淺析公租房項目的政府造價監管

吳紅杰

重慶市建設工程造價管理總站（400014）

淺析公租房項目的政府造價監管

吳紅杰

重慶市建設工程造價管理總站（400014）

通過對重慶市公租房全過程造價監管中具體做法的詳細介紹，提出了公租房造價控制監管模式。

保障房；全過程；造價；監管；探索

十二五期間，我國開工建設保障性住房3 900多萬套，2015年保障性安居工程任務政府工作報告當中明確要完成740萬套。重慶市政府按照“大力推進以公共租賃住房為重點”的保障性安居工程建設要求,短短5年內已基本建成2 768萬平方米、37.6萬套,解決約100萬城市困難群體住房問題。建設保障性住房規模大、項目多、工期緊，如何確保品質，是一個極富挑戰的課題。

1 重慶公租房建設管理模式

1）公租房建設特點。重慶市公租房建設項目主要分布在主城周邊產業聚集區域，共計29個項目，每個項目自開工建設到裝修竣工交房，完成配套教育、醫療、文化、體育及經營性商業設施和公共活動場地，工期為18個月，公租房項目總投資約1 200億元。

2）政府對公租房建設的監管模式。為保證公租房項目質量安全，合理控制項目投資，重慶市政府提出，在既有項目業主、代建單位及監理公司參與公租房項目管理的情況下，加大政府監管力度。為此，重慶市城鄉建設管理委員會按照“雙重職責，定點聯系”的工作模式，不斷創新工作管理思路，由建管、住房、質量、安全、招標、造價等相關處室定點聯系每一個公租房項目，派駐現場工作人員與項目業主和參建單位一起研究科學合理的工期計劃、施工流程以及投資控制,加大對工程的指導及監管力度。

2 重慶市公租房建設造價監管模式

重慶市建設工程造價管理總站結合自身工作職責,在堅守工程質量和施工安全這兩個底線、確保項目品質的前提下，從加強全過程造價監管、健全合同履約誠信體系、創新管理體制和促進行業發展方面，明確職責、落實責任、監督指導項目各參建單位做好投資控制和合同履約工作。

1）嚴格項目投資成本測算。公租房項目生產要素需求量大，施工過程中受設計變更、材料供應、要素價格波動等不確定因素影響較大。為能詳細了解項目投資情況，我們以民心佳園項目為例，組織項目業主、造價咨詢企業，依據施工圖設計文件、2008年重慶建設工程計價定額及配套文件、重慶建設工程造價信息等資料，按照執行定額情況、考慮未來市場建筑生產要素供應及價格波動影響等因素，通過對代表性樓棟測試，詳細測算分析公租房項目投資成本，為政府決策提供依據。

2）參與建設過程，建立價格預警機制。項目定點聯系人員每周定時深入公租房建設項目現場，參加周例會以及有關項目推進需要各部門相互配合研究決定的會議，重點監督設計變更、設計洽商、新增合同項目、設備采購、大宗材料價格等涉及工程造價方面的內容，從經濟、技術角度為項目業主提供設計優化建議[1]。利用造價信息價格收集發布平臺，對公租房建設集中使用的大宗材料商品價格進行監測，定期分析、預測工程投資控制目標偏差發展趨勢，建立了材料價格波動預警機制，如會同施工單位測算2010年下半年因材料價格上漲造成建設成本增加約150元/平方米，幫助項目承發包雙方做好砌體、砂石及部分裝飾材料的采購管理工作。同時，針對施工過程中發生的重慶市施工驗收質量標準的提高，如增加防水高度、廢止使用手工煙道等，及時會同施工單位及造價咨詢企業做好投資增加的測算分析工作。

3）強化合同履約管理，開通造價糾紛處理綠色通道。重慶市率先在公租房項目中開通施工合同履約綜合評價網絡監管系統，以合同簽訂、工程款、農民工工資的審核與支付監管為重點，根據施工單位定期網上填報公租房項目建設基本信息、合同主要計價條款、工程款及農民工工資支付情況、工程進度和材料采購等合同履約信息，跟蹤掌握各項目總包合同及分包合同實際履約情況。同時，根據“屬地管理、分級處置”的處理原則，各級城鄉建設行政主管部門對公租房項目工程款及農民工工資支付情況進行日常監管，綜合評價公租房項目合同履約風險，建立風險預警機制和解決拖欠農民工工資或分包款的應急預案。對施工過程中項目參建各方發生的造價經濟糾紛，重慶市建設工程造價管理總站開通“綠色通道”協調糾紛雙方，及時處理造價爭議糾紛問題，為項目提供服務，確保項目順利實施

