解疑釋惑話“登記”

樓建波+　蔡衛華

□ 訪談主題：《不動產登記暫行條例》答疑

□ 訪談時間：2014年12月26日

□ 訪談嘉賓：北京大學法學院房地產法研究中心主任樓建波

? ? ? ? ? ? ? 國土資源部不動產登記中心法律處處長蔡衛華

dee琪琪：《不動產登記暫行條例》從起草到出臺耗時很久，為什么會這樣？

蔡衛華：《不動產登記暫行條例》內容重要且整合工作難度很大。一是調整范圍廣，包括土地、房屋、森林、海域等;二是涉及部門多，包括國土、住建、農業、林業、海洋五部門，協調難度大;三是涉及法律法規多，共涉及九部法律、八部行政法規、十多部部門規章;四是各部門原來的登記做法各有不同，統一難度很大。

靜萱懿：不動產登記對百姓的好處能說得通俗易懂些嗎？

蔡衛華：不動產統一登記不會對老百姓的生活有很大影響，相反，還會方便老百姓的登記辦證工作，以后辦證只需要跑一個部門、拿一本證。

樂琵琶：對城里人和農村人來說，進行不動產登記誰更受益？

樓建波：不動產統一登記將對社會產生的深遠影響，就是實現城市居民和農村居民不動產登記權利的統一。從登記程序上講，登記并未區分農村、城市，享受同樣的權利保護，理論上并無區別。但目前看，城市不動產登記開展得比較早，普及率較高，而農村則比較晚。從這個角度看，國家如果把農村的確權登記完成，對農村、農業和農民的影響更大。這是好事。因為農村正在進行的確權登記，有大量的財政投入和補貼，對百姓是有利的，能使農民的不動產權益受到更好的保護。

Adam咯：不動產登記是否具有強制性？

蔡衛華：關于這個問題，在條例起草過程中確有爭議。現在采取的是自愿登記原則，登記必須依權利人申請，登記機關不能主動登記。除非特殊情況，比如搞集體土地所有權總登記，在政府組織全面登記時才不需依申請。另外提一句，原有的各種權利證書是有效的，權利不發生變化，可不換證。

一念輪回·殤：是不是原有房產只是在進行交易時才必須登記，如果不交易就不必登記？

蔡衛華：如果原有房產已經登記，證書繼續有效;如果沒有登記，當事人即使不進行交易也可以申請登記;但如果要進行交易，則必須先登記。

二團_同同：小產權房今后能辦理房產證嗎？還是只做登記不發證？

蔡衛華：小產權房既不登記，也不發證。因為申請登記必須是合法的不動產，小產權房不合法。

查理思：有網友認為，以公益為目的的檢舉人也應該有權查詢他人的不動產，《條例》允許這樣嗎？

樓建波：是允許進行查詢的。但是，單位和個人在查詢的時候要說明查詢目的，并且不得將查詢結果用于其他目的。

馬大哈：討債者可以去查欠債者的房產嗎？

樓建波：從程序上看，如果存在債權債務糾紛，應先到人民法院通過訴訟解決糾紛。如果人民法院判決后需強制執行的，在必要時可以通過法院進行查詢。

我要張開嘴第二季：不動產統一信息平臺建立后，如何防范信息泄露？

蔡衛華：《不動產暫行條例》對保護個人隱私、保守商業秘密都做出了規定。

vivimoon2011：推進不動產登記面臨的主要障礙是什么？能否從法理、政策、制度幾個方面介紹一下。

國土之聲：政策制度和法理障礙不大，人財物投入的障礙更大，在實踐中面臨很多具體困難：一是職責、機構整合，國家層面整合基本完畢，但市縣的整合難度大，可以不設在國土部門，但必須是一個部門;二是以往資料的電子化、信息化工作量很大;三是糾紛會增多，因為以前存在不少重登記、錯登記的情況。

褲子丟了：能否簡要講解一下不動產登記與產權管理、交易之間的關系？

樓建波：管理和交易是登記的原因，登記是管理和交易的基礎。例如，土地使用人從國土管理部門取得劃撥和出讓的土地使用權，要辦理不動產登記;房屋進行買賣的，要辦理不動產轉移登記。