，促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的快速發(fā)展，大批房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模不斷擴(kuò)大，有效提升了其經(jīng)濟(jì)效益。但是，經(jīng)營規(guī)模的不斷擴(kuò)大也導(dǎo)致了部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)了管理失控的情況。房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，發(fā)展過程中依賴現(xiàn)金流的程度非常高，因此，內(nèi)部控制對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展有著重要的影響。

一、存在的主要問題

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展過程中，內(nèi)部控制有著重要的作用，不斷健全內(nèi)部控制機(jī)制能夠有效保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，而缺少健全的內(nèi)部控制機(jī)制將會帶給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)巨大的發(fā)展隱患。當(dāng)前，我國部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過分強(qiáng)調(diào)企業(yè)發(fā)展規(guī)模的擴(kuò)大，卻忽視內(nèi)部控制機(jī)制建設(shè)，導(dǎo)致其內(nèi)部控制工作存在很多問題。

1. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理層沒有充分認(rèn)識到內(nèi)部控制的重要性

企業(yè)內(nèi)部控制是通過內(nèi)部各要素間產(chǎn)生的相互作用來保障企業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。但是，當(dāng)前部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理人員沒有對內(nèi)部控制形成充分認(rèn)識，主要表現(xiàn)在為以下幾點(diǎn)：① 把內(nèi)部控制機(jī)制簡單的看作企業(yè)規(guī)章制度。這種對內(nèi)部控制的認(rèn)識是極為片面的，實(shí)際上，內(nèi)部控制機(jī)制不但包括企業(yè)各項(xiàng)規(guī)章制度，還包括怎樣保證規(guī)章制度成為企業(yè)員工的辦事準(zhǔn)則，確保企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)是按照規(guī)章制度進(jìn)行辦理的。② 認(rèn)為企業(yè)內(nèi)部控制機(jī)制是對上級與下級、品級之間的制約。該觀點(diǎn)違背了企業(yè)內(nèi)部控制過程中制約平衡的基本原則，企業(yè)開展內(nèi)部控制工作，不但是上級對下級的層級管理，也是下級對上級的逆向監(jiān)督，完善內(nèi)部控制機(jī)制能夠有效約束體制內(nèi)全體人員的權(quán)利。③ 認(rèn)為企業(yè)內(nèi)部控制就是簡單的對員工違紀(jì)行為進(jìn)行處罰。該認(rèn)識只是從內(nèi)部控制措施的表面現(xiàn)象出發(fā)得出的結(jié)論，沒有認(rèn)識到處罰只是一種手段，而企業(yè)開展內(nèi)部控制工作的最終目的是避免錯誤與危機(jī)情況的發(fā)生。

2. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有形成完善的內(nèi)部循環(huán)機(jī)制，在人員配備方面不合理

健全的內(nèi)部控制機(jī)制的基礎(chǔ)是形成完善的內(nèi)部業(yè)務(wù)循環(huán)。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多數(shù)具有較大的經(jīng)營規(guī)模，很多還擁有眾多子公司，各子公司在各自的地域或者細(xì)分市場中自主性極大，即便是集團(tuán)公司存在業(yè)務(wù)流程方面的規(guī)章制度，但是因?yàn)槿鄙俦匾目刂婆c監(jiān)督，導(dǎo)致各子公司沒有按照企業(yè)制度要求開展工作，對業(yè)務(wù)循環(huán)流程進(jìn)行隨意的更改，造成了企業(yè)內(nèi)部業(yè)務(wù)循環(huán)機(jī)制被人為的破壞，違背了企業(yè)開展內(nèi)部控制工作的基本原則。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在人員配備方面還存在不合理情況，企業(yè)一般對市場開發(fā)與基礎(chǔ)建設(shè)較為重視，卻容易忽略人力資源與財務(wù)的管理工作，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，樓盤開發(fā)與市場銷售工作人員所占比例過大，同時無法很好的限制員工權(quán)利，對企業(yè)內(nèi)部控制機(jī)制建設(shè)產(chǎn)生了不利影響。

3. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對行業(yè)風(fēng)險評估不充分

房地產(chǎn)行業(yè)在獲取高利潤的同時還存在高風(fēng)險性，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出持續(xù)火爆的局面，造成很多房地產(chǎn)企業(yè)管理人員沒有對行業(yè)風(fēng)險進(jìn)行充分的評估，無法在房地產(chǎn)開發(fā)過程中保持謹(jǐn)慎態(tài)度，部分房地產(chǎn)開發(fā)公司管理人員認(rèn)為開發(fā)就會盈利，在這種錯誤觀點(diǎn)的引導(dǎo)下，大批房地產(chǎn)開發(fā)公司擴(kuò)張速度過快，從銀行中進(jìn)行大量貸款以維持樓盤的大批量開發(fā)，如果國家政策發(fā)生變化，或者經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)生改變，很可能導(dǎo)致這些企業(yè)資金鏈的斷裂，影響房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

