淺論房屋面積預(yù)測繪和竣工測量

陳慧香

摘要：商品房屋的面積大小直接決定著房屋的總價，廣大購房者對同一房屋在預(yù)測和實測前后的面積差異非常關(guān)心。就房屋面積的預(yù)測繪和竣工測量的概念、差異以及實施，本文作了淺論。

關(guān)鍵詞：房屋面積預(yù)測繪竣工測量

一、 房產(chǎn)預(yù)測繪和竣工測量的基本概念

房地產(chǎn)測繪指運用測繪儀器、測繪技術(shù)、測繪手段來進行房屋、土地及其房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況、位置、自然狀況、數(shù)量、質(zhì)量以及利用狀況的專業(yè)測繪。

房屋面積預(yù)測繪是指在房屋預(yù)售之前對房屋面積的測繪以計算、求取房屋面積。預(yù)測算面積即指對尚未竣工的房屋預(yù)先計算的面積。房屋開發(fā)建設(shè)單位在領(lǐng)取商品房的預(yù)售許可證時，需要由具有測繪資質(zhì)的測繪單位（經(jīng)過房地產(chǎn)行政主管部門認可的）依據(jù)房產(chǎn)測量規(guī)范的要求根據(jù)規(guī)劃核準圖紙或設(shè)計，對圖紙上標注的尺寸進行變更。在這個測量階段，正處于施工階段或者還沒有開工建設(shè)的的房屋并沒有實際面積可供測量.在這種情況下，如果想獲得房屋面積的一些數(shù)據(jù)，便只有來自于房屋設(shè)計的建筑施工圖了。如果可以，不妨再輔以結(jié)構(gòu)圖來確定房屋的總建筑面積以及每單元的建筑面積。

顧名思義，竣工面積就是由專業(yè)的測量機構(gòu)對竣工的房屋面積進行的實際測量。在房屋竣工驗收后，房屋開發(fā)建設(shè)單位會依據(jù)國家房產(chǎn)測量規(guī)范，委托具有測繪資質(zhì)的房屋測繪機構(gòu)參考規(guī)劃圖紙以及竣工圖紙、預(yù)測算數(shù)據(jù)對竣工后的房屋開展實地勘測、繪圖、計算并得出實測面積。在進行竣工測量時，房屋施工已經(jīng)全部完成。這時，就可以安全的接觸到建筑物而且可以順利地進入室內(nèi)開展測量工作，獲得房屋面積的實際數(shù)據(jù)了。

進行竣工測量的原因多為在施工過程中開發(fā)商有可能會修改圖紙，這個修改就可能會造成預(yù)測繪即原始預(yù)測面積與竣工面積即實測面積存在較大差異。所以，有必要在房產(chǎn)竣工時開展竣工測量。

二、房產(chǎn)測量和常規(guī)工程測量的差異

和常規(guī)工程測量相比，房地產(chǎn)測繪的理論、技術(shù)、方法、儀器設(shè)備與其基本相同。不同的是，房產(chǎn)測繪的專業(yè)性更強。房產(chǎn)測繪主要采集和表述房屋和房屋用地的有關(guān)信息，為城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)以及地籍管理等工作提供數(shù)據(jù)和資料。房產(chǎn)測量和常規(guī)工程測量的不同之處主要表現(xiàn)在：（一）房地產(chǎn)測繪帶有法律性質(zhì)；（二）具有較高的精度指標，這些指標要能滿足房地產(chǎn)管理、開發(fā)、利用以及交易、征收稅費的要求；（三）房產(chǎn)測繪要求有圖、表、冊、卡等配套的成果資料；（四）房地產(chǎn)成果資料的現(xiàn)勢性需要保持現(xiàn)勢，而且資料的更新沒有固定的周期。房產(chǎn)要素一旦變化后，成果資料也要及時同步地進行變更測量。

三、房產(chǎn)預(yù)測繪和竣工測量的具體實施

（一）制訂統(tǒng)一的房地產(chǎn)測繪技術(shù)標準，做到有法可依

我國地域遼闊，位于不同地域的房屋結(jié)構(gòu)樣式不同，有的還極具民族特色。在進行房產(chǎn)測繪時需結(jié)合本地實際制定有關(guān)的規(guī)章制度和業(yè)務(wù)流程，制訂具體的實施細則，為房產(chǎn)面積的測算提供更切合實際更具操作性的技術(shù)規(guī)則，以有效降低在面積測算中對公共建筑面積分攤認定的自由裁量權(quán)，切實保護房屋權(quán)利人的合法權(quán)益，盡量減少房產(chǎn)面積的爭議和糾紛。

