關于我國養老地產商業模式研究

【摘要】隨著我國社會的不斷發展，房地產行業正在空前的發展，我國的人口年齡結構發生著巨大的轉變，人口老齡化現象不斷嚴重，為了滿足這類群體的物質文化生活需求，房地產行業參與進來而產生了一個全新的地產模式——養老地產。我國發展養老地產有多種商業模式，本研究將從養老地產入手，分析探討我國現有的養老地產商業模式，從而找到促進我國養老地產商業模式發展的對策和方法，希望本研究能給國家相關部門提供一些有用的價值參考。

【關鍵詞】養老地產；商業模式；方法

0.引言

由于我國房地產行業的不斷完善和發展，加上我國逐漸出現的老齡化現象，開始形成了一個新興的地產模式——養老地產。這種地產不同于其他一般的房地產開發模式，它具有自己特殊的特點：養老地產對政府的依賴程度比較高，因此具有社會福利性；養老地產在開發的過程中會牽涉到很多其他的產業，服務配套設施要求也比較高，所以其產業鏈比較長；在融資問題上，養老地產也不同于其他房地產融資，它需要大量的資金來作為開發的支撐，并且國家政府也會給予一定的資助；還有就是面向客戶的不同。養老地產是專為老年人開發的，在營銷方法上也是和其他房地產銷售有所不同的。正是由于養老地產有著自身的特殊性，就應該給予特殊的對待和高度的重視，這樣才能促進我國的養老地產商業模式更好的向前發展。

1.養老地產的內涵

養老地產和養老產業是兩種不同的概念。養老產業是一種新興的產業，為了滿足不斷增長的老年化群體的物質生活需求而出現的，它是在第一產業、第二產業和第三產業的基礎之上發展的一個綜合性的產業。

而養老地產則屬于復合地產，是養老和地產兩者的結合[1]。房地產開發商從老年人的生活需求和特點出發，負責提供老年人居住所需的產品，并且提供后期的運營和管理設施服務，目的是為了給老年人營造一個舒適宜居的生活環境，讓老年人能保持一種健康輕松的生活心態。從目前我國養老地產的發展情況來看，基本以老年住宅、養老院、老年公寓、養老公寓等形式存在，這些存在形式在選址上也非常的講究，要綜合考慮交通和環境等各方面因素，而對老年人來說，最重要的還是服務質量，他們比較關注的是養老產業的配套設施以及后期服務等，這些就要求養老地產在開發的時候要全方面考慮各種因素，在大量的資金和土地支持的基礎上提高配套設施和服務質量。

2.我國養老地產的商業模式

在我國目前的養老模式中，最主要的是以居家養老為主，在家有子女的照顧，或者社區建有社會化的養老機構，另外再加上政府建立的養老院為補充，這些都為老年人提供了養老服務。養老地產雖然得到了國家政府的大力支持，但是仍然有市場化的投資，因而養老地產也呈現出了一些商業模式的特點[2]：養老地產的土地獲取方式是以出讓為主，房屋銷售也分為兩種，一種是購買產權，老人可以用來自己居住，也可以交給社區委托經營；第二種是居住權。老人可以自由的選擇居住地，不限定房屋類型，也不受到房屋產權的限制。養老地產的服務非常完善，有秘書二十四小時的服務，加上智能化的設備設施和ERP管理軟件等。在養老地產的商業模式中，實行會員同質化和資源最大化，即會員要有相同的養老價值取向和相接近的消費能力，實行可持續發展的商業模式，最終達到多贏的局面，實現候鳥型的養老生活目標。

