淺論如何規范當前房地產中介市場

房地產中介行業作為架起市場與消費者之間的橋梁和紐帶，對推動房地產市場運轉起到了潤滑劑的作用。近幾年來，隨著國家不斷實施對房地產市場的宏觀調控，一定程度上解決了房地產中介市場長期存在的一些問題。但是盡管如此，當前我國房地產中介市場依然還存在著不少問題。筆者通過分析當前房地產中介市場的特點和現狀，提出了完善房地產中介市場的建議。

1.當前我國房地產中介市場現狀

隨著經濟和社會的發展，我國房地產市場日趨成熟。商品房市場和二手房市場的聯動局面也基本形成，而且從市場發展趨勢來看，商品房銷售貸款，二手房的銷售及貸款也逐漸趨向由中介公司全程代理，中介隊伍的迅猛發展是適應市場形勢變化的結果，中介公司在房地產二、三級市場中正在扮演越來越重要的角色。隨著房地產業的發展，存量房市場也將成為主要市場，在這一發展過程中，中介市場將繼續發揮紐帶的作用，為房地產的持續發展發揮不可替代的作用。所謂的房地產中介市場是為房地產供求雙方提供咨詢、協助供求雙方實現公平交易為目的而進行的房地產在租售階段的委托代理、價格評估和經紀服務等居間活動的場所和領域。房地產中介市場是房地產市場的重要組成部分，房地產中介貫穿在房地產業經濟運行的全過程之中，為房地產業的生產、流通和消費提供了多元化的中介服務。房地產中介市場作為架起市場與消費者之間的橋梁和紐帶， 為交易雙方提供有效信息， 解決供需矛盾，對推動房地產市場運轉起到了潤滑劑的作用。

2.當前我國房地產中介市場主要問題

2.1政府監管不力

全國除溫州這樣的城市出臺了《關于進一步推進中介機構改革和發展的意見》，開始全面清理規范現有的中介機構，并要求目前仍掛靠在行政部門和事業單位的中介機構，必須徹底脫鉤改制外，其他絕大多數地方依然違反國家關于規定中介服務機構與政府部門實行脫鉤改制的規定，政企不分，主要原因是受利益驅動。房地產中介市場中形成了房產、土地、 工商、物價、金融共同參與管理的局面，這些部門間沒有建立相關的協助機制， 職能分配不明確， 難以形成對從業人員、 機構的有力監督。 并且，房地產中介機構通過直屬、掛靠等形式隸屬行業主管部門，對房地產中介市場形成行業壟斷，進行非法經營。

2.2法規體系不全

房地產商品作為不動產，是一種特殊商品，其交易牽扯到產權、使用權、承租權等多項內容，需要一套嚴格而復雜的規程，涉及眾多的法律法規。雖然目前我國首部房產中介法規《房地產經紀管理辦法》已經2011年4月1日實施，但是我國目前對房地產中介行業設立、運營以及對從業人員資格認證、行為管理進行規范的法律、法規和部門規章、規范性文件，主要仍然是《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產中介服務管理規定》、《經紀人管理辦法》、《關于房地產中介服務收費的通知》、《關于加強與銀行貸款業務有關的房地產抵押和評估管理工作的通知》、《房地產評估師執業資格考試實施辦法》等等，初步形成了一個法律法規框架，但還不健全、不完善。

2.3機構信譽不良

房地產中介機構作為提供房屋信息服務的中間商，掌握著買方、賣方雙邊的信息，而在實際的房地產中介市場上，這些機構經常會利用這一信息不對稱現象為自身牟取暴利，損害買賣雙方的利益。他們通常采取隱瞞、欺詐等嚴重缺乏誠信的手段賺取傭金以外的交易差價；利用職業便利炒房賣房，或以代理名義串通他人炒房賣房，這些投機取消的行為嚴重制約了房產中介服務市場的發展。同時由于房產中介的認證資格制度相對不規范，使得進入這種市場顯得相對容易，人員大多都不是科班出身，沒有取得相關的從行資格（譬如房地產評估師），加上道德水準的降低，欺詐銷售的行為屢見不鮮，讓房產中介在市民心中的形象極其低下，甚至讓顧客堅決抵制。同時與多家簽訂口頭合同賺中間差價、與熟人串通故意抬價、乘人多購房時機蓄意加價等等，讓“失信”已經成為房產中介市場發展的一大隱患。

