通州光環照射下的燕郊

文/本刊記者 馮京津

通州光環照射下的燕郊

文/本刊記者 馮京津

自從6月份北京市政府東遷通州區的消息落實之后，通州的樓市首先火了，房價一路飆升。近期，一道“升級版”的限購令卻突然來襲，給火熱的通州樓市澆了一盆冷水。

北京房價的持續攀升迫使許多人的購房夢變得遙不可及，但是他們實現“圓房夢”的愿望卻更加強烈。最近幾年北京調整城市空間發展戰略，根據“兩軸——兩帶——多中心”的城市空間新格局，東部發展帶的提出以及傳聞中的政府動遷，給通州區的房地產發展帶來新的機遇，同時與其一河之隔的燕郊開發區房地產業也被帶動起來。或許這也正是最近通州與燕郊被關注的原因吧。

燕郊地理位置的優越性

燕郊與通州僅一河之隔，雖然在地理位置上比起通州稍遠一點，但是它卻距離天安門僅30公里，應該正好在長安街的延長線上。與大興、順義、昌平等北京郊區縣相比，燕郊的條件是在同一個等量級上，而且顯然優于石景山、懷柔、密云、平谷、延慶等地。因此在地理上也就通州比燕郊稍近一些，但是同時它又距空港首都機場25公里，距海港天津港120公里，可承東啟西、經緯南北，提供融入京津、俯仰全國、接軌世界的絕佳平臺。

燕郊自古為京東重鎮，史載春秋戰國時，因地處燕國（今北京）城郊而得名。相傳，遼代有李、王、張、趙四姓從山東逃荒流落此地，在通縣運糧河碼頭以裝卸貨物為生，并在此立莊，因地處燕京的郊區，故得名燕郊。燕郊歷史悠久，底蘊深厚，在千年的歲月中數度盛衰。

7月13日，北京市交通委公布京津冀協同發展交通一體化北京推進方案，其中提到，“軌道上的京津冀”將是三地交通發展的核心內容。北京市交通委主任周正宇介紹，這一體系由四層網絡構成：干線鐵路、城際鐵路、市郊鐵路和城市軌道交通，解決京津冀區域的交通必須依靠上述4個軌道體系的合理銜接。

位于北京和燕郊之間的“斷頭路”徐尹路，順著朝陽區皮村路出口，沿著徐尹路穿過通州區界向東，到了宋莊鎮高馬村口時卻無路可以行駛，由此，徐尹路成為“斷頭路”，路盡頭的對面是潮白河，潮白河東側是燕郊林立的樓群。目前，位于北京和燕郊之間的咽喉要道徐尹路正在緊張施工，試圖打通這個“斷頭路”。在這條5年還未修完的斷頭路上，到處都是挖掘機和運土車等施工的場景，修建連接京冀兩地的潮白河大橋的工程也在同時進行。相關人士表示，預計徐尹路二期2015年底完工，徐尹路（燕郊段）潮白河大橋工程已進入招標，計劃2016年底開通。徐尹路的建設將對通州文化創意產業及通州工業開發區的發展起到極大的促進作用，同時對完善通州北部、東南部交通路網及加強與周邊省市的道路對接意義深遠。潮白河上又要架一座大橋連接徐尹路，與燕郊北外環路對接，開通后將直通燕郊，打通燕郊到達北京瓶頸。

燕郊與通州的親密關系

通州區與河北省、天津市接壤，根據京津冀協同發展、城市群整體空間的布局規劃，通州將承擔著疏解非首都功能的重任，成為京津冀發展的橋頭堡。通州房價上漲的同時，與其一河之隔的河北燕郊鎮的房價也乘勢提價。最近，燕郊樓市從寒冬步入銷售黃金時期。

盡管通州比起北京更有許多優勢，但是由于北京過高的房價讓許多擁有住房夢的購房者們望而卻步。盡管燕郊的房價也在漲，但是對于許多中低收入家庭來說，和北京房價相比，燕郊的房價還是很便宜的。