二、主要對策

房地產(chǎn)企業(yè)中，內(nèi)部控制工作有著重要的意義，要想使我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部控制的水平得到有效提升，需要做到以下幾點(diǎn)。

1. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理人員應(yīng)對內(nèi)部控制形成全面、正確的認(rèn)識

當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理人員沒有對內(nèi)部控制形成全面、正確的認(rèn)識是導(dǎo)致其內(nèi)部控制工作出現(xiàn)很多問題的主要原因。要構(gòu)建起全面的內(nèi)部控制機(jī)制，首先，房地產(chǎn)企業(yè)全體員工應(yīng)對內(nèi)部控制形成正確的認(rèn)識，積極參與到內(nèi)部控制工作中來，通過有效措施保證房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部每一位員工能夠根據(jù)規(guī)章制度與規(guī)范流程進(jìn)行辦理，保證各項(xiàng)業(yè)務(wù)都有實(shí)際負(fù)責(zé)人，保證企業(yè)能夠有效約束每一位員工的權(quán)利，保證房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭環(huán)境中取得穩(wěn)步的發(fā)展，保證在做出每一個決策時都經(jīng)過了全面的分析以及慎重的考慮，以奠定房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

2. 健全內(nèi)部循環(huán)機(jī)制，完善企業(yè)人員配備

要想使房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制得到完善，需要從企業(yè)業(yè)務(wù)流程出發(fā)，通過健全業(yè)務(wù)循環(huán)機(jī)制實(shí)現(xiàn)對各員工間權(quán)利的有效控制，以充分發(fā)揮制約作用。當(dāng)前，我國部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立起完善的業(yè)務(wù)循環(huán)機(jī)制，部分部門與員工存在權(quán)利過大的情況，在對相關(guān)業(yè)務(wù)進(jìn)行辦理的過程中沒有按照公司制定的規(guī)范業(yè)務(wù)循環(huán)流程辦理就能完成，使房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制工作面臨巨大的潛在風(fēng)險。針對這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)需要對內(nèi)部業(yè)務(wù)循環(huán)機(jī)制進(jìn)行不斷完善，重視對部分部門與員工的監(jiān)督工作，確保企業(yè)每一項(xiàng)業(yè)務(wù)都嚴(yán)格按照公司制定的規(guī)范業(yè)務(wù)循環(huán)流程進(jìn)行辦理。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)完善其人員配備，不斷增加財務(wù)工作人員的數(shù)量，并提升其地位，保證財務(wù)工作人員能夠?qū)Ω鞑块T執(zhí)行內(nèi)部控制工作的實(shí)際情況進(jìn)行監(jiān)督。

3. 對行業(yè)風(fēng)險進(jìn)行全面的評估

房地產(chǎn)開發(fā)是高風(fēng)險、高投資與高收益并存的行業(yè)，其收益變化受到多種因素的影響，在房地產(chǎn)企業(yè)做出投資決策之前，應(yīng)由集團(tuán)公司統(tǒng)一集合建設(shè)、財務(wù)與市場等多個部門對決策項(xiàng)目的風(fēng)險與收益進(jìn)行全面的評估，并全面了解當(dāng)前國家相關(guān)政策導(dǎo)向以及最新經(jīng)濟(jì)動態(tài)，以群體決策取代個人決策，對財務(wù)與市場情況進(jìn)行綜合考慮，全面掌握國家政策變動情況，以全面評價企業(yè)的投資風(fēng)險。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)積極采取有效措施降低投資風(fēng)險，保證其投資行為的成功。

總結(jié)：當(dāng)前，我國部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過分強(qiáng)調(diào)企業(yè)發(fā)展規(guī)模的擴(kuò)大，卻忽視內(nèi)部控制機(jī)制建設(shè)，導(dǎo)致其內(nèi)部控制工作存在很多問題，如管理層沒有充分認(rèn)識到內(nèi)部控制的重要性，沒有形成完善的內(nèi)部循環(huán)機(jī)制、在人員配備方面不合理，對行業(yè)風(fēng)險評估不充分等等，通過提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理人員對內(nèi)部控制的認(rèn)識，健全內(nèi)部循環(huán)機(jī)制、完善人員配備，對行業(yè)風(fēng)險進(jìn)行全面的評估等措施，能夠有效提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展內(nèi)部控制工作的水平。

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