8．合作建房的產權全部歸土地方是否應當納稅

8．合作建房的產權全部歸土地方是否應當納稅

問 ：本公司為房地產開發公司，2010年本公司受讓一宗土地，該宗土地與一家國有企業相鄰，為了整體開發，與該家國有企業達成合作建房協議，根據協議約定，該家國有企業土地上建造的所有房屋仍歸該企業所有，該公司僅支付我公司建造成本。本項目是以我們兩家企業名義立項，并且土地使用權仍為該國有企業。請問，對該行為是否存在銷售不動產和轉讓無形資產行為？是否應當繳納契稅？

騰陽房地產開發有限公司 郝麗

答：根據《國家稅務總局關于印發〈營業稅問題解答（之一）的通知〉》（國稅函發〔1995〕156號）的規定，“合作建房”分為兩種方式：第一種方式是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換；第二種方式是供地方以土地使用權、出資方以貨幣資金合股，成立合營企業，合作建房。在第一種方式下，合作雙方以土地使用權和房屋所有權相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權。在這一合作過程中，甲方以轉讓部分土地使用權為代價，換取部分房屋的所有權，發生了轉讓土地使用權的行為；乙方則以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，發生了銷售不動產的行為。因而合作建房的雙方都發生了營業稅的應稅行為。對甲方應按“轉讓無形資產”稅目中“轉讓土地使用權”子目征稅；對乙方應按“銷售不動產”稅目征稅。由于雙方沒有進行貨幣結算，因此應當按照《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十五條的規定分別核定雙方各自的營業額。

從你們雙方所簽訂的合作開發協議來看，在該國有企業土地上所開發的商品房以及商品房所占土地仍屬于該國有企業，該國有企業不存在轉讓土地使用權行為，同時你公司也不存在銷售不動產換取土地使用權的問題，所以，該國有企業不存在轉讓無形資產行為，你公司也不存在銷售不動產行為。

由于該項目是你公司與該國有企業聯合立項的，按照合作開發協議，該國有企業地面上建造的房屋初始登記申請人即為該國有企業，為該房屋的所有權人，其行為相當于自建。《財政部、國家稅務總局在對河南省財政廳〈關于契稅有關政策問題的請示〉的批復》（財稅〔2000〕14號）規定：“甲單位擁有土地，乙單位提供資金，共建住房。乙單位獲得了甲單位的部分土地使用權，屬于土地使用權權屬轉移，根據《中華人民共和國契稅暫行條例》的規定，對乙單位應征收契稅，其計稅依據為乙單位取得土地使用權的成交價格。上述甲乙單位合建并各自分得的房屋，不發生權屬轉移，不征收契稅。”因此，該合作建房行為不存在繳納契稅的情形。

李 誠