（二）成立房地產(chǎn)測繪管理機構(gòu)，加強監(jiān)督管理。

各地房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)建立健全測繪執(zhí)法監(jiān)督體系，搞好房地產(chǎn)測繪的管理、監(jiān)督。還要建立新建項目備案制度，在項目立項后編制房地產(chǎn)測繪計劃，對重大測繪項目要進行統(tǒng)一招標，經(jīng)過統(tǒng)一監(jiān)督完成。

（三）房屋面積預(yù)測繪的實施

在進行房屋面積預(yù)測繪時，可按如下步驟開展：第一，收集及分析資料。進行房屋面積的預(yù)測繪時，首先要對圖紙進行檢查。檢查時需要注意核實該圖紙是否能真正、完全地說明待預(yù)測繪房屋的狀態(tài)。在核實過程中，有時會出現(xiàn)疑問。如果有疑問時，需要及時查看房屋結(jié)構(gòu)的施工圖紙，待再次明晰后對預(yù)測繪的資料進行補充。待將資料完備以后，就可以就簽訂房屋預(yù)測繪與委托方簽訂委托合同了。第二，房產(chǎn)面積預(yù)測繪的方案要預(yù)先確定。房屋面積預(yù)測繪開展在房屋竣工之前，預(yù)測繪時因為沒有實際房屋可供測量，所以所得數(shù)據(jù)是完全按照設(shè)計圖紙而得出的。待開始計算面積時，首先要確定預(yù)測繪的方案。可先運用專業(yè)的房產(chǎn)面積測算軟件將圖形繪制出來。之后要計算出各區(qū)域的面積以及公用部分的面積；接下來，進行分攤，填寫“公攤面積認定表”，交委托方認可，加蓋委托方公章后，返回，歸檔保存。

（四）房產(chǎn)竣工測量的實施

在進行房產(chǎn)竣工測量時，其具體實施步驟為：第一，開展外業(yè)測量，進行數(shù)據(jù)的采集。在房屋竣工驗收以后，房屋交付使用之前，房屋開發(fā)建設(shè)單位必須委托專業(yè)測量機構(gòu)開展外業(yè)測量。外業(yè)測量時，分別量出各邊長的數(shù)據(jù)，畫出房屋現(xiàn)狀的平面草圖。測量中如果遇到特殊結(jié)構(gòu)，如不夠2.2米高或閣樓時，要進行精確測量，還要做到對現(xiàn)場狀況的詳細記錄。第二，核對內(nèi)外業(yè)數(shù)據(jù)。外業(yè)數(shù)據(jù)采集測量完畢后，要和設(shè)計圖紙尺寸進行嚴格的對比。在對比時，可按如下標準進行：1，按竣工后房產(chǎn)的實際測量計算面積。在房屋預(yù)測繪中，其面積只是用來預(yù)售。而在進行商品房銷售以及登記房屋最后的產(chǎn)權(quán)面積的時候，所要求的合同面積不能使用預(yù)測繪的面積，而必須是竣工測量后的面積。 所以，要進行竣工測量面積和房屋面積預(yù)測繪的對比。2，選擇與實際外業(yè)測量尺寸相符的設(shè)計圖紙，并按照其尺寸計算面積。計算時，最容易出現(xiàn)兩種情況。第一種是在實際施工過程中，竣工面積和預(yù)測繪面積是一樣的，即沒有任何和面積有關(guān)的變化。這是一種比較理想的結(jié)果；第二種是在實際施工過程中，竣工面積的測量和預(yù)測繪面積出現(xiàn)了變化。這種變化大致可分以下方面：小而言之，有個別部位的修改，如增加或減少，以及尺寸大小的變化；大而言之，工程套內(nèi)建筑面積或公用面積發(fā)生了變化，這時需要重新進行繪圖，并需要委托方提供工程變更單，并重新簽訂委托合同。第三，成果報告。竣工測量的成果報告的主要形式有：1，用于產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的1：500全要素丘圖一份；2，打印到產(chǎn)權(quán)證上的分層分戶平面圖；3，測繪成果的電子數(shù)據(jù)。

至此，房屋面積的竣工測量就算完成了。

綜上所述，在進行房屋面積的預(yù)測繪和竣工測量時，要先明確其區(qū)別，再根據(jù)其不同用途及作用開展合理有序的測量。通過精確、細致的測量，做到對房屋面積的真實反映，為減少房屋面積的糾紛提供科學(xué)依據(jù)。

參考文獻：

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