離婚訴訟中房產權屬認定及分割途徑

文◎宋建威　金　石

離婚訴訟中房產權屬認定及分割途徑

文◎宋建威*西北政法大學法律碩士研究生［710122］金石**甘肅省人民檢察院法律政策研究室主任；全國檢察業務專家，吉林大學博士研究生［730010］

摘要：內容司法實踐中，關于離婚房產如何分割的問題一直爭論不休，從現實情況看有三類常見的離婚房產分割類型，即按揭房分割問題、福利房分割問題和贈與房分割問題。對于按揭房應將其婚后按揭部分作為共同財產進行分割。對于經濟適用房應考慮夫妻雙方有無約定、房屋取得的時間等因素綜合判斷。對于贈與房，應區分婚前購買和婚后購買兩種情形具體認定。

關鍵詞：離婚房產分割夫妻共同財產按揭房福利房

婚姻家庭是社會的基石，婚姻家庭的共有財產則是婚姻生活的重要基礎。而隨著我國離婚率的不斷升高，隨之而來的離婚房產分割問題也日漸突出。如何在夫妻離婚時正確分割房產，不僅關系到當事人的利益，也是維護社會穩定的重要因素之一。離婚案件中，涉及的問題主要有三個方面：孩子的撫養、財產的分割、過錯賠償。其中，財產中房產的分割因其復雜性和重要性最引人關注。房產按結婚時間可分為婚前房產和婚后房產，按房產的來源性質可分為按揭房、福利房、贈與房等，為此筆者借助司法實踐中的幾個相關案例，將可能存在的情況逐一作簡要梳理，以供參考。

一、按揭房在離婚時的分割

隨著我國住房制度的改革和房地產業的發展，國內房價不斷攀升，通過按揭方式購買房屋已經成為我國社會中的普遍現象。在離婚案件中，由于按揭房屋是普通家庭中價值最高也是最為重要的財產之一，往往容易成為夫妻雙方爭議的焦點。

［案例一］周杰2007年元月經人介紹認識了在銀行工作的莊瑩，五月份，周杰購買了一套價值50萬的商品房，首付20萬，剩余房款全部為銀行貸款。產權證辦好后登記在周杰的名下。2008年年底，兩人辦理了結婚登記手續，婚后兩人以共同的工資一起償還貸款，2012年兩人感情破裂，協議離婚。兩人對其他財產的分割都無異議，但就房子的歸屬無法達成一致，2012年年底莊瑩向法院提起訴訟，要求法院解除其與周杰的夫妻關系，并與被告周杰平均分割房產。法院根據雙方提交的案件證據進行審理后認為，該房產是被告周杰婚前個人財產，判決房屋產權歸被告周杰所有；被告周杰向原告莊瑩支付按揭放款及利息8萬元；該房產婚后增值部分屬于被告周杰的婚前個人財產在婚后產生的收益，不屬于夫妻共同財產，不予分割。

雖然學界目前對于按揭房產是否屬于共有財產進行分割尚無定論，但在司法實踐中，通常的做法一般認為按揭的房產是夫妻共同財產，但一方婚前已付部分屬于其個人的財產，應由夫妻另一方彌補之，［1］因此法院的普遍做法是將其婚后按揭部分作為共同財產進行分割。

事實上，商品房按揭法律關系涉及三方當事人和兩個合同關系，即按揭人，為房產買賣合同中的購買人；按揭權人，為購房人提供按揭貸款的銀行；第三人，即原房地產開發商，若銀行要求第三人再提供按揭貸款擔保，則第三人又為擔保人。兩個合同為購買人與開發商之間的《商品房買賣合同》（《房產預售合同》）及購買人與銀行之間的《房產按揭貸款合同》。［2］

關于一方婚前買房，婚后夫妻共同還款，離婚時房產如何分割，其實涉及三個方面的法律問題需要厘清：一是一方婚前購買按揭房，婚后夫妻共同還貸，該房產是婚前個人財產，還是婚后夫妻共有財產？二是夫妻關系存續期間，以共有財產償還的貸款，在離婚后如何處理？三是對房屋增值部分如何處理？現就借助案例一對

