回購商品房救不了保障房

黃楠

商品房作保障房，看起來很美。

住建部擬出臺收購商品房用于保障性住房指導(dǎo)意見，意味著地方政府收購商品房的做法獲得政策支持。

今年以來，湖北、陜西、福建等地政府均表示購買社會用房用作保障房，湖南更采取省內(nèi)試點(diǎn)形式推進(jìn)上述工作。

隨著經(jīng)濟(jì)下行，地方債務(wù)激增，巨大的資金壓力使保障性住房建設(shè)倍感壓力，以山東省為例，山東今年38.86萬套保障性住房約需資金近700億元。但截至8月底，山東省保障房資金缺口多達(dá)500億元。

表面上看，政府回購商品房作保障房源，既緩解了地方財(cái)政壓力，又幫助中小房企回籠資金，可謂一舉多得，但實(shí)際效果有限。

過度干預(yù)將扭曲市場滋生腐敗。

政府回購商品房有一個前提條件，就是成交價要合理。

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，保障房建設(shè)的主要資金來源是地方政府預(yù)算、住房公積金凈收益和土地使用稅。在財(cái)政收入增長乏力，地方債進(jìn)入還款高峰的時候，地方政府其實(shí)沒有多少能力來回購商品房。

即便是不差錢的廣州，也遇到過類似問題。廣州在2009年的時候曾經(jīng)由房管局出面，購買市區(qū)的小面積商品房作為公租房的儲備，但當(dāng)業(yè)主得知政府的購房意圖后，立即提價，廣州政府因購房成本過高只好作罷。

而且，回購哪個開發(fā)商的房子，出什么價格，都是地方政府與開發(fā)商你情我愿的事情，難免有腐敗的嫌疑。

2010年，深圳市計(jì)劃將9億元用于購置保障性住房，回購的大多是滯銷樓盤，其中，深圳豪宅代表作之一的“首地榮御”也被列入保障房回購計(jì)劃之中。這個樓盤當(dāng)時的均價高達(dá)35000元，戶型以三至四居為主，最小的戶型也有90多平方米。這樣的保障房選址，也引發(fā)人們對開發(fā)商串通地方政府救市的懷疑。

房地產(chǎn)市場本應(yīng)由供需雙方在市場內(nèi)充分博弈，在成交量與房價雙雙下滑的當(dāng)下，政府回購商品房作保障房，不僅會增加樓市的市場需求，扭曲市場，還會產(chǎn)生權(quán)力尋租，成為滋生腐敗的溫床。

他山之石：國外如何建設(shè)保障房？

在保障房建設(shè)方面，歐美日的經(jīng)驗(yàn)提供了回購商品房之外的選擇。

自上世紀(jì)30年代以來，美國開始發(fā)展保障性住房體系。如今美國已建立起一套多元化的保障房融資體系，融資主體也經(jīng)歷了由政府為主向市場為主的轉(zhuǎn)變。目前，美國保障房建設(shè)與投資的70%是私營開發(fā)商，整個融資體系已呈現(xiàn)出高度市場化、金融化的特征。其中，美國首創(chuàng)的低收入住宅返稅政策以及房地產(chǎn)投資信托基金模式，通過以市場化的方式吸引社會資金介入保障性住房項(xiàng)目，使保障房建設(shè)找到了可持續(xù)的融資之道。

德國的住房保障制度始于1847年，經(jīng)過多年發(fā)展，目前已形成一整套成熟的保障房金融體系。其中，“先儲蓄后貸款”的住房儲蓄制度對籌集住房建設(shè)資金作出了巨大貢獻(xiàn)。針對住房合作社的集資建房，德國政府通過多渠道補(bǔ)貼缺口部分：對于興建福利性社會住宅及私人建房等，德國政府也出臺財(cái)政稅收優(yōu)惠政策分別給予資助。

日本在二戰(zhàn)后發(fā)展經(jīng)濟(jì)的同時非常重視住房產(chǎn)業(yè)以及保障性住房的建設(shè)與發(fā)展。在融資體系方面，日本運(yùn)用財(cái)政和金融手段創(chuàng)造出獨(dú)特的住房金融公庫模式，向低收入家庭提供長期低息的住房消費(fèi)金融支持，其貸款的年利率通常是4.1%-4.6%，平均利率要比商業(yè)銀行貸款低30%左右，貼息部分則由公共財(cái)政部門承擔(dān)。

從各國經(jīng)驗(yàn)看，回購商品房用作保障房并非最佳選擇，完善的金融體系和有力支持才是建設(shè)保障性住房的保障。（本文由騰訊·財(cái)經(jīng)觀察提供）endprint