中建東孚追求卓越的實踐
——2014年上海市質量管理獎企業掠影（二）

◆本刊記者 蔚 子 / 文

中建東孚追求卓越的實踐
——2014年上海市質量管理獎企業掠影（二）

◆本刊記者 蔚 子 / 文

編者按

本刊對獲得“2014年上海市質量管理獎”企業進行觀察，本期，我們對上海中建東孚投資發展有限公司進行梳理，提煉了五個特點。希望對追求卓越的企業，有所啟發。

2014年上海市質量管理獎企業名單中，有一匹首次入選“2014年中國地產開發企業500強”的黑馬——上海中建東孚投資發展有限公司（以下簡稱“中建東孚”）。該公司憑借其產品質量、品牌影響、盈利能力、運營績效等突出表現，在行業內的地位不斷攀升，也給我們觀察分析，帶來了興趣。

“中建東孚”成立于2008年5月，是中建八局下屬全資子公司，專業負責房地產投資開發和物業管理，原名“上海中建楷昕投資發展有限公司”，2013年3月更為現名。該公司總部設在上海，下轄上海、山東、西安3個區域公司。六年來，該公司多項指標位列中建股份公司各局院地產之首。

一、傳承質量文化，堅持用高標準打造產品和服務

在激烈的市場競爭中，企業取得成功的因素很多。在對“中建東孚”的觀察與分析中我們發現，傳承“鐵軍”質量文化，用高標準打造產品和服務，是“中建東孚”取得市場競爭優勢的最重要核心競爭力基礎。

“中建東孚”的母公司為中建八局。成立于1983年的該局，由基建工程兵22支隊改編而來，具有敢打敢拼、“令行禁止、使命必達”的準軍事化管理文化風格。傳承中國建筑“精工筑家，筑福天下”和母公司基因，“中建東孚”形成了重視質量的整體把握和細節管控的顯著特點。成立6年來，該公司先后通過ISO 9001、ISO 14001和GB/T 28001整合型管理體系認證，并導入卓越績效模式，把“中建信條”“鐵軍文化”深深根植于企業組織細胞中，形成了“品質保障、價值創造”為價值觀的“同行”文化。從領導到項目經理、到員工，都養成了做優質精品工程的習慣，創優的理念深深扎根于腦海，做到了目標明確，行動自覺，使質量目標在施工過程中一環一環得到保證，最后成為精品工程。

上海青浦崧澤華城保障房項目，是“中建東孚”質量文化的最好體現。該項目坐落于青浦新城中心城區東側，整個項目建筑總面積約84萬平方米，由12塊地組成。為確保這個上海市“重大民生工程”的質量，“中建東孚”一開始就從“精品工程”的高起點，確立了“造比商品房更好的保障房”的開發定位，立志為上海人民奉獻“全國最好的保障房”，制定了“設計最優、質量最佳、速度最快、環境最美、服務最好”的“五好”保障房標準。

在施工方面，“中建東孚”堅持質量為本、“樣板引路”的制度。即，在實體施工前，先建造一個樣板，各項材料、構配件，每道工藝施工質量均達到總包方、監理方、業主方一致認可滿意后，方才開始實體施工。做到了每棟樓、每層板、每根柱，都是標準化品質的產品。為了讓墻體質量更上一層樓，技術人員自創了“管線直埋技術”，避免了以往“先砌墻后安裝管線”的做法，杜絕了墻面出現裂縫的隱患。為了解決屋面滲漏的質量通病，施工人員把屋面混凝土標號提高了一個強度等級，使其具有了自防水功能。為了對付柱墻混凝土的裂縫，他們找到了做“面膜”的方法，為柱墻噴水養護……

傳承質量文化，為中建東孚帶來了明顯的質量競爭優勢。上海青浦崧澤華城獲得了全國保障房中唯一獲“廣廈獎”、上海市首個獲“白玉蘭小區”和“全國用戶滿意工程”。在山東的“中建文化廣場”，也榮獲了房地產最高質量獎——“廣廈獎”。

二、重視戰略管理，推行“四位一體”經營模式

“中建東孚”高度重視戰略管理，導入卓越績效模式，成立了戰略委員會，以中建八局二級單位總部所在地省會城市和計劃單列市為投資重點，將位于中國金融中心的上海設為總部，率先拓展戰略區域經營，形成了上海、山東、西安三角區域市場的良好布局。與此同時，推行“投資—開發—設計—施工”四位一體的商業模式。

在戰略推進中，采取“垂直領導，分工協作，各負其責”的工作方式。依據戰略規劃和年度工作重點，對公司領導班子成員進行分工，將年度責任目標落實下去，并簽訂《經營業績考核責任書》，納入年薪考核范圍。與此同時，健全了《公司章程》《董常會議事規則》《總經理辦公會議事規則》《黨委會議事規則》等，對公司、區域公司和項目公司明確職能，強化依法治企，有效授權。

