房地產發展對鄂爾多斯經濟的影響

穆杰

鄂爾多斯市國土資源局 鄂爾多斯 017000

房地產發展對鄂爾多斯經濟的影響

穆杰

鄂爾多斯市國土資源局 鄂爾多斯 017000

鄂爾多斯擁有中國最豐富的自然資源，也是近年中國經濟社會發展最快的城市之一。但是鄂爾多斯面對那么多財富，并沒有充分轉化為經濟社會發展和鄂爾多斯持久的繁榮興盛，而是在很大程度上變成了房地產泡沫，房地產泡沫抽走了鄂爾多斯的發展機遇，留下的是空樓和民間借貸破裂。

房價；鄂爾多斯；房產

一、鄂爾多斯房地產泡沫的形成

鄂爾多斯資源豐富，擁有“揚眉吐氣”（羊絨、煤炭、稀土、天然氣）四大重要資源。鄂爾多斯羊絨制品產量約占全國的三分之一，世界的四分之一。已探明天然氣儲量約1880億立方米，占全國三分之一，產量占全國六分之一。2003年之后，伴隨著鄂爾多斯煤炭開采高潮的到來，資本迅速向房地產涌入。2004年政府開始在荒漠中興建新區，總投資50多億元。2005年后，城市化建設成為鄂爾多斯市政府的主要工作之一，“拆舊樓、蓋新樓”的景象遍布鄂爾多斯全境。僅2011年一年，鄂爾多斯城區就計劃拆遷300萬平方米，幾乎是過去五年的一半。而通過拆遷補償，煤炭和房地產資金流入民間，許多鄂爾多斯人一夜暴富起來。富裕起來的鄂爾多斯人，又通過民間信貸的方式讓資金重新流回煤炭和房地產，尤其是后者。

伴隨著煤炭資本的涌入及政府希望通過發展房地產改變經濟結構單一和促進經濟增長的愿望，鄂爾多斯房價跟隨全國房價泡沫趨勢大漲起來。2005年，鄂爾多斯的居民住宅均價還僅為每平方米1，000元左右，2006年就漲到1，800元，2007年更是升至3，000元。2008年樓市有個短暫的下行，但2009年以后，鄂爾多斯樓市再度復興，康巴什新區房價已經達到6，000元，東勝區則直逼七八千元高位。

房地產的高漲和資源的開發帶來投資需要的高漲，但中國銀行業有信貸數量限制，導致當地資金饑渴，這時民間資本通過高利貸的形式流向瘋狂的房地產。高和報告顯示，鄂爾多斯銀行系統至2011年2月底，房地產開發貸款余額僅59.7億元。而鄂爾多斯房地產業此時的投資規模是360.7億元，來自銀行的支持不滿17億元。

由于沒有房地產之外好的投資渠道，鄂爾多斯人不僅把錢借給房地產開發商，而且熱衷買房。從2006到2010，在房價上漲的這幾年，鄂爾多斯人瘋了似的去搶房，凌晨一兩點就去排隊等著拿號，而且好多人都是一口氣買好幾套。

2010年上半年之前，鄂爾多斯樓市不存在營銷概念，蓋房不用設售樓處，人們看看模型沙盤就把房子買了。在最瘋狂的時期，開發商只要拿下土地、做完規劃，就敢賣房，而且期房就能全部賣光。

買房子的人大部分都是本地人，其中又有大部分是民間資本的放款人，拿著賺到手的利息去買房。這些買房者即使有錢付全款，也還是只交30%首付款，70%向銀行貸款，自己的現金留著放高利貸。

2010年，當中國大部分城市房地產市場因調控陷入低迷之時，鄂爾多斯住房成交面積超過了1，000萬平方米，很多高端住宅項目，剛一推向市場，便迅速售罄。許多項目售價成功1.3萬，個別項目甚至超過兩萬元/平方米。盡管，在這1，000萬平方米之中，二手房成交面積僅有17萬平方米，因為，既沒有人愿意把新購買的房屋轉讓出去，也沒有人愿意買舊房子。

這時候，危機開始了，由于限購，開發商收入銳減。全國性樓市調控開始后，銀行收緊個人房貸，按照政府的限貸政策，首套房首付30%，二套房60%，二套以上不給貸款。而本地買房者按照限購規定已經嚴重超標，平均每人已達2.7套房，限購掐到了鄂爾多斯房地產的命門。再加上明顯走弱的樓市讓買房熱情驟減，2011年2月開始，鄂爾多斯很多樓盤銷售遇冷，有的樓盤售房率甚至為零，鄂爾多斯房地產危機拉開帷幕。

