數字地價模型對基準地價成果補充的研究
——以諸城市為例

李 克， 聶宜民*， 夏 斐， 滕 磊，邢耀文，楊玉鑫

(1.山東農業大學資源與環境學院，山東泰安 271018；2.山東省諸城市土地開發整理中心，山東濰坊 262200；3.山東省招遠市國土資源局，山東煙臺 265400)

數字地價模型對基準地價成果補充的研究
——以諸城市為例

李 克1， 聶宜民1*， 夏 斐2， 滕 磊3，邢耀文1，楊玉鑫1

(1.山東農業大學資源與環境學院，山東泰安 271018；2.山東省諸城市土地開發整理中心，山東濰坊 262200；3.山東省招遠市國土資源局，山東煙臺 265400)

根據數字地價模型的相關理論，以ArcGIS軟件為輔助分析工具，以諸城市為研究區，研究地價模型構建的方法，在土地定級的基礎上構建數字地價模型，并針對其結果與分等定級的結果對比論證，從而探索了數字地價模型對基準地價成果的補充作用與價值。

基準地價；空間分布；數字地價模型

基準地價是指在城鎮規劃區范圍內，對現狀利用條件下不同級別或不同均質區域的土地，在一定內涵條件下分用途評估確定的土地使用權區域平均價格[1]。隨著2001年土地分等定級規程的頒布，我國大部分城市都建立了以基準地價為基礎的城市地價系統，并且進行了多輪的更新。數字地價模型實際上是借用了數字高程模型(DEM)的相關理論，通過對地價樣點的處理，按照其價格的高低參數構建類似于高程的數字模型，從而能夠更直觀地反映地價的分布規律，并能夠在此基礎上對地價的變化進一步分析。

隨著我國土地市場發育程度不斷提高，現行定級規程與估價規程制定的技術依據部分已不能適應新時期基準地價評估、應用與管理的需求[2]，為了解決這一現狀，以往的學者展開大量的研究，但是大多是單獨的研究先定級后估價這套流程，或者是完全的以價定級，構建數字模型。前者無法充分地解決基準地價現行規程存在的問題，后者又完全拋棄了土地質量對價格的先決作用[3]。筆者以諸城市為研究區，從土地級別的劃分入手，在土地級別的基礎上構建數字地價模型，以諸城市新一輪基準地價更新成果數據為數據基礎展開研究，將樣點數據經過各項修正的樣點數據建立數據庫，以ArcGIS軟件為輔助軟件，構建了克呂金數字地價模型，并在ArcScene中生成3D模型，分析了地價變化趨勢，探索了模型對基準地價成果的補充和應用價值，旨在為數字地價模型納入基準地價成果的基本構成提供參考。

1 研究背景

1.1 研究區概況諸城市位于山東半島東南部，泰沂山脈與膠濰平原的交界處，地形南高北低，南部有起伏較大的低山丘陵，濰河縱觀南北，南面有三里莊水庫。2014年諸城市作為我國百強縣位居32位，經濟實力雄厚，土地市場交易頻繁。該研究采用的范圍是諸城市2013年度土地級別與基準地價更新的范圍。

1.2 克呂金地價模型的合理性克呂金地價模型作為一種基于樣點數據的數字模型，通過克呂金插值的方式構建樣點地價的三維趨勢分布圖，從而劃分土地價格變化的界限，能夠脫離人的主觀因素，在地價高低分布階梯上存在更高的科學性[4]。另外，對于基準地價不能有效表達的級別劃分區域地價跳躍的情況也能有效解決，因為地價模型是在樣點的基礎上生成的一個連續曲面，在地價變化的區域能夠有效模擬地價點之間的趨勢，從而避免地價變化較大帶來的誤差。

1.3 數字地價模型的構建思路由于國家規程規定的基準地價的更新方法是先定級后估價的技術路線，以價定級的理論與思路尚不完備，所以通過樣點地價采用克呂金插值生成的地價模型更多的是作為一種成果的補充而不是整個基準地價更新的技術方法。通過分等定級規程首先確定出土地的級別，然后在級別范圍內每級地選擇不少于30個有效商業樣點構建數字地價模型，以此對基準地價成果進行補充。

