房企試水“房產眾籌” 目的仍是賣房

趙月

媒體報道稱，11月1日至15日，淘寶攜全國品牌房企，集結重點城市優質特價房源開啟電商購房盛宴。截至當前，已經有包括重慶、北京等在內的全國19個城市，萬科、保利在內的50余家品牌房企推出100余個項目、超1萬套房源參與。

房企紛紛試水眾籌

近期，“房產眾籌”成了地產界頗為熱絡的詞，一時間，這種“借助互聯網平臺向大眾籌集資金，以幫助籌款人完成某個有特定意義的項目”的時髦概念席卷大江南北。平安好房網CEO莊諾分析稱，眾籌最重要的觀念是降低財務成本，用大家的錢來做事。

日前，在業內領先的眾籌平臺平安好房聲稱，要聯手萬科，挑戰一次216套房源，創下國內單次房產眾籌房源數量最多的紀錄。

據悉，如果此次“平安&北部萬科城”眾籌金額達到了1500萬元的最低眾籌額度，所有的眾籌參與者都將能享受到比目前周邊市場價低了近13%的特別優惠購房價。此外，眾籌參與者還享有優先選房權以及3%的預計年化收益。據悉，平安好房在11月17日攜手萬科上線“眾籌”后，僅7天就吸金500萬元。

而“雙11”期間，遠洋地產拿出上萬套房源，參與項目數量占到遠洋總體開發量的20%，這些房源皆放在京東金融的眾籌平臺發起房產眾籌，用戶交納一定金額支持該項產品，人數及金額達到設定的規模后，就等于產品眾籌成功。

今年9月23日，蘇州萬科宣布聯手房產網絡門戶發起了全國首單房產眾籌。蘇州萬科城作為首個房產眾籌項目，推出全裝100平方米三房一套，眾籌目標金額為54萬元。

在9月24日至26日期間，每位投資人最低只需投資1000元，待籌資金額達到54萬元，眾籌階段就將完成。9月27日，萬科城將在網絡上以6折價起拍，最終溢價部分作為投資收益分配給眾籌投資人。據了解，該眾籌項目上線3個小時，就有176余名網友在線參與，籌足資金14萬元;上線9個小時，540名網友在線參與，籌足資金54萬元，眾籌階段完成。只待27日上午10點半的拍賣。

“房產眾籌”目的還是賣房

在樓市進入下行通道的同時，傳統中介與房產電商無休止的爭斗，讓大型房企開始自己搭建營銷模式。而“雙十一”的火爆，再次印證了互聯網時代的到來，傳統房地產行業與互聯網牽手的“房產眾籌”應運而生。

房產眾籌項目具有“房地產+金融+互聯網”三個行業屬性。房產既可以收租金又可以享受資產增值，所以房產眾籌項目作為一款金融產品，其投資收益好于一般的理財產品，同時投資風險相對較高。

房地產領域業內人士認為，房產眾籌可以引起房地產行業的營銷變革，只要100元或1000元就可以當房主，使房地產公司迅速完成潛在客戶積累，大幅降低營銷推廣費用;房產眾籌既可以是互聯網公司向房地產行業的跨界（如平安好房網），也可以是房地產公司嫁接互聯網思維（如萬科城眾籌），既可以應用在投融資環節，又可應用于營銷環節，以及很多其他環節;房產眾籌還是一類新商業模式，不僅是高風險的“融資”作用，房產眾籌通過互聯網平臺線上線下互動，實現房地產商、潛在客戶群、潛在投資者三方整合于一款眾籌產品上。

相比于借由眾籌試水互聯網金融一說，對于蘇州萬科此舉，業內更傾向于認為這不過是一次披了眾籌外衣的營銷活動。

“開發商拿出一套房子做眾籌，犧牲一部分利潤，依靠眾籌投資人做網絡營銷，將位置偏、戶型差的房子賣出去，既做了營銷推廣，又消化了庫存。”還有專家指出，房產眾籌并不是真正意義上的眾籌，而是一種“賣房噱頭”。“雖然此類眾籌更加傾向于投資理財，但是開發商的積極參與是其關鍵的推動因素，其目的仍然是賣房。”

蘇州萬科在接受媒體采訪時亦坦誠，“這就是一次營銷活動”，并且只有“一個項目一套房源一次活動”。

“房產眾籌”暗藏風險

起源于美國的眾籌原意為Crowdfunding，可直譯為群眾集資或群眾募資，簡稱眾籌。隨后逐漸演變成一種通過互聯網向大眾籌集資金的項目融資方式。美國網站Fundrise在2012年12月率先將眾籌的概念植入房地產中，誕生了“房地產眾籌”模式。

從目前來看，眾籌模式不盡相同，但共同特點都是消費者先支付一定的金額后，獲得有購買優惠房的資格。這樣，開發商不但通過“房產眾籌”沖刺業績做大銷售額，還可以緩解現金流，用別人的錢做自己的事情，并且也不用支付貸款利息。

中國房地產數據研究院院長陳晟指出，整體房地產行業的利潤率不斷下降。開發商紛紛尋找轉型的新模式，而眾籌的出現解決了房地產最關鍵的問題—資金和客戶。眾籌模式能更好地了解客戶需求，使產品更貼近客戶所需甚至提前鎖定購房者。這種互聯網思維下的房產眾籌模式值得鼓勵。

天津明洲律師事務所律師張彥榮表示，房產眾籌參與人數眾多，一旦產生糾紛，眾籌發起方、開發商和買家之間極易形成利益同盟，進而損害投資人的利益，投資人投資前應確定所投資的資金是由權威第三方機構進行監管的，并且時刻關注資金的安全和動向。“由于房產眾籌項目都是線上公開進行的，是對未來的投資，所以平臺的資質很關鍵，對房產項目的信息披露是否準確，各項描述是否真實是保障投資者權益的關鍵。另外，雖然項目表面看都沒有損失，你可以拿回本金，還能有回報等等，但房價的漲跌其實是不能保證的。”

陳晟也有同樣的擔憂，由于眾籌模式在房地產領域尚處于探索階段，各種類型都存在潛在風險，其中最重要的風險就在于房地產市場的漲跌。房價上漲時，開發商是否愿意履行之前的合約。房價下跌時，購房者同樣存在違約風險。這需要一整套制度約束。