以投融資創新為先導，中建東孚在土地獲取模式、項目融資模式上進行了創新探索。在土地獲取中，通過與中建八局主業聯動，積極跟蹤研究國家及戰略目標市場新型城鎮化建設、棚戶區改造等投資政策，與政府對接、盤點項目資源、探討合作開發模式，力爭在區域市場成為新型開發模式的創立者、成功運營典范的創造者。在項目融資中，通過股權代持等表外融資方式突破資金瓶頸，并優化公司發展的各項財務指標，同時跟蹤研究保障房開發、棚戶區改造、新型城鎮化建設、自貿區建設等的融資政策，獲取優惠條件和低成本資金，并積極探討建立與國內房地產基金、保險基金及國外金融機構的合作模式。通過融資管理創新，運用多種融資方法，較好地解決了項目資金的需求，項目資本成本率從2012年的5.7%，下降到2014年的5.43%。僅此一項就節約成本64萬元。

對競標后取得的項目，以“風險共擔，利益共享”為原則，以“標價分離、風險抵押、過程控制、目標考核、獎懲兌現”為指導，實施過程管理。通過標價分離、簽訂《項目管理目標責任書》，實施項目全員風險抵押責任制，將工程質量、工期、安全、成本、顧客滿意等管理責任與個人利益緊緊捆綁；將全面質量、工期、科技、成本、安全、綠色建造和風險管理，用于項目策劃和項目管理的全過程，圍繞“設計要優、標準要高、技術要新、工藝要精、管理要嚴、服務要好”開展工作，促進了項目工期、質量、安全等各方面管理的提升；通過優化設計、集中采購，推行新技術、新材料、新工藝等措施來降低成本，通過加強總分包結算管理來降低成本和經營風險，實現過程整體成本最優化，實現了顧客、員工、供方和企業等多方共贏。

三、聚焦顧客需求，傾力打造五大類住房產品

隨著住房需求和居住觀念的變化，人們對住房質量和品質的要求更高，更加注重舒適安全、健康、性能、環境和良好的空氣質量，更加注重項目周圍的學校、醫院、文化娛樂、體育健身和公共交通等方面的服務。

面對品質與功能性強相關的特點，中建東孚根據家庭生命周期細分市場，細分出了“二人世界”“社會新銳”“親子之家”“事業有成”“三代同堂”五大類關鍵顧客。在此基礎上，通過調研、拜訪、座談、電話、郵件、投訴處理、工程回訪等，多方了解顧客，詳細分析客戶的需求和期望。公司還就銷售價格、地理位置等八個重要度對不同顧客群的需求與期望，進行了相對重要性排序，并將需求信息反饋到產品的規劃設計、設備材料采購、施工過程、以及物業服務等環節，傾力打造品質與功能性結合俱佳的住房產品，并不斷進行提升和改進。

施行360度客戶全生命周期的分級管理。中建東孚建立的“全面、全員、全過程”的大客服服務體系，通過遍布各地的客戶關系中心和“4008067808”熱線電話，與客戶保持長期聯系，從售前客戶接待一直持續到交房后5年品質提升。中建東孚還善于學習同行業先進理念，編制了“一見鐘情、幸福牽手、共建家園、喜迎遷居、體貼入微、勇擔己任、與您同心、攜手同行”的“八局東孚八步法”，實現了客戶服務標準化，為用戶提供就近、快捷、高質量的全過程一體化服務。同時，還定期開展客戶滿意度調查。

利用信息化手段，他們建立了“營銷信息系統”“客戶交房投訴數據庫”“缺陷反饋信息庫”，并將這些數據放到信息平臺上實現共享。以不斷提升產品品質，持續促進和完善、改進顧客關系體系。

目前，中建東孚在業內的知名度和信譽、客戶對公司預期質量、感知價值和感知質量，以及客戶滿意度、忠誠度逐年提高。近三年銷售額年均增長93%；銷售面積年均增長115%；銷售項目逐年快速遞增；市場優勢突顯；成為全國房地產企業的一匹黑馬，呈現出了跨越式發展的趨勢。

四、創新驅動，集先進管理與技術于一體

中建東孚成立六年來，實現了快速、健康的增長，多項指標位列行業先進，與該公司實施創新驅動策略，充分利用中建股份技術中心、中建八局工程研究院及內部優勢資源，與外部科研機構和相關技術協作單位進行廣泛合作，建立以研究為先導的知識創新、以標準化為軸心的技術創新和以信息化為載體的管理創新構成的科技創新體制分不開。

利用中建八局在建筑企業中率先推行綠色施工、裝配式建筑、BIM（建筑信息模型）技術應用、開展BIM技術的研究及推廣應用，中建東孚成立專家評審委員會、綠色建造領導小組、BIM領導小組，將BIM技術貫穿于設計、施工和運營管理等項目全生命周期的各個階段，初步建立了從上游到下游的溝通和交流環節，開展了項目全生命周期的信息化管理，推進了信息化與建筑施工的兩化融合。