2 諸城市克呂金地價模型的構建

2.1 數據來源諸城市新一輪的基準地價于2013年完成，采用分類定級，成果包含諸城市的商業、住宅、工業的基準地價土地級別與基準地價圖，樣點分布圖，樣點調查表，修正體系等，該研究主要是對商業用地進行插值分析，使用上述成果中的商業樣點數據作克呂金插值，通過把信息不完善、明顯失真的樣點剔除，共計有247個商業有效樣點，包括商業招拍掛樣點165個、商業出租樣點82個。

2.2 樣點地價的修正由于樣點的個別因素復雜，因此所有的商業樣點地價統一到新一輪的基準地價內涵上來，即評估基準日為2013年1月1日；容積率為1.3；開發程度為一級地七通一平，二、三級地六通一平，四、五級地五通一平。修正時按照樣點數據所在的級別分別修正。

2.3 樣點數據庫的建立經過修正后的樣點數據包含土地用途、名稱、坐落、交易價格等內容，將這些數據按照樣點的位置在Arcgis軟件的支持下標注在底圖上，并對其加以編號，從而形成空間數據與屬性數據一一對應的樣點數據shape文件，最終形成該研究所需要的諸城市商業用地樣點數據庫。

2.4 樣點空間正態統計分析在Arcgis軟件的統計分析模塊中，諸城市的商業樣點數據最大值為1 850，最小值為490，偏度為0.145 8，峰度為2.422，已經呈正態分布，因此不需要進行變換；在QQ-Plot圖上也可以看出樣點曲線比較接近于直線(圖1)。

2.5 克呂金插值預測克呂金(Kriging)插值法，又名空間局部插值法，是以變異函數理論和結構分析為基礎，在有限區域內對區域化變量進行無偏最優估計的一種方法，是地統計學的主要內容之一，是由一名南非的礦產工程師D.R.Krige(1951年)在尋找金礦時首先使用的方法，法國的著名統計學家G.Matheron隨后將該方法理論化、系統化，并命名為Kriging[2]?？藚谓鸩逯档姆椒ㄖ饕衅胀藚谓?、簡單克呂金、泛克呂金、協同克呂金、對數正態克呂金、指示克呂金和析取克呂金等，由于該研究區的樣點分布較好地滿足正態分布，因此應用普通克呂金插值方法較能夠準確地反映地價的空間分布狀況[5]。通過圖上量算距離最遠2個樣點之間的距離測算步長大小為420，步長數12(圖2)。

2.6 數字地價模型的構建將克呂金插值的結果轉換為3D柵格形式并疊加到諸城市的矢量數據上，在Arcscene中實現數字地價模型的三維顯示(圖3)。地價模型表現出來的地價分布趨勢整體上與諸城的城市建設相一致，在中部商服繁華度與基礎設施完備度俱佳的區域體現了較高的地價峰值，并以此為中心逐級向四周衰減擴散。在道路向四周延伸出去的區域體現出“山脊”形式的地價衰減形式，對宗地地價的空間差異有了更準確的體現。

3 數字地價模型與土地級別對比分析

3.1 數字地價模型區間與基準地價對比由于基準地價是在某一級別內對本級別所有有效樣點修正值的平均值，因此為了能夠更好地匹配土地級別的界限，數字地價模型的價格區間選擇了以級別價格為基準的劃分區間，由于3級地覆蓋的范圍較廣，為了體現數字地價模型的連續性，將3級地劃分了3個區間(表1)。在土地級別的基礎上做數字地價模型，可以避免數字地價模型樣點分布不平衡造成的預測值與土地級別偏差較大的情況。實際數據穩定在級別價格上下波動，能夠保證基準地價成果的上下一致性。

3.2 級別界限對比通過將克呂金插值生成的預測圖與相同區域的土地級別圖對比可以看出，樣點地價的預測圖與土地級別在總體趨勢上保持一致，價格最高的樣點分布在土地級別最高的區域，符合土地價值的分布規律(圖4)。從邊界上來看，土地級別的界限比較規則，大部分是沿道路進行劃分。而數字地價模型由于是平滑的趨勢，在某區間范圍下確定的界限是類似于等高線的形式進行延伸。最明顯地體現在級別劃分界限的周圍，數字地價模型體現的是地價的逐步衰減，而不是階梯狀跨越。