以上問題進行歸納和梳理。

第一，周杰婚前購買按揭房，婚后夫妻共同還貸，該房產是周杰婚前個人財產，還是周杰、莊瑩婚后夫妻共同財產？該問題的核心在于原告莊瑩和被告周杰的婚前共同還貸行為是否使莊瑩成為該房產的所有人。答案是否定的。理由如下：一是根據《婚姻法司法解釋（一）》第19條的規定，婚姻法第18條規定夫妻一方所有的財產，不因婚姻關系的延續而轉化為夫妻共同財產，但當事人另有約定的除外。除非在當事人周杰和莊瑩之間有“將該房產在婚后轉化為夫妻共同財產的約定”，否則，該婚前按揭房的產權性質仍保持不變，是被告周杰的婚前個人財產；二是婚后原告和被告的共同還貸行為，只能看作是被告周杰與銀行之間履行合同義務的行為，這種行為并不能影響到房屋所有權的歸屬。因此，法院判令房產歸被告周杰所有，在法律適用上是正確的。

第二，夫妻關系存續期間，以共有財產償還的貸款，在離婚后如何處理？通過上述分析，我們可以看到房屋的所有權屬于被告周杰，但在婚后原、被告以二人工資共同償還銀行貸款，此貸款應視為婚前周杰的個人債務夫妻以共有財產償還一方個人債務，這實際上在夫妻之間形成了一個新的債權、債務關系，在離婚時負擔義務的一方應當履行償還債務的義務。故法院判決被告周杰向原告莊瑩支付按揭房款及其利息8萬元。

第三，對房屋增值部分如何處理的問題，《根據婚姻法司法解釋（二）》第11條第1項的規定，婚姻關系存續期間，一方以個人財產投資取得的收益，屬于夫妻共同財產。但2011年7月最高人民法院出臺的《婚姻法司法解釋（三）》第5條又對這一問題重新作出規定，首次明確了夫妻一方個人財產婚后產生的孳息和自然增值不是夫妻共同財產。因此，根據“新法優于舊法”的原則，對于本案中由被告周杰以婚前個人財產購買的房屋在婚姻關系存續期間的升值部分，不屬于夫妻共同財產，不再進行分割。

二、福利房在離婚時的分割

福利房是我國住房制度改革以前的叫法，它是一種非市場化配置的住房，體現了一種社會保障性和福利性。根據我國的城鎮住房政策和目前城鎮住房制度改革的實施進度，我國目前城鎮福利住房主要可以分為三大類，即由政府提供的經濟適用房、單位集資合作建房以及政策性限價商品住房，而經濟適用房的分割在離婚糾紛中尤為常見。［3］

［案例二］孫永勝和王露莎婚后感情一直不和，經協商后決定離婚，并就兒子的撫養權問題達成協議。但二人對婚后所購買的一套經濟適用房的歸屬問題分歧巨大，2009年2月王露莎訴至法院，要求解除雙方婚姻關系，并分割房產。法院經審理認為，二人夫妻感情確已破裂，準予離婚。針對房屋產權爭議的巨大分歧，法院在征得雙方當事人的同意之后，決定采用競價的方式解決房屋的歸屬問題。經過數輪競價，最終原告以稍高的價格得到該住房，同時原告向被告支付房屋價款35萬元。

在經濟適用房分割時應當注意幾個問題：一是夫妻雙方之間就該經濟適用房的權屬問題是否存在約定；二是經濟適用房是否在婚姻關系存續期間獲得；三是如何認定該經濟適用房是夫妻共同財產還是一方個人財產；四是在認定為夫妻共同財產后如何分割。［4］

在判斷經濟適用房是夫或妻的個人財產還是夫妻共同財產時，首先看有無證據證明財產是夫或妻的個人財產，有證據證明是夫或妻的個人財產時，如有約定或是一方的婚前個人財產等，就認定為是夫或妻的個人財產，否則，凡是婚姻關系存續期間通過任何一方獲得的財產，均為夫妻共同財產，若無約定時可以如下認定：

1.凡婚姻關系存續期間購買并取得經濟適用房的為夫妻雙方共有財產。雖然經濟適用房尚未辦理產權證，但只要夫妻支付全部購房款的，房屋就屬于買受人夫妻所有，辦理產權證僅是時間問題。

2.一方婚前申請購買經濟適用房，婚后雙方共同支付購房款的，為夫妻雙方共有財產。婚前一方享有購房資格，但婚后夫妻如果不交納購房款，就無法取得房屋，支付房款是取得房屋的對價，因此，該房屋的取得無論是從財產的形成，還是取得的時間上，均應認定為夫妻共同財產。

3.一方婚前申請購買并支付部分購房款，婚后夫妻交足購房款的，婚前所支付的購房款對應的房屋價值應當認定為一方個人財產，就補交房款對應的房屋價值應認定為夫妻共有財產。