民間資金一邊支持房地產商蓋起房子，另一方面又買走房子支持房地產繼續蓋房子，而房價上漲又支持民間資金繼續這樣做，這就是民間資金與房地產泡沫的循環。房地產泡沫破裂，民間金融鏈條也必然破裂，一個民間金融鏈條的破裂又引發更多資金鏈條的破裂。而民間金融鏈條的破裂，又加劇房地產泡沫破裂，房地產泡沫破裂再次加劇民間金融破裂，這個惡性循環就開始了。

資金力量薄弱的一些本地開發商，則遭遇了來自銀行和民間借貸的更大的雙重還款壓力。一位鄂爾多斯本地房地產商在2010年后仍舊戀戰房地產，把所有資金都投入其中，結果房子蓋到一半，只能咬著牙繼續去民間借貸，但房子賣不出去，他就沒錢還利息和本金，連辦公室都不敢去。

鄂爾多斯大部分的房地產項目背后都有煤礦作支撐，才得以獲得現金流或者獲得小貸公司、民間資本的錢。一旦失去了煤礦這個“黑金奶牛”，資金鏈條會繃得更緊甚至斷裂。

進入2012年，支持鄂爾多斯繁榮的“黑金”——煤炭也面臨問題了。數據顯示，從2012年5月開始，蒙煤產量大幅滑坡，這也是此輪煤價下跌行情的起點。當時，國際煤炭價格大幅回落，5月末，澳大利亞紐卡斯爾港動力煤價格報92.6美元/噸，比4月末下降9.1%，同比下降22%。隨后在7月份，內蒙古原煤產量為8397萬噸，比6月減少439萬噸，比6月下降5.2%。占全區煤炭產量超過6成的鄂爾多斯，自然是受到其沖擊的“受害者”了。

煤炭價格下跌，鄂爾多斯房地產和民間金融失去源泉動力，就像石油價格下跌讓迪拜失色一樣，鄂爾多斯的房地產和民間金融進一步進入惡性循環。

二、鄂爾多斯的房地產危機產生的原因分析

第一，鄂爾多斯的資源財富未能及時轉換為人力資本和其他產業的物力資本，未能及時吸引大量產業與勞動者進入，資源財富變成了房地產泡沫和民間借貸泡沫，且導致產業結構單一和經濟發展的不可持續。

豐富的自然資源是鄂爾多斯的最大優勢，但相對于自然資源帶來的巨大GDP和房地產開發面積，160多萬人口的鄂爾多斯顯得人口稀少。特別是在鄂爾多斯康巴什新區，規劃到2020年人口達30萬，但其黨工委宣傳部提供的數據顯示目前康巴什的人口僅7.2萬人。人口稀少的結果，導致大量服務業難以運轉，而服務業難以運轉，就難以吸引人口和留住人口，若不改變這個局面就會形成持續的“鬼城”。

2010年，按照康巴什新區“先安商氣、再聚人氣”的思路，康巴什新區商務局發布了《康巴什新區扶持第三產業發展優惠政策及獎勵辦法》。按照當時的思路，這項補貼政策執行三年，2012年，已是該辦法實施的第三年，當地一些店主透露，2011年和2012年的補貼，當地政府并未兌現。由于新區人少，經營狀況非常慘淡。據一些店主表示，康巴什慘淡的經營情況已讓其不得不虧損轉讓，還有的店主則因此前已繳納高額的裝修費用和房租，所以，不得不維持現狀繼續經營。

資源是有限的，資源型城市的出路是發展非挖資源型的產業。但可惜的是，近年來通過資源開發所創造的財富，過多地流向了房地產和民間高利貸，而民間高利貸還多是流向房地產，最終資源財富變成了房地產泡沫，甚至高房價與高房租阻礙人口流入和服務業發展，房地產泡沫“抽走”過多資金阻礙其他產業發展。這對鄂爾多斯未來發展來說，甚為可惜！

第二，鄂爾多斯金融發展不足，非資源型產業發展也相對不足，因而投資渠道單一，導致民間金融過多的通過高利貸的方式流入房地產，形成房地產泡沫。

通過資源開發和拆遷補償，鄂爾多斯人獲得了大量財富，但對于突然到來的財富，相比于銀行存款的低收益或負利息，除了實在可見、讓人瘋狂的房地產外，許多鄂爾多斯人不知投資到那里。在金融發展不足和非資源型產業發展不充分的情況下，鄂爾多斯人沒有好的投資渠道和投資方向。

