佳兆業債務違約或是樓市風險釋放的前兆

文/余豐慧

佳兆業債務違約或是樓市風險釋放的前兆

文/余豐慧

佳兆業債務違約危機在持續發酵。

最新消息是，1月8日，公司一筆2600萬美元的到期債券利息面臨支付，佳兆業或將成為首個美元債券違約的中國房地產企業。

在經歷了掌門人辭職、在售房源被鎖、上海青浦項目被賣、合作伙伴退出，尤其是一系列負面消息最終觸發公司首例債務違約后，佳兆業危機四伏的處境已無法掩飾。從其接連到期、種類繁多的債務鏈看，似乎更大的債務壓力還在后邊。

雖然其在微信公眾賬號正式否認破產重組傳言。但以筆者看，面對巨額債務壓頂，資金流現金鏈斷裂，債權人逼債等困境，倒不如走破產重組之路。一旦破產重組程序啟動，實際上就通過法律程序將佳兆業“保護”起來，債務支付將得以延緩，債權人出于保護自身債券價值的初衷，也會暫緩逼債。企業贏得了寶貴時間之后，可以采取措施將優質資產兌現，將劣質資產剝離，各方利益或可獲得最大化。

否則，雖然目前僅有匯豐銀行4億港元(約合3.2億元人民幣)海外貸款的強制性還款出現今年國內首單債務違約。如果8日2600萬美元到期債券再出現違約，那么，必將引來內地銀行以及其他借款人上門逼債，將可能引發其雪崩式債務違約，資金鏈徹底斷裂，經營形勢完全惡化，到時既是破產重組，也將遍體鱗傷。

同時，佳兆業其他還債出路也基本被堵死。地產公司大部分的項目，80%都已經有抵押貸款，賣項目回籠的資金都要先還銀行貸款；佳兆業80%的企業控股股東股權都有抵押，再通過抵押股權融資也很難；深圳的三大項目被“封”，目前無法轉讓；未開工項目轉讓，在房地產低迷時，將會大賠，況且是處在這種極度不利情況下的轉讓；在建項目尋找開發商合作，也不是一時半會能談成的，可謂遠水難解近渴。目前，唯一的希望就是看大股東生命人壽會否通過借款出面相助。

其實，去年以來已經有不少中小型房企面臨債務違約、資金鏈斷裂危機。許多房地產以及金融分析人士預計2015年將是房企最難過的一年，也將是房地產大浪淘沙的一年，許多中小型房企甚至大房企不排除破產倒閉重組的命運。萬萬沒有想到的是第一個竟然是貌似銷售業績非常好的佳兆業，也沒有想到的是新年伊始竟然來得這么快。

這是長達十幾年來中國房地產粗放式、高負債泡沫式發展的必然結果。這么多年來，在高房價的財富效應誘惑下，吸引大量資本蜂擁而入房地產領域。大部分房企是采取高負債買地開發方式，空手套白狼者不鮮見。維護企業正常資金鏈和經營，基本依靠預售款、銀行貸款、信托高息產品籌集，甚至民間高利貸；基本依靠借新還舊、滾雪球式維護買地開發、盲目擴張。這種方式的前提條件是，房價要一直上漲甚至暴漲，房地產要持續持久繁榮，要一直維持暴利。這樣才能支撐高成本甚至高利貸融資，才能維持借新還舊的資金鏈。否則，房企資金鏈將會瞬間斷裂，債務違約將會立即出現，經營立刻陷入困境，最終難逃破產倒閉命運。

2014年中國城市房價拐點已經出現，房地產整體低迷是不爭的事實。2015年房價將會延續走低，房地產整體性不景氣是大概率事件。考驗房企的時刻真正到來了。特別是如佳兆業一樣，大多數中小型房企將被資金鏈斷裂所打垮。佳兆業債務違約危機或是中國房地產行業風險集中釋放的前兆。

從宏觀經濟面看，房地產行業繼續下行將是中國2015年最大的經濟風險之一，甚至引發系統性銀行壞賬集中爆發的金融風險。對此，銀行以及監管部門應該密切觀察行業動態，爭取保全資產，防范風險。

從房企自身看，佳兆業債務危機的最大警示，在房地產深冬季節，要以價換量盡快銷售存量樓盤，立即回籠資金，現金為王這一時期最重要。切忌再盲目拿地擴張，甚至創出所謂地王。

博主簡介：著名財經金融評論家

責編：張里E-mail:zhangli@ittime.com.cn美編：玲玲校對：媚子

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