淺析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中成本的管理對(duì)策

【摘 要】在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，成本管理是一項(xiàng)非常重要的內(nèi)容，在房地產(chǎn)整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，它都發(fā)揮著十分關(guān)鍵的作用，房地產(chǎn)企業(yè)要想在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下有的更大的發(fā)展空間，就必須要采取有力的措施，降低成本。本文主要分析了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中成本的管理對(duì)策，以供參考和借鑒。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；成本控制；房地產(chǎn)項(xiàng)目

在我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)起到了非常重要的支撐作用，它在發(fā)展的過(guò)程中會(huì)受到我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響，同時(shí)其在實(shí)際的應(yīng)用中也起到了基礎(chǔ)性的作用，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)又會(huì)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到非常重要的促進(jìn)作用，此外，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程建設(shè)的過(guò)程中需要非常大的經(jīng)濟(jì)投入，同時(shí)一個(gè)建筑工程需要非常長(zhǎng)的時(shí)間去建設(shè)，有很多因素都會(huì)對(duì)其產(chǎn)生重要的影響，所以成本管理對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)就顯得更加的重要。

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成

研究房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用控制，必須清楚開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用構(gòu)成。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用是指在一定時(shí)期內(nèi)為生產(chǎn)和銷(xiāo)售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而花費(fèi)的各種耗費(fèi)，主要由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用和稅金三大部分組成，經(jīng)歷前期策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售五個(gè)階段。房地產(chǎn)作為商品的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與其他商品的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)不同，其商品成本構(gòu)成有它的特殊性。房地產(chǎn)成本由開(kāi)發(fā)成本和經(jīng)營(yíng)成本兩大部分構(gòu)成，其中房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公建配套設(shè)施費(fèi)及開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等；房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)成本包括銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、稅收，行政性費(fèi)用等。目前，在我國(guó)城鎮(zhèn)商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成中，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本一般占總成本75%左右，有些地區(qū)的開(kāi)發(fā)商通過(guò)拍賣(mài)取得土地以后，開(kāi)發(fā)成本已達(dá)到總成本的80%-90%。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制上存在的問(wèn)題

2.1缺乏嚴(yán)肅性

由于具體確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分項(xiàng)建設(shè)成本難度大，加上行業(yè)管理水平和會(huì)計(jì)人員水平有限等原因，往往不重視建設(shè)過(guò)程的成本管理和控制，致使財(cái)務(wù)指標(biāo)縮水，成本反映不真實(shí)，造成企業(yè)財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營(yíng)成本無(wú)從考核。一是工程成本核算的依據(jù)無(wú)法及時(shí)取得正式發(fā)票進(jìn)行成本核算，導(dǎo)致成本核算缺乏真實(shí)性，給企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策造成影響。二是工程的實(shí)物工作量與財(cái)務(wù)的賬面成本結(jié)轉(zhuǎn)不一致。三是成本核算對(duì)象的設(shè)立隨意性大。按理成本核算對(duì)象應(yīng)根據(jù)成本項(xiàng)目的核算內(nèi)容來(lái)設(shè)置。否則，所提供的成本資料就缺乏真實(shí)性和科學(xué)性，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)決策失去了可靠依據(jù)。四是成本不進(jìn)行分?jǐn)偦螂S意分?jǐn)偂３杀举M(fèi)用分?jǐn)偟碾S意性，造成工程成本的核算脫離企業(yè)經(jīng)營(yíng)的實(shí)際，無(wú)法及時(shí)提供真實(shí)完整的成本資料。

2.2缺乏必要的科學(xué)性

很多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在管理的過(guò)程中都對(duì)成本控制不是非常的重視，通常在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目結(jié)束之后才對(duì)整個(gè)成本進(jìn)行核算，這種方式在財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)上能夠體現(xiàn)出非常好的作用，但是對(duì)于動(dòng)態(tài)過(guò)程來(lái)說(shuō)，它不能很好的體現(xiàn)出企業(yè)在管理過(guò)程中存在的諸多問(wèn)題，在這方面對(duì)于那些滾動(dòng)式開(kāi)發(fā)的大企業(yè)而言有著非常明顯的影響，無(wú)法很好的展現(xiàn)出企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中體現(xiàn)出的真正情況，因此在成本資料的核對(duì)方面也存在著很大的障礙。