表1 土地級別對應的基準地價與數字地價模型的劃分區間 元

4 數字地價模型的對基準地價成果的補充作用

先定級后估價的基準地價更新方式是通過選擇因素因子體系，確定權重和因子的衰減模型，將因素圖相互疊加并將土地劃分成相應的級別，再進一步確定級別的價格。該種方式是在土地價格形成過程的角度構建的成果，便于從理論的角度解釋價格分布規律，也便于政府機構的管理。但缺點也非常明顯，首先是因素因子體系的確定缺少依據，一般是人為地通過經驗決定。第二是權重的確定依賴于專家的水平，從而使得權重值與真實值誤差較大。第三是定級資料收集困難并且難以保證準確性，由于定級涉及的資料特別多，類型也比較復雜造成收集十分困難，另外資料全部轉換為同一個評價系統中，人工補充缺少的資料會使準確性大大降低。第四是傳統的基準地價成果是階梯狀的，缺少平滑過渡，從而造成級別界限之間的地價差異過大，土地評估時難以使用。

數字地價模型能夠有效地緩解上述幾種問題，可以說是對傳統的土地分等定級成果的補充。數字地價模型的數據完全來源于調查的樣點，通過樣點的價格屬性和其所在的地理區位直接構建地價模型，有效地避免了人為因素造成的誤差。其次是將樣點的收集作為重點，大大降低了收集基礎資料的難度。第三則是體現了樣點的空間分異狀況，在空間分布上，樣點地價并不是完全按照土地級別的高低分布。

因此，在理論上，先定級后估價更能解釋土地價格的形成規律，即由土地質量決定土地價格。而數字地價模型更方便使用，因為它所構建的是一個連續的價格表面，在模型的任意一點都可以求取準確的價格值，再通過個別因素修正顯得更準確，所以在土地劃分級別后構建數字地價模型能更有效地使用基準地價的成果。

5 結論與展望

大部分城市的基準地價更新采用的是先定級后估價的思路，即通過土地在商服繁華度、道路通達度、基礎設施完備度等自然、經濟、社會條件的差異劃分土地的等別，然后在同一土地等別內根據樣點的價格求平均確定級別的價格。在土地市場發育不完善的情況下，該種方式具有一定的科學性，但是隨著土地市場化的成熟，土地交易日漸頻繁，不同宗地的地價差異較大，該種方式無法體現地價的空間差異情況，同時也造成基準地價在使用過程中誤差較大，尤其是在等級相接的區域地價跨越較大，無法準確地進行系數修正法，僅能在協議出讓底價中提供依據。同時現實生活中土地價格構成的因素多而復雜，傳統土地級別高的區位其土地價格不一定高，因此在土地定級的基礎上通過數字地價模型的方式，以樣點數據作為地價模型的基礎數據，成果數據在不脫離土地級別的基礎上能夠很好地反映地價的空間分異規律，在使用的過程中修正體系修正時的準確率也較高，對地價的分布也可以在模型的基礎上做進一步的研究，對土地分等定級的成果是一個有力補充。今后在基準地價更新的成果中可以將建立數字地價模型作為成果的必要組成部分，以便于基準地價成果在土地評估中得到合理的使用。

[1] 國土資源部.GB/T18508-2001.城鎮土地估價規程[S].北京：中國標準出版社，2004.

[2] 王滿銀,肖瑛,汪應宏,等.中國基準地價評估近10年研究進展[J].華中農業大學學報：社會科學版,2011(6):71-75.

[3] 鄒如,伍育鵬,章文波.淺析中國基準地價體系的現狀與發展[J].中國土地科學,2012(3):49-54.

[4] 吳宇哲,吳次芳.基于Kriging技術的城市基準地價評估研究[J].經濟地理,2001(5):584-588.

[5] 高練.基于Kriging空間插值法的赤壁市城區基準地價評估研究[D].武漢：華中師范大學,2009.

Study on Digital Land Price Model to the Datum Land Price Supplement—A Case Study of Zhucheng City

LI Ke1, NIE Yi-min1*, XIA Fei2et al

(1.College of Resources and Environment, Shandong Agriculture University, Tai’an, Shandong 271018; 2.Zhucheng Land Development and Consolidation Center, Weifang, Shandong 262200)

According to the theory of digital land price model, taking the ArcGIS software as the auxiliary analysis tool, with Zhucheng City as the study area, the method of establishing the digital land price model and constructing it based on the land grading were studied.Aiming at the results, the supplementary role and value of digital land price model to datum land price was explored.

Datum land price; Spatial distribution; The digital land price model

李克(1989- )，男，山東泰安人，碩士研究生，研究方向：地理信息研究與土地資源評價。*通訊作者，教授，碩士生導師，從事地理信息系統等研究。

2015-03-18

S 127

A

0517-6611(2015)12-283-03