城市土地儲備制度模式探討

李瀅

內(nèi)蒙古自治區(qū)土地調(diào)查規(guī)劃院 呼和浩特 010020

城市土地儲備制度模式探討

李瀅

內(nèi)蒙古自治區(qū)土地調(diào)查規(guī)劃院 呼和浩特 010020

城市土地儲備制度是一種新型的關(guān)于城市土地的市場制度，它是在城市的土地使用制度不斷改革之后形成的，是一種創(chuàng)新型的土地管理制度，在城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中占有舉足輕重的位置。近年來，學(xué)術(shù)界也越來越重視對這一制度的研究。本文將從分析城市土地儲備制度的內(nèi)涵方面入手，著重探討其模式。

城市土地儲備制度；模式；探討

城市土地儲備制度是一種由城市的相關(guān)政府部門通過委托其他機(jī)構(gòu)的形式，通過采用征用、收購以及回收等方式，將分散的土地重新幾種起來，并且有政府部門統(tǒng)一進(jìn)行管理和開發(fā)的一種土地管理制度。其中，政府部門通過房屋拆遷、土地平整的方式進(jìn)行土地開發(fā)之后，再根據(jù)相關(guān)的土地安排計劃，來有組織地將這些土地重新投入使用。城市土地儲備制度的建立，是在城市政府將城市的土地占用之后，形成壟斷市場，然后再通過土地招標(biāo)和拍賣的方式將土地投出去，這樣能夠規(guī)避市場交易中的人為干擾因素，最終以確保土地交易的公平和公正。總而言之，城市土地儲備制度是近年來剛興起的一種土地的市場以及管理制度，它是一種創(chuàng)新型的土地管理模式。以下根據(jù)不同土地的儲備方式、特點(diǎn)、發(fā)展目標(biāo)等將其主要?dú)w納為五種模式，并且對其進(jìn)行分析。

一、市場主導(dǎo)型的上海模式

這是一種以市場為主要運(yùn)行方式的土地儲備制度，其是建立在市場具有土地資源配置功能的基礎(chǔ)之上的。其運(yùn)行的過程是這樣的，土地發(fā)展中心按照原先的收購計劃，以及遵循政府部門的相關(guān)要求，在與收購單位達(dá)成一致意見之后，將收購價格確定下來或者規(guī)定土地的收益成分，在由發(fā)展中心支付完收購金之后，然后按照程序辦理相關(guān)的土地出讓手續(xù)。儲備機(jī)構(gòu)在獲得土地之后，按照自己的計劃可以進(jìn)行土地的拆遷、平整等，另外還可以借助相關(guān)的土地管理部門將那些易于出讓的土地轉(zhuǎn)讓出去，為了實現(xiàn)高效、公平，可以構(gòu)建起專門的土地收購和儲備的網(wǎng)絡(luò)，以及時而準(zhǔn)確地向社會公布土地儲備、出讓等相關(guān)的信息。這種專門網(wǎng)絡(luò)的構(gòu)建，是一種程序化的土地運(yùn)作方式，使得政府的土地儲備和出讓更加透明化和規(guī)范化，并且通過土地資源的合理配置、集約利用，最終實現(xiàn)國有土地資產(chǎn)的循環(huán)利用，從而獲得土地的增值，進(jìn)而實現(xiàn)土地市場的可持續(xù)發(fā)展。上海模式是一種以土地的儲備形式來保證土地的價值以及利用，以實現(xiàn)土地價值的最大化。

二、政府主導(dǎo)和市場運(yùn)作相結(jié)合的杭州模式

杭州市政府通過成立相關(guān)的土地儲備委員會，通過其發(fā)揮自身相應(yīng)的職能，來對土地的收購、儲備以及出讓等環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)控和指揮，從而為土地接下來的利用做好充分地準(zhǔn)備工作。另外，相關(guān)的土地儲備中心在分析和總結(jié)杭州市土地實際情況的基礎(chǔ)上，進(jìn)行相應(yīng)的計劃的制定，然后按照計劃來對各種類型的國家土地進(jìn)行儲備和管理。關(guān)于土地籌備資金的問題，在由市政府的財政部門撥款之后投入土地的運(yùn)營之中，之后其獲得的增值資金反過來還可以作為下次的資金，當(dāng)然，另外還可以通過將土地抵押出去的方式進(jìn)行資金的籌措。對于這些土地的使用權(quán)，儲備中心可以按照法律對其進(jìn)行出租、抵押甚至改變其用途。杭州模式的土地儲備是作為政府的一種宏觀調(diào)控手段而存在的，與上海模式的重點(diǎn)是不同的。另外，與杭州的土地儲備制度模式類似的城市還包括武漢、青島、紹興等。

三、雙儲雙控模式

這種土地儲備模式包含兩部分，一是城市的用于建設(shè)的用地，二是用于耕作的用地，這就是所謂的雙向儲備。其運(yùn)作過程是這樣的:在行政管理和市場調(diào)控相結(jié)合的方式之下，對可利用的城市用地進(jìn)行控制、管理以及儲備，進(jìn)而實現(xiàn)城市土地利用持久而又高效的目的。杭州模式同樣是在儲備土地的模式下，以避免過量的占用土地，進(jìn)而保持土地占用和儲備之間的平衡。另外，這種土地模式還具備一個獨(dú)特的優(yōu)勢，它通過增加建設(shè)用地的利用成本，從而避免城市耕地的過度喪失。綜上所述，這種雙儲雙控的土地使用模式，通過提升土地的存量以及保護(hù)耕地的方式，以及實現(xiàn)建設(shè)用地和耕地之間的平衡，進(jìn)而實現(xiàn)土地資源各類用途的共同發(fā)展，這是一種合理的土地儲備模式。

四、結(jié)語

根據(jù)當(dāng)前對城市土地的儲備制度的研究現(xiàn)狀來看，其相關(guān)的文章并沒有很多。在這方面的研究，相對來說，國外在其實踐上是做得比較出色的，也積累了相當(dāng)?shù)某晒?jīng)驗，這對我國城市土地儲備制度模式的發(fā)展和研究是具有相當(dāng)大的指導(dǎo)意義的。近年來，城市土地的監(jiān)控、管理等得到了很大程度的發(fā)展，此方面的研究也越來越多。本文列舉了三個主要的制度模式，各有各的優(yōu)勢和優(yōu)點(diǎn)，其中也不乏一系列的創(chuàng)新。隨著土地儲備越來越普及，其模式也會越來越多，對城市土地的管理和儲備也將越來越高效，這對城市土地的合理利用以及城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都具有重要的作用。

[1]盛筠，章智群.城市土地儲備制度模式比較研究[J].中國商界(下半月).2010(11).

[2]趙小風(fēng)，黃賢金，肖飛，中國城市土地儲備研究進(jìn)展及展望[J].資源科學(xué).2008(11).