4.一方婚前購買并已經支付全部購房款的為個人財產。雖然房屋產權的登記時間很可能在夫妻婚姻關系存續期間，但該種情形下，購房一方與政府之間的買賣合同已經全部履行，購房者對所購房屋享有占有、使用、收益及出賣以外的處分權，故房屋應當歸買受人所有。房屋產權登記僅僅發生物權變動的效力，但不能因為房屋產權的登記發生在夫妻婚姻關系存續期間而改變所有權的性質。［5］

三、贈與房在離婚時的分割

隨著市場經濟的發展，目前中國的房地產價格高歌猛進，再加上年輕人事業剛剛起步，在談婚論嫁時，還沒有經濟能力購置房屋，造成了現實中許多父母在子女婚前或婚后出資給子女買房的情況，一旦婚后感情破裂，就房屋分割問題出現了很大的爭議。這種由父母出資為子女購買的房屋稱為贈與房，分婚前購買和婚后購買兩種情形。

（一）婚前購房的情形

［案例三］周某的父母在周某結婚前出資20萬作為首付款，貸款購買了一套兩居室的房屋，產權人的名字為周某，余款40萬元辦理了銀行按揭手續。2007年12月14日，周某和女朋友鐘某登記結婚。40萬元的銀行貸款由夫妻二人婚后共同償還。2013年，雙方因性格不合，無法繼續共同生活，周某起訴到法院要求離婚，鐘某表示同意，但堅持房屋歸自己所有。法院審理認為，該房屋是周某的父母在周某婚前出資購買的，房屋的產權登記人為周某，依法該房屋產權認定為周某個人婚前財產。周某父母支付首付款的行為，應視為對周某個人的贈與。婚后雙方共同生活還貸部分屬于夫妻共同財產，依法應予以分割。故判決周某、鐘某離婚，訴爭房屋歸周某所有，周某向鐘某支付房屋補償款15萬元，剩余銀行貸款由周某自行償還。

本案的爭議焦點有兩個：一是周某父母20萬元的出資性質如何認定；二是這個房子到底是夫妻共同財產還是周某的婚前個人財產。此案是典型的父母幫助子女婚前購房的法律糾紛。對于周某父母20萬元首付款的認定，根據《婚姻法司法解釋（二）》第22條的規定，應視為對兒子周某的贈與行為。對于第二個問題，根據《物權法》的相關規定，不動產物權的取得和變動采取登記公示主義，房屋作為一種不動產，只有在產權證上登記的權利人才是該房屋的所有權人。而且根據《婚姻法司法解釋（一）》第19條的規定，夫妻一方所有的財產，不因婚姻關系的延續而轉化為夫妻共同財產。

關于婚前購房的產權登記問題，通常有以下幾種登記方案，需具體分析（假設是男方父母婚前資助購房）：

1.產權登記在“準夫妻”名下

這樣的房屋將被認定為小夫妻兩人的共有財產。父母的出資將被認定為贈與或是借款。但例外情況是，如果“準夫妻”買房后并沒有進行婚姻登記，而是分手，那么完全出資一方可以以贈與條件不成立為由，要求對方返還一半產權。

2.產權登記在男方父母或者男方父母與男方名下

這應認定為是男方父母或男方父母和男方的共有財產，貸款也認定為產權證登記的權利人的共有債務，相應的增值或貶值也由男方和其父母享有或承擔。而男方的相應產權份額屬于婚前個人財產。但對婚后夫妻雙方用婚后的收入還貸的貸款本息，女方有權要求返還一半。

3.產權證登記在父母和準夫妻名下

若采用這種方式，房屋應認定為是夫妻和父母的共有財產。結婚后，對于小夫妻雙方婚后共同還貸的部分，父母無權享有，應予返還。

4.產權證只登記在男方一方名下

該房產屬于男方的個人婚前財產，離婚時不能參與分割。同樣對于婚后用共同財產還貸的部分女方可以要求償還一半。

（二）婚后購房的情形

［案例四］王斌和張麗2003年元旦登記結婚。2005年夫妻倆決定買房，但由于錢不夠，最后由王斌的父母出了20萬，買下了一套價值60萬元的兩居室房子，但房產證登記的權利人是王斌和張麗。其后幾年，由于妻子張麗迷上麻將，兩人為此爭吵不斷。2008年兩人協商離婚，但在房產分割上分歧較大。王斌認為房款中有20萬是父母借給兩人的，因此在房產分割的時候應予扣除。而張麗認為，這錢是王斌的父母贈與兩人的。因意見不一致，2008年9月王斌起訴到法院要求解除兩人的婚姻關系，房子歸自己所有，愿意補償被告房款，但是必須扣除父