2.4人員素質不高

房地產中介企業的經營服務水平在很大程度上取決于從業人員的素質。所以世界上房地產業比較成熟的國家對中介行業人員從業都有專門規定。如美國實行從業人員準入制度，規定銷售人員必須修完《房地產原理》，考試合格后一年內須修完6門相關課程，并有2門合格者才能取得銷售人員資格；房地產經紀人至少要有兩年以上從事房地產工作經歷，并修完與房地產有關的8門課程方具有獲得房地產經紀人執照的資格。而由于房地產中介業在我國的發展時間不長，尚缺乏一支經過專門訓練、嚴格資質審查的專家隊伍，加之目前資格認證制度不規范.管理不嚴，造成我國房地產中介從業人員來源復雜、素質差，缺乏應有的敬業精神和職業道德標準。

3.規范房地產中介市場的對策

3.1嚴格市場準入制度

在機構資質管理方面，對注冊資金、經營場所、業務人員等的設定要更加具體化， 如明確規定房地產中介機構的注冊資金要達到30萬元以上，要有具備一定規模的固定經營場所，專業技術人員要占總人數的50%以上。同時，劃分不同等級資質的標準，規定其相應承接不同的標的、不同價值量和不同復雜程度的業務。如必須具備A級認證的中介機構才可從事涉外房地產中介業務。

3.2嚴格執業資格制度

在人員資格管理方面，要創設執業資格制度，并嚴格標準，對學歷、實務年限、業務知識、犯罪記錄限定等要求都作具體規定。如必須達到大學專科以上學歷或中等專業水平有3年以上從業經驗、無犯罪記錄或法定最高刑為3年以下有期徒刑、拘役或者管制且刑罰執行完畢滿3年的方可從事進入房地產中介機構執業。

3.3嚴格規范經營制度

規范經營，加強誠信建設，一方面考慮到消費者和房地產中介間存在的信息不對稱問題，在行業內建立信息傳輸機制，完善房地產中介企業信用檔案，對中介企業的基本情況和失信行為進行全面記錄，并充分利用網絡手段，將檔案在網上公示，便于為各部門和公眾查詢。另一方面，房地產中介要加強自身的誠信建設、嚴格自律，結合企業文化制定企業職業道德規范條例，要求員工誠實守信；并規范經營條例，秉承以客戶為上帝、為客戶利益著想的原則向客戶提供優質服務，增強客戶的信任度。

3.4嚴格行業監管制度

政府要在立法、制度、管理規定等方面對中介企業的規范化起到一個根本性的推動作用。第一，科學設置政府管理職能，明確房地產中介服務業的主管機構，確立政府各管理部門的協作機制。第二，通過立法對從業機構和人員分別實行嚴格的市場準入制度。第三，提高中介服務人員的素質。同時行業主管部門一方面要加大行業監察力度，對各項違規操作給予更加嚴厲的懲罰措施，肅清行業的不良主體；另一方面要加大資金監管、網上簽約等政策的執行力度，使其真正落實到位。

3.5嚴格法律保障制度

一套合理的法律法規是中介機構順利發展的保障。但是到目前為止，我國還沒有建立起一套系統的規范中介機構健康發展的法規體系。政府要立即推進這一方面的法律法規建設，推動這一行業的規范化發展。在針對房地產中介行業存在的缺陷和問題的同時，借鑒國外較為成熟的法律文件，進一步完善我國現有的法律法規，使之更具體化和具有可操作性，尤其是對資金監管、行業監管中存在的漏缺加以彌補，對行政監管責任、監管方式、懲戒處罰機制都作出全面合理的規定。對房產中介市場存在的欺詐違法行為加大查處力度和執法力度，維持房地產中介的市場秩序，促進其健康有序的發展。