2.3不具備良好的全面性

在一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)當(dāng)中，很多企業(yè)的管理者都將項(xiàng)目后成本費(fèi)用當(dāng)做對(duì)單項(xiàng)成本費(fèi)用的控制工作，這樣就會(huì)出現(xiàn)在某一方面的成本控制的很好，但是在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)以及定位等工作中存在著很大的問(wèn)題，這些問(wèn)題會(huì)在施工和銷(xiāo)售的過(guò)程中不斷出現(xiàn)，成本管理就變成了一種純粹的成本控制，企業(yè)也不能用填堵成本漏洞的方式進(jìn)行相應(yīng)的管理工作，應(yīng)該將成本控制工作和成本管理工作充分的融合在一起。

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目加強(qiáng)成本控制的措施

3.1樹(shù)立全面成本控制概念，完善成本控制體系

成本控制在整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中都是非常重要的一項(xiàng)工作，控制從某種角度上來(lái)說(shuō)，是從宏觀到微觀的一種變化，由粗放管理到細(xì)致管理的一個(gè)過(guò)程，它是根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)不同階段的性價(jià)比具體情況進(jìn)行綜合的對(duì)比和評(píng)選過(guò)程，成本控制工作并不是簡(jiǎn)單的審查和核算，它和整個(gè)工程承的經(jīng)營(yíng)都有著非常密切的聯(lián)系，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中也必須要從這個(gè)維度上進(jìn)行成本控制工作，還要和技術(shù)人員形成合力，在很多方面都采取有效的措施，同時(shí)還要對(duì)其進(jìn)行有效的控制，只有不斷的發(fā)揮人才的力量，才能更好的對(duì)成本進(jìn)行有效的控制，從而也幫助企業(yè)更好的實(shí)現(xiàn)整體的控制目標(biāo)。

3.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)階段，應(yīng)做好項(xiàng)目的可行性研究、投資預(yù)算

在項(xiàng)目確立的階段，企業(yè)首先應(yīng)該對(duì)市場(chǎng)的具體情況進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查和分析，同時(shí)還要不斷的收集一些有用的市場(chǎng)信息，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)受到很多因素的影響，其中比較重要的就是其所處的位置、配套設(shè)施建設(shè)的具體情況和戶型等等。另外，企業(yè)還應(yīng)該將政府最近一段時(shí)間內(nèi)推出的一些價(jià)格政策變化和金融機(jī)構(gòu)的政策變化考慮到項(xiàng)目的可行性當(dāng)中，在目標(biāo)定位和計(jì)算方面也應(yīng)該考慮到各項(xiàng)因素對(duì)其產(chǎn)生的重大影響，同時(shí)還要根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格的相應(yīng)變化對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行有效的控制，再將目標(biāo)成本的總額分解成幾個(gè)部分這樣才能使得整個(gè)成本具有一定的可預(yù)見(jiàn)性和可控制性。

3.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段，加強(qiáng)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理，引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，壓低材料成本

在項(xiàng)施工的過(guò)程中要對(duì)項(xiàng)目出現(xiàn)的變動(dòng)進(jìn)行嚴(yán)格的管理。在已經(jīng)獲得了現(xiàn)場(chǎng)簽證的時(shí)候應(yīng)該保證付款到賬之后再進(jìn)行落實(shí)，在對(duì)每一個(gè)簽證進(jìn)行辦理之前一定要對(duì)工程具體施工量的變化進(jìn)行合理化分析，將工程成本控制工作在施工之前就能夠有效的控制住，還要在實(shí)際的工作中指定一些有責(zé)任心的，有較高職業(yè)素養(yǎng)的人員展開(kāi)相應(yīng)的工作，同時(shí)還要充分的引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，選擇更有優(yōu)勢(shì)的單位，同時(shí)還要根據(jù)相關(guān)文件的要求選擇一些好的單位，這樣才能在施工階段對(duì)整個(gè)造價(jià)進(jìn)行有效的控制，從而也幫助企業(yè)獲得更高的經(jīng)濟(jì)效益。

4.結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)成本費(fèi)用是決定房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素，而房地產(chǎn)價(jià)格又是影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)關(guān)鍵因素。它的波動(dòng)從微觀講關(guān)系到人們的生活水平；從中觀層次看是一個(gè)城市或者地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力的重要組成部分；從宏觀角度看，它對(duì)一個(gè)國(guó)家的國(guó)民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，產(chǎn)業(yè)政策，產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展都有著重要影響。然而影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本因素眾多，關(guān)系經(jīng)濟(jì)社會(huì)的方方面面，控制房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本，需要適應(yīng)不同時(shí)期、不同經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境的要求。因此，加強(qiáng)成本控制，降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本無(wú)疑是房地產(chǎn)企業(yè)走出困境的有效途徑，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)集約經(jīng)營(yíng)，繁榮我圍房地產(chǎn)市場(chǎng)的有著重大意義。

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