4）建立工程造價咨詢企業預選庫。加強對造價咨詢企業的監督管理，進一步規范和提高造價咨詢企業概、預、決、結算的編制、復核和跟蹤審計服務質量，加強對工程造價咨詢企業誠信和造價專業技術人員業績信用管理。通過業主推薦、政府管理部門審核，建立政府投資項目造價咨詢企業預選庫，提高建設資金的使用效益。

3 探索完善公租房造價控制監管模式

參與公租房項目造價監管的實踐表明，需從以下幾個方面不斷探索和完善公租房造價控制監管模式，使之更加符合實際，逐步規范化。

1）推行限額設計制度，優先采用建筑產業現代化技術和產品。在保證項目功能和施工質量安全的前提下，進行限額設計，優化設計方案，加強工程建設過程中的駐場設計服務,嚴格控制不合理變更。對影響工程造價的較大設計變更，要采取先算賬后變更的措施，從源頭加強造價控制，保證總投資額不被突破。優先采用裝配式等建筑產業現代化方式施工，通過大規模、標準化生產，大大降低建造成本，縮短建造時間，節約人工和能源的消耗。

2）建立材料采購信息平臺，建立標準化實施系統[2]。建立保障性住房建設材料、產品采購信息平臺，將適合重慶市公租房項目的廣大優秀知名住宅產品、材料，通過產品認證方式進入平臺。對影響工程進度、工程質量和后期維護的大宗建筑、裝飾、安裝材料和機械設備進行集中招標采購，規范建設者的采購行為，加強對保障性住房產品和材料使用的監管，選擇價低、質優產品，確保材料設備質量安全可靠和供應，滿足現場進度要求。

建立標準化設計圖集及文件資料，如標準化方案圖集、規劃配套指標指引、景觀綠化指標指引、裝配式精裝方案實施圖集等，為工業化生產、產業化建設奠定基礎。搭建由政府所屬機構、項目開發建設運營單位，產品生產制造商等多方組成的交流平臺，建立各方溝通聯系機制，為公租房的建設提供全方位產品、技術服務，進一步降低成本，確保工程質量，實現質量、進度、成本的最優組合。

3）完善施工合同管理制度。項目在招標及開工前，政府機構對招標文件、施工合同內容的合法性、嚴密性，條款的完備性及文字的準確性進行審核，嚴格規范合同簽訂，堵塞工程合同漏洞，幫助和指導承發包雙方簽訂和履行合同。規范工程變更管理制度，造價咨詢企業應按季度提交工程造價控制情況報告,說明公租房項目進度及工程價款結算、支付情況，重大變更、簽證的處理情況，項目造價控制中存在的問題和建議，分析工程造價指標和主要材料價格波動對工程造價的影響[3]。

4）找準自身位置，各司其職。重慶市公租房項目均有獨立的業主、施工單位及造價咨詢企業，政府造價管理職能部門應做到監管到位、不缺位、不越位、不錯位，發揮造價咨詢企業造價控制的能動性，突出項目業主和施工單位造價控制的主體作用，在行使職能的過程中，要各司其職，定位準確，責任明確，行為規范，組織科學。政府職能部門應積極發揮政策引導、監督管理和提供咨詢服務的職責，加強對公租房建設項目資金、財務活動全過程的監督，參與造價全過程控制[4]。

4 結論

公租房建設管理是一項復雜的系統工程，需要社會各方力量的大力支持。目前已經建立的監督管理制度中還存在不足之處，需要在后續公租房建設過程中對相關制度措施不斷補充和完善，以形成切實完備、全程監管、責任明晰的政府造價監督管理標準化體系，確保公租房建設和管理制度能夠平穩有序發展。

[1]國務院辦公廳關于保障性安居工程建設和管理的指導意見.2011,9.

[2]楊家驥.構建北京市公租房建設管理標準化系統的探索與實踐[J].住宅產業,2011(06).

[3]尹貽林,嚴玲.論政府投資項目建設組織實施方式及其監管模式[J].中國軟科學,2003(12).

[4]劉玉峰,張琦.對公租房建設中政府監督管理的研究[J].建筑經濟,2011(7).