淺析設施管理理論和技術在工業園區的應用

李 婧，肖承翔

（中機生產力促進中心，北京 100044）

0 引言

設施管理（FM，Facility Management），根據國際設施管理協會（IFMA）所給予的定義，是指以保持業務空間高品質的生活和提高投資效益為目的，以最新的技術對人類生活環境、工作環境進行有效的規劃、整理和維護管理的工作。設施管理的對象，普遍認可的是指服務于生產、生活和運作目的的建筑物本體及其相關的給水、排水、采光、供電、通風、暖氣、消防、保安、通信、電機等設備、輔助性家具、工器具，水塔、鍋爐房、變電站和室外綠化、道路、停車場地等構成的物理實體，以及圍繞上述物理實體提供相應服務的總和。

自從設施管理在20 世紀70年代末在美國誕生以來，在全世界范圍內飛速發展，越來越多的人認識它、了解它，越來越多的企業和政府部門期待通過設施管理達到他們的目的。他們希望不僅要降低設施的運行成本，保持高品質的業務空間，而且要整合所有和設施相關的業務活動，以此來支持組織發展戰略和核心業務，從而提高組織的經濟效益和核心競爭力。而有效的設施管理即可通過對可用資源在規劃、創建、運營和生命周期等方面的優化，為組織提供實現組織使命所需的空間和基礎設施。

1 設施管理在工業園區的應用現狀

現代社會經濟迅速發展，工業的發展進入了重要階段。工業園區逐漸成為現代產業快速發展不可或缺的基地。當前，我國各類產業園區發展態勢良好，各地都積極規劃、建設工業園區。我國的工業園區的層次很多，有國家級、省級、市級、縣級、鄉級，甚至還有村一級的工業園。目前，我國僅國家級工業園區就已達幾百個，遍布全國30 個省、市、自治區。工業園區在各地飛速發展，進入了高峰期。

在很多發達國家，他們充分利用設施管理理論和技術，將其應用于工業園區的建設和運營管理中，已經獲得了巨大的效益。而我國起步晚，技術和理論落后，很多企業不了解設施管理，設施管理在工業園區的應用較少。如此眾多的工業園區正在建設中或已經投入運營，不足也隨之暴露出來，比如：

（1）前期規劃和管理重視不足。我國現階段設施管理概念的推廣還沒有完全打開，很多企業對設施管理的認識僅僅是一知半解，還不夠全面，大部分組織都只是到園區竣工后才引進設施管理，只有很少一部分公司在設計階段或項目可行性研究階段就開始聽取設施管理組織的建議。設施管理理論和技術是貫穿工業園區的整個生命周期的。從前期的規劃分析到園區的設計，從建筑物的建造到建成后的運營維護，乃至建筑物的翻新或循環再利用，設施管理都起到重要的信息傳輸與維護作用。大量的實踐也表明，設施管理的前期介入可以降低由設計和施工的問題帶來的功能缺失、運行維護費用高昂等方面的風險。現在，越來越多的組織也意識到設施管理在項目前期階段的重要性，希望設施管理公司能在節能環保、空間利用以及維護方法等方面提供咨詢建議，以降低后期運行成本。

（2）缺乏完善的管理方法和手段，資源利用率低。由于管理方法的不完善，現在很多工業園區都面臨著資源利用率低，嚴重浪費的局面，設施管理則可以很好的解決這一問題。設施管理通過對各類資源的整合，建立設施管理體系，統籌管理工業園區內資源的調配，提升其整體性能，使園區的整體設計和運營變得智能和高效。有一些大型工業園區，已經率先引進了設施管理理論和技術，并取得成功。

2 設施管理在工業園區應用的意義

我國的工業園區正處于快速發展期，應推動設施管理在工業園區的應用，設施管理理論和技術能有效的促進工業園區的良性發展，給園區創造更大的效益。將設施管理應用于工業園區，積極導入 “合同能源管理”、“合同設施管理”、“不動產委托經營” 等專業設施管理模式，開展專業化外包，既能滿足開發商吸引更多業主入住的訴求，又可以讓園區企業利用園區資源整合優勢，從而提升園區整體管理水平和經濟效益。設施管理為工業園區帶來的效益主要體現在以下幾個方面：

（1）設施管理為產業提供專業化配套服務，有利于產業集群和專業化園區的發展。設施管理主要目的是通過有效的改造和整合改善客戶營運能力，降低成本，提高園區收益。設施管理可以針對某一產業領域，提供各種專業化的特殊服務是園區設施管理的重要內容之一。通過為產業發展提供專業化配套服務，創造高端招商引資的環境，成為吸引專業領域企業和資源集聚的重要手段，將加快促進產業集群和專業園的形成和發展。設施管理中的每個課題都可為工業園區提供支持。例如業務連續性和應急預案，它們是設施管理中的重要組成部分，它強調了每當突發事件發生之后，企業能夠繼續保持在預先制定的水平上提供產品和服務的企業能力。通過設施管理和智能技術的結合，對整個工業園區的環境、公共服務和經濟進行有效的感知、分析和管理，將使其更加智能化和科學化，并減少對于人工管理的依賴，增強應對突發事件的能力，為每一位員工創造一個更加美好的工作和生活環境。

