不動產登記“動”起來

薛萬博

中國有句成語——定分止爭，出自《管子·七臣七主》中“律者，所以定分止爭也”一語。這句成語中所說的“分”，并不是指分歧，而是指名分。意思是通過法律確定名分以平息紛爭。如果用“定分止爭”來概括剛剛頒布的《不動產登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）的基本功能，應當是比較貼切的。

《不動產登記條例草案（專家意見稿）》的起草人之一、中國社會科學院法學研究所民法室主任孫憲忠教授通過調研發現，現行的不動產登記制度無法與物權法相配合。因為在現實管理中不僅是多部門登記，而且是多級別登記——除了土地、房屋、林業、農業、海洋等管理部門有權進行本領域的登記工作，有些部門雖然沒有獲得法律授權，也開展了本領域的不動產登記工作。此外，按照土地管理法等法律規定，可以在市縣一級政府進行登記，也可以到省級乃至中央政府設立的土地管理部門進行登記。這種多頭管理，無法提供統一的不動產物權法律根據。

確切地說，《條例》要解決的并非“登記”問題，而是“統一登記”問題，以結束多年來不動產登記的“諸侯紛爭”狀態。

對于“統一登記”的深層意義，正如《人民日報》一篇評論所指出的那樣：“首先，這是全國范圍內的不動產大摸底、大排查。對于各類不動產數量和權屬關系的整體掌握，有助于制定宏觀經濟政策和中長期發展戰略。其次，有助于建立全國統一的征信體系，促進不動產登記信息更加完備、準確、可靠，方便不動產的查詢，從而促進不動產的交易，保證不動產交易的便捷與安全。最后，市場經濟的完善和發展，依賴于統一產權制度的確立。不動產統一登記有助于各類產權在市場中合理地流動和配置。特別是農村地籍調查和農村土地確權登記頒證，有助于農村土地產權制度的進一步完善，推動農村產權流轉交易公開、公正、規范運行。”

打破不動產管理的“多頭”困局，建立不動產統一登記制度就成為一種必然。

2007年物權法頒布實施之后，建立不動產統一登記制度的工作便被納入議事日程，但由于多方面因素的影響進展遲緩。黨的十八大之后，經過國務院機構改革以及對政府職能進行重大調整，由國土資源部主導的不動產統一登記準備工作加快了前進的腳步。

2013年3月15日發布的《國務院機構改革和職能轉變方案》明確提出“建立不動產統一登記制度”。隨后，國務院辦公廳下發通知，要求在2014年6月底前出臺《不動產登記條例》。

2014年，“建立不動產統一登記制度”的推進工作可謂快馬加鞭——

3月26日，不動產登記工作第一次部際聯席會議召開。

5月8日，國土資源部地籍司掛牌成立不動產登記局。

6月上旬，《不動產登記條例草案（專家意見稿）》提交到國土資源部。中旬，不動產登記信息平臺研究啟動。

8月15日，《不動產登記暫行條例（征求意見稿）》向社會公開征求意見。

12月22日，經過修訂的《條例》頒布，標志著不動產統一登記制度正式建立。有輿論指出，加緊推進不動產統一登記制度，很能說明這項工作的重要性和緊迫性。

很多人認為不動產統一登記就是對房產的登記，實際上這種認識過于片面。對于國家來說，最大的不動產在廣大的農村地區。物權法及《條例》在法律上都界定了農村不動產的范疇，包括耕地、林地、草地、海域等多個義項，簡而言之，就是山水林田湖。

那么，《條例》的實施對百姓生活有何意義呢？對此，新華社記者曾做過科普性解釋。

對城市居民來說，不動產統一登記最直接的變化是“房”“地”權屬的統一。人們通常所說的“房地產”概念，其實并不準確，因為房產、地產是兩碼事。有房子的人都格外珍視“房產證”，但從法理上說，“土地證”才更為牢靠。實施不動產統一登記，包括推動房產與地產的統一登記。

對農村居民來說，以承包地為大頭，包括宅基地、集體建設用地的流轉，會使農村的土地資源“活”起來。而這些改革的前提，就是不動產統一登記。把權屬證書發到擁有承包經營權或使用權的人手里，所有權、承包權、經營權才談得上清晰，土地流轉、農地“入市”才具有安全保障。

需要注意的是，不受法律保護的“小產權房”不得進行不動產登記。