在綠色施工方面，按照“四節一環保”要求，和母公司領銜主編的國家標準《建筑工程綠色施工評價標準》(GB/T50640-2010)，開展了包括綠色施工技術、綠色施工工藝、綠色施工新設備新材料、綠色施工現場在內的一系列標準化建筑制造和考評方法。按照《施工現場廢棄物的再生利用技術規程》，中建東孚開展了建筑施工現場廢棄物的綜合利用，并已成為“建筑垃圾零排放”綠色施工的領跑者。中建東孚的中建文化城項目，是山東省第一個獲得“國家綠色建筑運營二星標識”、首批獲得“綠色建筑節能示范工程”節能補貼的項目，并獲得2013年度“全國綠色建筑創新獎”；中建鳳棲第項目，獲得綠色建筑設計三星認證；中建錦繡城、中建群星匯、中建錦繡瓏灣、中建青浦崧澤華城均獲得綠色建筑設計一星級認證。

在裝配式建筑方面，中建東孚利用3D技術打造的一幢二層小樓，去年8月已經出現在西虹橋的施工現場。西虹橋項目是中建東孚在上海開發的首個大型綜合體項目。這幢小樓建筑高度9米、建筑面積1154平方米，由255塊預制梁、預制柱、疊合板等預制構件裝配而成，預制率高達80%以上。裝配式建筑能減少濕作業，不僅能縮短工期、節約勞動力，更能減少建筑廢棄物、大量減少揚塵，可為治理污染、霧霾作出貢獻，堪稱中國建筑的“4.0”體系。該體系的最大技術亮點在于其預應力技術。目前該體系已經寫入上海市地方標準《裝配整體式混凝土公共建筑設計規程》中，在新虹橋項目應用成功后，該體系將廣泛推廣應用于大型公共建筑的設計施工中。

從綠色施工、BIM技術應用，到裝配式建筑，集先進管理與技術于一體，大大推進了中建東孚的兩化融合，提升了中國建筑制造的競爭力。

五、以人為本，著力于學習型組織的建設

雖然已經躋身中國地產500強，但中建東孚的人員并不多，而學歷卻不低。在現有員工491名中，碩、博士及以上68人，本科325人。公司高層始終把“兩級班子”（公司、區域公司）和“三支隊伍”（員工隊伍、黨員隊伍、干部隊伍）建設作為企業永葆活力的制勝法寶。在公司、區域公司、項目公司建立黨工團組織，充分發揮黨團組織的先鋒模范帶頭作用。與此同時，遵循“人才強企、以人為本”理念，著力構建人力資源開發和管理體系，深入推進“三個全員覆蓋”（績效考核、教育培訓、員工職業生涯規劃），建設一支專業能力強、職業素質高，專業協調、梯隊合理適應公司發展需要的職工隊伍。

以人為本，營造氛圍，打造學習型組織的建設，是其隊伍建設的著力點。一是倡導終身學習、團隊學習，積極開展“創建學習型企業、爭做知識型員工”活動。二是公司領導干部帶頭學習，不斷提升領導干部的戰略管理能力、專業素養和綜合管理水平。三是走出去、請進來，組織領導班子成員和骨干員工到中海、萬科等知名地產企業考察學習，聘請地產專家、著名學者到公司舉辦講座，著力打造“善學東孚”。四是深入推進“導師帶徒”。簽訂《導師帶徒合同》，按《中建東孚導師帶徒活動手冊》要求開展“導師帶徒”，并進行相應考核。編制《知識案例集》，提升知識管理水平。

科學設計薪酬體系，是留住人才、吸引人才，讓學習型組織充滿活力的機制保障。中建東孚聘請專業管理咨詢公司，幫助公司的組織管理機構進行了梳理和規范，建立了以人為本的人力資源管理體系，完善了近300個崗位說明書，優化了管理流程，并發布《組織管理手冊》，印發《關于優化公司人力資源管理流程的通知》，減少了不必要審批環節，縮短管理鏈條、提升了效率，并實施《利潤分享激勵計劃》《營銷專職激勵辦法》等方案，實行市場化的薪酬管理方式及調薪機制，開展崗位價值評估，分專業崗位進行薪酬競爭力分析，設定具有相對競爭力的薪酬策略，在人崗匹配基礎上組織實施薪酬調整，強化投入。

最新的消息是：中建東孚的領導班子在總結2014年“品質管理深化年”的基礎上，部署了2015年“打造商業平臺、打造金融平臺、抓好物業發展和建立項目的激勵機制”四大重點工作，以“提升產品競爭力和提升項目盈利能力，加快產品轉型和加快金融創新”和繼續履行企業社會責任為著眼點，強化創新機制和責任意識，不斷追求卓越。