在全國房地產泡沫宏觀背景下，鄂爾多斯人紛紛把錢投向房地產，造成了全國首屈一指的房地產泡沫，而瘋狂的房價上漲又吸引鄂爾多斯人把錢瘋狂的投向房地產——或買房子，或通過高利貸把錢借給房地產開發商，結果造成嚴重的房地產泡沫和虛幻超高利息的民間借貸。

當限購扣住已經人均擁有2.7套房子的鄂爾多斯房地產時，房地產銷售出現問題，房地產開發商承諾的高利息不能及時兌付，高利息的民間借貸就不可持續了。于是，民間借貸崩盤，而民間借貸的崩盤又加劇房地產的崩潰，房地產的崩盤再而加劇民間借貸的崩潰，鄂爾多斯的危機就這樣一發不可收拾了。

第三，在全國房地產泡沫和鄂爾多斯資源財富持續流入房地產的情況下，政府拆遷和大建新區在一定程度上加劇了房地產泡沫，但政府未能及時阻止房地產泡沫的膨脹和有效使用資源財富通過發展非房地產非資源型產業聚集人口與產業。

政府通過拆遷舊居為當地居民蓋新房，是沒有錯的。通過開發新區、以新的面貌容納人口和產業，也是沒有錯的。通過拆遷補償，把資源財富變成民間財富，這還沒有錯誤。但全國房地產泡沫和投資渠道、投資方向的不足將鄂爾多斯人的財富也瘋狂引入房地產，而且造成了全國最嚴重的房地產泡沫。同時，新區未能及時聚集起人口和產業，這讓房地產泡沫看起來更加嚴重。

第四，也是非常重要的，鄂爾多斯處于中國宏觀大環境中，中央政府的政策對鄂爾多斯危機有重大影響。

鄂爾多斯房價上漲隨全國房價而起，全國房價受土地政策、貨幣發行、廉租房建設等重要影響，而這些因素又掌握在中央手中，因此鄂爾多斯房價隨全國房價上漲。

像全國一樣，鄂爾多斯房價也在2008年全球金融危機爆發后有個短暫的下行，但隨之中央四萬億和地方政府十幾萬億的刺激計劃出來后，貨幣發行井噴，全國房價逆轉下行趨勢后而暴漲。與此同時，2009年以后，鄂爾多斯樓市也再度復興，民間金融泡沫也進一步擴大。

三、淺談破解鄂爾多斯房地產泡沫的途徑

為了更好地適應經濟發展新常態，有效應對房地產市場出現的新形勢，合理調節房地產市場供需關系，滿足和支持居民合理住房消費，今年，內蒙古自治區人民政府出臺《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》就促進全區房地產市場平穩健康發展提出幾點意見。

1.制定和完善規劃，有序調整房地產開發節奏和規模

2.調整相關政策，合理引導居民住房消費

3.培育和發展房屋租賃市場，提升房屋租賃產業化水平

4.規范收費行為，強化稅費政策支持

5.創新模式，加大金融信貸支持力度

6.進一步盤活公積金貸款，加快改善居民住房條件

7.推進住宅產業化，促進房地產業轉型發展

8.規范市場秩序，優化市場發展環境

9.強化主體責任，加強房地產市場監測分析和輿論引導

四、房地產的發展與鄂爾多斯經濟的未來

房地產的發展與鄂爾多斯經濟現階段存在很多問題，近年經濟調節的兩只手，一看不見的手—市場，另一張看得見的手—政府。而看得見的手卻成為閑不住的手，一方面利用宏觀調控過度干預市場經濟，另一方面在企業經營中設立的眾多審核也消耗了企業大量精力，阻礙了企業發展。為此鄂爾多斯政府就提出在經濟生產中的制度改革，主要內容就是精簡制度，給企業更多地權利，減少政府干預，給企業創造一個更好的發展環境。讓每個人都享受到改革帶來的紅利。

在未來對外投資、對外貿易、制度改革將會直接推動制造業與第三產業的增長進而拉動經濟增長。鄂爾多斯經濟總量會繼續增大，房地產在鄂爾多斯經濟中的數量變化不大但比例會隨著經濟增長而持續下降。相應的鄂爾多斯經濟主要靠制造業和第三產業對房地產的依賴會大大減少，房價也會回歸理性從投資品變成普通消費品。

正是因為這一點，商業地產以后要想生存一定是以服務其他行業為基礎，只有它所服務的其他行業發展好了，或者說鄂爾多斯經濟發展好了，商業地產自身才能發展好。當然商業地產也不會像前文提到的傳統地產那樣，過快發展對鄂爾多斯經濟起阻礙作用產生了過猶不及的現象，相反鄂爾多斯經濟發展的越快越好商業地產也就發展的越快越好，進而成為鄂爾多斯經濟健康發展的晴雨表。