行業聚焦 Industry Focus

我們可以比較一下，燕郊的房價優勢是貫穿始終的。在2002、2003年的時候，燕郊的房價在1500元/平方米、1600/平方米左右，通州那邊的均價能達到將近4000元/平方米左右，所以價差一直在兩千左右2004、2005年的時候，燕郊房價大概應該在3000元/平方米左右，而通州的房價是5000到5500元/平方米。現在，2006年到2007年年初的時候，燕郊的房價整體在3800元/平方米、3900元/平方米，而均價應該是6000元/平方米左右，所以價差在2000 元/平方米左右。近日，通州發布了最強限購令以后，燕郊的房價出現了上漲，據了解，燕郊上周新開盤的房價在1.7萬元/平方米—1.9萬元/平方米之間，且當月還有上漲的空間。

燕郊與通州的關系，被業內戲稱為“通州一感冒，燕郊就打噴嚏”。如今燕郊多個樓盤都封盤待漲，那么作為利好政策的直接受益者，正在打造中的城市副中心，北京市內積分落戶政策的唯一試點區域，通州樓市又是怎樣的光景呢？業內人士預計，通州目前新老項目集中的八通線沿線、通州新城、臺湖、馬駒橋四大板塊仍有大量的存量房，雖然利好政策不斷襲來，但從通州樓市的發展歷史上看，區域從不缺乏話題，無論是城市副中心還是建設環球影城，以及現在的積分落戶，有關通州的炒作一輪又一輪。購房人早已有了心理預期，市場也更加成熟，反倒是燕郊，似乎正在重復通州2010年的跌宕起伏。

當然對于一些外地人群也可以把燕郊作為踏進北京門檻的一個跳板。京津冀一體化進程的深度推進、北京市政府東遷、通州行政副中心的確定等一系列上層設計圖紙的實質化推進，從戰略上從未有過的宏偉藍圖，從決策上夠高端、夠規格的國家級行動，由上而下、由淺入深逐級推進，老百姓能想到的想不到的預期層出不窮。相關業內人士認為，隨著京津冀交通一體化的持續推進，通州將迎來單價3萬—5萬元/平方米的時代，而燕郊1.5—2.5萬元/平方米的時代將隨之而來。

燕郊房價是泡沫還是機遇

日前，北京市住房和城市建設委員會與通州區人民政府聯合發布了《關于加強通州區商品住房銷售管理的通知》，并且已經在8月15日開始在通州區實施。該商品住房限購政策一出臺，便被稱為史上“最嚴”限購令，新政落地后無疑對通州房地產市場施以重拳，使之前因“北京行政副中心”炒熱的通州房價面臨突然“降溫”的局面。

一些專家對此表示，通州限購令升級的突然出現，在一定程度上會刺激投資者將目光轉向了燕郊，會將部分投資需求外溢至燕郊。

未來以通州運河核心區為中心的新城市圓環已經逐步可見，包括燕郊、大廠、香河為首的北三縣以及其各自所屬的上級城市——三河、廊坊均將受益于新北京城市規劃利好從目前北三縣的發展情況來看，燕郊雖然最早受益于交通條件的改善，但其發展整體依托房地產開發程度過高，導致除地產開發以外，該區域產業結構極為不合理，僅23萬常住人口與20名注冊警力這一項數據就可以看出一二，更不要說其他文教娛樂配套的完善程度了。

以橫穿燕郊的102國道為界，隨著北側項目的開發殆盡，開發重點已經轉向國道南側的廣闊區域。國道南側是大量的農田，其中有不少已被圍欄擋住，即將進入開發階段。當地人介紹，在燕郊開發區的區劃范圍內，102國道南側還有著大量土地，如果這一區域全部實現開發，其體量幾乎相當于再造一個燕郊。

專家認為，與很多中小城市一樣，“房地產經濟”成為燕郊發展模式的真實寫照。但值得注意的是，這與開發區“高新技術產業”的定位相比，似乎并不吻合。“房地產獨大”與“產業空心化”才是燕郊真正的“痛”。這不僅不利于當地經濟健康發展，而且不利于燕郊的基礎設施建設，也不利于燕郊承接北京的外溢產業。作為起步最早的一座衛星城，燕郊始終沒有真正融入北京發展。主要表現為，燕郊沒有承接北京的外溢產業，而只是承擔了為北京提供“住所”的作用。

而隨著京津冀協同發展，燕郊的地位也在逐漸提升。事實上隨著北京行政副中心的消息一出，燕郊的區域優勢便凸顯了起來，本身如果北京市政府東遷的話，位置更靠近燕郊，相對的配套設施會更加完善這對燕郊地產商來講是絕對的利好消息。