母的20萬元房款。法院經審理認為，原、被告均同意離婚，據此可認定原、被告之間的感情確已破裂，法院支持原告的解除婚姻關系的請求。在房產分割問題上，原告王斌主張曾向父母借款20萬元用于購買房屋，雖然原告王斌提供了借條，但是借條中沒有被告張麗的簽名，且鑒于原告王斌與其父母之間特殊的利害關系，僅憑一張三人簽字的借條，不能認定借貸關系的存在。因此，法院對原告主張的這一事實不予確認，此房屋為原、被告的夫妻共同財產，離婚時應平均分割。最終法院判決，解除原、被告雙方的夫妻關系，房屋歸原告所有，原告補償被告房屋補償款為房屋價值的一半即30萬元。

本案的爭議焦點有兩個：一是房屋的產權如何確定；二是20萬元的出資性質如何認定。根據《物權法》的相關規定，不動產物權的取得和變動采取登記公示主義。房屋作為一種不動產，只有在產權證上登記的權利人才是該房屋的所有權人、如果僅有父母出資資助，而沒有產權登記，并不能證明父母是房屋的產權人之一。若按照《婚姻法司法解釋（二）》第22條的明確規定，當事人結婚后，父母為雙方購置的房屋出資的，該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。因此這20萬元只能認定為原告父母贈與原、被告購房所用的，而不是借款。故在《婚姻法司法解釋（三）》還未出臺之前，當時法院的判決是正確的。

但需要特別指出的是，該案如果放到《婚姻法司法解釋（三）》出臺后的今天來看，這20萬元就不能作為王斌父母對于兒子和兒媳兩人的贈與了，而應當認定為王斌父母對兒子一方的贈與。《婚姻法司法解釋（三）》第7條明確規定，婚后由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，可按照《婚姻法》第18條第3項的規定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。如果離婚時一概將贈與行為默認為是父母對夫妻二人的贈與勢必違背了父母為子女購房的初衷和意愿，實際上也侵害了出資購房的父母的利益。據此精神，被告張麗獲得的補償款不是30萬元，而是20萬元。

四、結語

離婚夫妻財產分割制度在調整婚姻家庭關系中舉足輕重，它不僅關系到婚姻家庭的穩定，更關系到社會的和諧穩定，而房產的分割因為其價值較大而顯得尤為重要，因此在離婚訴訟中，房產成為夫妻財產分割爭議的最大焦點。房屋權屬的準確認定在離婚訴訟房產分割中有重要的意義，不僅關系到公平原則的實現與否，而且關系到家庭的團結穩定。盡管目前《婚姻法司法解釋（三）》的出臺明確了婚前按揭房的權屬認定，為此類按揭房的權屬認定提供了法律依據，但其在具體操作方面缺乏可操作性，且變化多端的生活現實會給實務審判不斷帶來新情況和新問題。因此，運用已經確定的法律規定來解決現實存在的諸類法律問題，在法律規定的范圍內，做到公平公正地對待不同的案件，正確適用和合理解釋法律，切實解決好現實生活中的實際問題就顯得尤為迫切和重要。

注釋：

［1］陳振軍：《離婚案件中按揭房的房產分割及婦女權益保護》，載《社會與法》2013年第6期。

［2］楊帆：《離婚糾紛中按揭房屋的歸屬和分割》，華東政法大學2011年碩士論文。

［3］廖融：《夫妻共有財產中福利房的歸屬認定》，載《法制與社會》2013年第2期。

［4］祁艷：《福利房是否屬于夫妻共有財產》，載《中國民族報》2005年3月22日。

［5］還有一點需要指出的是，在經濟適用房認定為夫妻共同財產后，一般情況下應當平均分割，但應當如何進行平均分割，按照購買時的價格來分割顯然不合理，因為存在房價上漲的事實，況且當時購買的價格包含著當時賣方對夫妻雙方的優惠。但是對經濟適用房這種房屋的分割法律并沒有給出具體的分割方法，因此只能根據公平原則進行分割和分配。就像案例中所采取的分割方式一樣，夫妻雙方可以采取競價拍賣的方式分割該房屋，由出價高的一方取得該房屋的所有權，給予對方相應的補償。當然，如果雙方不愿意以競價方式分割，也可以在市場價的基礎上，扣除營業稅、土地出讓金并考慮到日后交易的風險等因素，大致確定該經濟適用房的目前價格，然后在此基礎上進行平均分配。