從我國養老地產的商業模式上來看，站在給老年人提供的服務和管理的角度上來進行分析，我國的養老地產商業模式主要包括以下幾種模式：①綜合養老社區模式。這種模式綜合程度非常高，擁有料理生活、醫療救助和精神供養三大功能，專為老年人量身定制，給他們帶去了全程服務的養老模式，最典型的模式例子就是北京的太陽城社區；②會員制養老模式。這種模式采取的是會員制，它可以分為兩種，一種是過讓使用權，即把老年公寓的使用權讓給老年人，但是房屋產權卻保留在社區的開發者身上，這種模式可以提升相關的服務質量和水平，保證社區管理的有序進行；另一種是過讓產權，出讓公寓的房屋產權給老年人，這樣可以滿足老年人的思維習慣，并且老年人也可以享受到社區系統的服務，最典型的模式例子就是上海的親和源老年社區；③分時度假養老模式[3]。由公司出資與環境優美的村民簽好協議，對他們的房屋按照標準進行裝修，公司享有該房屋房間的30年使用權與經營權，這種模式把酒店、旅游、養老和房地產等相結合，整合了旅游業、房地產業和金融商業，實現了資源共享的合作模式，最典型的模式例子就是浙江的城仙居。

3.我國養老地產商業模式發展的方法

根據我國對養老地產的調查數據顯示得知，我國的老年化現象不斷加重，2011年老齡化人口比重已經占到總人口的13%，并且還將迅猛的發展下去，但是就目前我國的養老體制來說，不管是硬件設施方面還是醫療保健等相關方面，都還無法滿足養老地產的巨大需求[4]。如何促進養老地產商業模式的健康發展就成為了我國面臨的一個重大問題。筆者借鑒國外的一些成功經驗，加上自身的一些主觀想法，提出了以下幾點對策。

3.1樹立適宜的運營理念

我國目前剛剛踏進老年社會的起步階段，在不同的社會發展階段，老年人對養老地產的需求也不會相同，呈現出多元化的需求，這就要求開發商從老年人的實際需求出發，明確他們的養老需求，給提供的養老產品進行明確的定位，提出適宜的養老運營理念，整合養老建筑、醫療救助機構和休閑度假等，形成配套設施完善、服務質量好、健康輕松的老年人居住生活環境。

3.2建立有效的管理模式

對于養老地產的運營管理，可以通過兩種方式，一種是直接運營，另一種是專業公司運營管理。直接運營是開發商直接給本社區居住的老年人提供服務，擔當物業管理人員的角色，這種方式可以迅速的建立起完善成熟的服務體制，直接提升了服務的質量。如果把運營管理權交給專業公司進行掌管，可以有專業化的工作分工，建立專業化的服務體制，從而提高了養老地產的服務品質。

3.3 拓寬融資途徑

養老地產的開發需要大量的資金支持，而資金的籌集渠道不能只是依靠國家政府，開發商還必須要拓寬資金的來源渠道，發動社會力量的積極參與，比如企業、民間資本和其他投資機構等的贊助支持，這些資金的投資周期都較長，回報率低、風險低，為了能使這些力量投入到養老地產中，可以通過成立基金會，交銀行托管，或者設立債券等手段來獲取更多社會資本的參與度。

4.結語

我國的養老地產還處于剛剛起步的階段，隨著社會的不斷發展和社會老齡化現象的加重，養老產業的社會需求也必將增大。由于養老地產具有自身的一些獨特特點，這就需要房地產開發商給予養老地產一定的重視和特殊對待，對養老地產進行創新。在養老地產的開發建設中，找到最適宜的養老地產商業模式便成為了社會各界最關注的話題之一。從目前我國的養老地產商業模式的發展情況來看，仍然還有一些問題需要進一步的解決和完善，本研究提出的一些對策方法，希望能給相關部門和人員一些啟發，實現養老地產經濟效益和社會效益的最大化雙贏局面。

參考文獻

[1]馬麗娟.房地產測繪存在的問題及對策探討[J].民營科技，2014，45（01）：357-358.

[2]徐斌.歐美“以房養老”模式成明日黃花[J].經理人，2013，22（11）：341-342.

[3]姜睿，蘇舟.中國養老地產發展模式與策略研究[J].現代經濟探討，2012，45（10）：38-39.

[4]朱江.聯合企HR部門構建高效頂崗實習管理機制——以房地產經營與估價專業為例[J].才智，2013，69（04）：496-497.

作者簡介：周卓祺，男，1981年出生；籍貫：上海；學歷：本科；職務：副總經理；研究方向：房地產。