淺析投資決策模型在房地產項目資金管理中的應用

文/趙洪波

淺析投資決策模型在房地產項目資金管理中的應用

文/趙洪波

隨著房地產行業計入“白銀時代”和政府職能轉變，房地產行業已經進入有序競爭階段，房地產企業的決策能力、運營能力、資金管理能力成為企業的核心競爭力。

一、房地產行業投資決策模型

房地產行業投資決策模型主要包括：付現成本支出表、銷售收款表、籌資活動表、資金收支總表、經營性現金流量表及其他附表等。通過投資決策模型可以將企業的決策能力、運營能力、資金管理能力等核心能力集成到一個excel文件中，具體如下：

(一)投資決策

投資決策是建立在很多假設條件基礎上的，這些假設條件的設置能力是企業投資決策能力的具體表現。宏觀經濟走勢、銀行利率變化趨勢等宏觀形勢假設，是決策層對宏觀形勢的判斷；業態布局、目標客戶群、產品定位、產品設計等微觀層面的假設，是決策層對房地產行業把控能力的具體表現。假設條件的設置需要不同領域的專業人員的參與，領導定盤子。

如何將所有假設條件落實到決策模型的模型中是企業決策實操能力的綜合表現，需要職業判斷。

通過把假設條件落實到模型中的方式可以把決策者的意圖融入到項目決策模型中，實現決策影響的量化，為最終決策和業績考核等提供數據支撐，保障決策質量，提高效率，控制風險。

(二)運營管理

運營管理指對運營過程的計劃、組織、實施和控制，是與產品生產和服務創造密切相關的各項管理工作的總稱。成熟的運營管理體系能夠對各項工作的時間做出合理估計，這些時間估計將直接影響決策模型中的資金流動，進而影響項目決策。如果運營管理能力不足，對各項工作時間安排不合理，將對模型量化的精度產生直接影響，甚至導致決策模型數據失去意義。

(三)資金管理

對獨立房地產開發項目而言，資金管理的主要內容是：全景資金計劃，資金籌集，資金使用，日常管控等。資金的日常管控主要是實操層面的內部控制程序，是企業管理的基礎。全景資金計劃是開發項目資金管理的總綱，是項目資金籌集和使用的規劃的基礎，全景資金計劃編排能力是企業核心競爭力之一。

全景資金計劃是投資決策模型重要副產品，兩者的基本內容是相同的，只是用途和表現形式不同，可以將兩者有機融合到一起，即在將投資決策模型中涉及資金流動的明細項目添加收支時間節點，將相關數據匯總加工后形成全景資金計劃，通過數據公式關系優化資金計劃，進而對資金籌集和使用進行規劃，指導企業經營決策，如：合約規劃。

二、投資決策模型在資金管理中的應用

投資決策模型主要用于項目投資決策，不同階段對數據的精度要求不同，最初階段出于成本和時間考慮會大量使用經驗數據，隨著項目的推進，投資決策模型對數的要求越來越高、越細。

投資決策一般是獨立的，而企業資金管理一般會涉及多個項目，一般情況下既存在已經上馬投產的項目，也存在投資前期項目，不同開發階段，資金計劃的用途和要求不同，因此，企業層面的資金計劃不能直接將各項目資金計劃簡單加計匯總，需要分類管理。

(一)企業戰略規劃階段

企業戰略是中長期規劃，很多戰略布局是依據職業判斷作出的，戰略布局是否可行需要企業綜合考慮宏觀環境、行業趨勢、競爭環境、企業資源保障等因素，其中資金戰略規劃是必不可少的。在編制資金戰略規劃過程中，首先需將各項因素變化趨勢量化，然后編入投資決策模型，再將資金收支情況具體化，進而形成資金戰略規劃，通過驗證資金籌集和使用的限制條件是否滿足要求，評價戰略的可行性和適當性。

(二)項目投資決策階段

企業準備投資一個項目至少應滿足兩個條件：一是經濟上可行；二是資金有保障。資金有保障體現在兩個方面：一是土地款和規費；二是其他資金接續。在項目投資決策階段土地款和規費不是具體數值，而是限額，是企業短期資金供給能力和項目經濟性限額的較小值，其中項目經濟型限額的計算可以利用項目投資決策模型倒推。

(三)項目概念設計階段

在項目概念設計階段土地成本已經確定，企業可以利用決策模型對不同概念設計方案的經濟指標和資金排布影響進行測算，為概念設計決策提供數據支撐。此時可以利用資金排布數據編制項目資金籌集規劃，為資金籌集合同談判做前期準備工作。

(四)項目設計階段

在項目設計階段，產品設計將具體化，項目大部分成本指標將在這個階段被確定，利用投資決策模型，可以綜合考慮收入、支出、利息、稅金等影響，能夠全面的反映不同設計方案的效益差別。

報規通過時，施工圖基本確定，項目的成本造價基本可以確定，施工進度節點可以合理估計，結合運營數據能夠將投資決策模型基礎數據具體化，進而細化全景資金計劃。細化后的全景資金計劃，能夠為資金籌集、使用排布提供基礎數據，也可以為合約規劃提供基礎數據。

(五)項目招投標階段

在制作標書過程中，應將項目合約規劃內容納入標書中，減少合約談判和施工過程中不必要的爭議，通過付款條款的設置將資金計劃落實到標書中，提高項目經濟效益。在評標過程中應將不同付款方式對利息和稅金的影響納入評分體系，規避憑感覺做決定。

(六)項目投資建設階段

項目開工時，主要合同應經簽訂，此時項目公司應將合同內容和運營安排落實到投資決策模型中，使投資決策模型數據細化到實操模擬的程度，進而編制項目資金全景計劃，為項目資金管控提供標桿數據，控制資金風險。項目建設過程中，當項目出現異常情況時可以利用資金全景計劃的基礎數據對資金計劃作出及時調整，保障資金計劃的有效性。

(七)項目銷售階段

項目銷售具有很大的不確定性，當項目銷售情況超出預期可容忍差異，將對項目計劃資金流產生重大影響，需要對項目資金計劃作出適當調整，以保障資金安全或提高經濟效益。

(八)項目復盤階段

項目復盤的目的是為了深入分析投資決策、項目設計、運營計劃、資金計劃等規劃設計與實際執行數據的差異，找出差異形成的原因，將上述原因分類分析，溯本求源，以指導新項目投資決策和規劃設計，完善企業信息管理系統，鞏固和加強企業核心競爭力。

(作者單位：中垠地產有限公司)