（2）設施管理遵循生態工業園理念，是園區節能降耗、效率提升的重要手段。通過在園區開展設施管理，能更有效地進行能源管理，降低能耗。

（3）設施管理是提升園區競爭力的有效手段。引入設施管理有助于提升園區運營能力，為園區發展注入新的活力。通過應用高新技術手段等，可以實現資源能源的集約化利用，可以滿足企業對日益復雜的園區硬環境要求；通過全生命周期管理，有利于園區全盤統籌考慮，提高園區管理運營的效率。

3 工業園區設施管理內容

工業園區設施管理主要包括： 不動產管理、基礎設施管理、公共服務設施管理和基礎物業管理等四方面內容，如圖1 所示。

3.1 不動產管理

圖1 園區的設施管理Fig.1 The facility management of the industrial park

將設施管理引入園區管理中，首要不同就是增添了以前在前期不被大家所重視的不動產管理，設施管理在園區的論證階段就介入園區的建設，參與園區的設計。不動產管理主要包括：

（1）不動產選址。即根據區域地理環境的特點，在建筑之前綜合考慮資源配置、市場潛力、交通條件、文化環境、生態環境等因素對地址進行論證和決策的過程，為園區企業或新園區規劃選取最佳位置。

（2）不動產投資與租賃。包括資產管理、財務管理、不動產評估、成本分析、空間規劃、風險規避、投資策略，以及廠房、寫字樓的空間管理、出租、出售等。

以上兩項是不動產管理的核心部分，選址可直接關系到廠商的入住情況，園區的運營成本等多方面。對資產的管理與評估、空間管理等進行前期實施與規劃，不僅可以避免園區運營時出現各種因前期考慮不周而出現大的經營問題，同時也可有效地利用資源，節約園區和入住企業的成本。除了以上兩項，不動產管理還包括建筑項目規劃和設施設備管理等方面。

3.2 基礎設施管理

主要包括： 供水管理、環境管理、能源管理、道路綠化管理等基礎設施管理。雖然這些方面都比較基礎，但其重要性不容忽視，如果哪一項沒有注意到，就會在園區的運營階段引起不小的問題。在這其中，環境管理和能源管理尤為重要，如運用得當，可顯著節約能源、改善環境。

3.3 公共服務設施管理

（1）公共平臺管理。包括園區公共商業、娛樂、科研、文化教育、醫療衛生等公共設施，以及公共技術服務平臺、電子商務系統、電子政務系統、電子社區等的規劃、建設、管理與維護工作。

（2）IT 服務。提供園區所需的基礎工業、商業IT 服務平臺，構建園區網絡，提供多媒體服務，機房配置及維護等。

還有安全管理、物流管理、智能交通管理等各種公共服務設施管理。這些在智慧園區中是不可或缺的，就拿智能交通管理來說，不僅可以做到智能停車，隨時掌握可用車位數量和位置，還可以在取車時幫助車主準確找到車輛位置。

隨著網絡的發展，人們已經將這些終端通過互聯網系統集合在一起，形成一個智能管理系統，覆蓋整個園區如圖2 所示。由各個信息采集終端收集信息，分析整理，再由各種數據處理終端進行數據處理，最終達到隨時監控，管理著整個園區。

圖2 園區網絡系統構架圖Fig.2 The network system structure diagram in the industrial park

（3）基礎物業管理。提供基礎物業管理中的保安、保潔、保綠、通信、行政等服務。

4 總結

智能工業園區是屬于信息時代的產物，但是單純從信息技術應用角度是無法涵蓋其所包含的所有要求的，引入設施管理，可以讓園區的建設兼顧基于基礎設施型（能源和交通等）部門的發展，以及基于服務型部門的發展，以此來推動可持續經濟增長，并為園區內員工提供高品質的工作空間。從設施管理的種類來說，可以概括地劃分為硬性設施管理（如對建筑、空間、資產等的管理）和軟性設施管理（如對人員、組織、業務等的管理），這種硬性和軟性相結合的設施管理可以應用于多方面，不僅推動經濟發展，也關注環境的可持續發展，對于園區的發展提供有力的支持和幫助。設施管理的整合性功能，讓智能交通系統、智能服務系統、智能供應鏈系統等要素可以科學、高效的方式運轉。

[1] 曹吉鳴，繆莉莉.我國設施管理的實施現狀和制約因素分析[J].建筑經濟，2008，3.

[2] 李潔.上海紡織工廈后園區時代建筑設施管理的思考[J].現代物業，2013，9.