工程造價(jià)全過程管理可行性探討

文/何宴君 河北華信投資集團(tuán)有限公司 河北 石家莊 050000

工程造價(jià)全過程管理可行性探討

文/何宴君 河北華信投資集團(tuán)有限公司 河北 石家莊 050000

工程造價(jià)控制管理始終貫穿于建設(shè)項(xiàng)目的全過程，隨著市場競爭激烈化加劇，如何在激烈的市場競爭中得以生存和發(fā)展是每個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商現(xiàn)在面臨的問題。因此，企業(yè)的管理者應(yīng)該有效地控制工程造價(jià)，降低工程成本，不斷提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。本文將主要圍繞房地產(chǎn)開發(fā)工程造價(jià)的有效管理展開論述。

房地產(chǎn)開發(fā)商；工程造價(jià)控制管理；階段

1.決策階段的工程造價(jià)控制

1.1 注重項(xiàng)目選址

在房地產(chǎn)施工過程中，需要加強(qiáng)對決策階段的工程造價(jià)控制。首先，需要從房地產(chǎn)的選址開始，房地產(chǎn)的選址與城市的規(guī)劃要保持一致，全面了解市場需求，開發(fā)市場需要的產(chǎn)品，加強(qiáng)資金的回收。在項(xiàng)目選址的過程中，應(yīng)該編制一份科學(xué)的環(huán)境評價(jià)分析報(bào)表，充分地地址初勘準(zhǔn)備工作。比如，三明市某一房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目選址的問題上就收到過深刻的教訓(xùn)。曾經(jīng)有次有兩個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的地址可供該企業(yè)選擇，一個(gè)是三明市的三元區(qū)下的洋地區(qū)，另一個(gè)則是三元區(qū)的東霞小區(qū)，而且這兩地的商品房房價(jià)差不多。

該企業(yè)在決定選哪個(gè)地址時(shí)，沒有提前做好地址勘察工作，也沒有調(diào)查兩地周圍的建筑建設(shè)狀況，在決策時(shí)主要是依靠決策者的主觀感覺和經(jīng)營，片面地認(rèn)為三元區(qū)下的洋地區(qū)周圍的配套設(shè)施較為齊全，便決定將其作為最終的選擇地址。在勘察設(shè)計(jì)階段時(shí)，該企業(yè)仍然沒有重視一些基礎(chǔ)問題，甚至為了有效地節(jié)約勘察費(fèi)，設(shè)置了較少的勘察地點(diǎn)，導(dǎo)致地產(chǎn)報(bào)告不全面、不科學(xué)。最后在實(shí)際施工過程中，通過現(xiàn)場勘察發(fā)現(xiàn)其與編制的地址勘察報(bào)告所記載的內(nèi)容相差甚遠(yuǎn)。比如，該地的水文地質(zhì)狀況與地質(zhì)勘查報(bào)告描述的有較大出入，該地區(qū)原來有一個(gè)池塘，在局部地表以下28 米才能夠達(dá)到基巖層，在距離地表12米處還有大量的流塑性淤泥，導(dǎo)致人工挖樁的1/2 紅磚護(hù)壁在砌筑后，不足10 分鐘就全部被流塑性淤泥壓垮，致使無法進(jìn)行正常地施工。

因此，施工建設(shè)單位只能根據(jù)現(xiàn)場的實(shí)際狀，放棄了原先的人工挖孔樁的方案，將方案改為全部按照機(jī)械鉆孔灌注樁，導(dǎo)致樁基施工成本大大增加，并且延誤了施工工期。相反地，還有另外一個(gè)開發(fā)商選擇了三元區(qū)的東霞小區(qū)，在施工過程中，發(fā)現(xiàn)在局部地表以下最深的5—6 米就找到了基巖層，而且所有的土質(zhì)全是粘性老黃土。所以，選擇東霞小區(qū)，在建設(shè)規(guī)模相近的情況下，僅僅拿樁基這一項(xiàng)進(jìn)行對比，就比三元區(qū)下的洋地區(qū)節(jié)約了大約510 多萬元的資金。從這個(gè)案例中，我們可以看出，項(xiàng)目選址對企業(yè)的工程造價(jià)控制有著至關(guān)重要的作用。

1.2 周密地編制投資估算計(jì)劃

投資估算是項(xiàng)目建設(shè)前期的重要內(nèi)容，在項(xiàng)目建設(shè)的決策階段編制科學(xué)的投資估算控制表，是研究和分析建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)效果的重要依據(jù)。企業(yè)應(yīng)該在可行性研究報(bào)告批準(zhǔn)通過之后，將估算作為設(shè)計(jì)任務(wù)所下達(dá)的投資限額，加強(qiáng)對初步設(shè)計(jì)概算的控制作用，并且將其作為企業(yè)籌集資金和向銀行貸款的重要依據(jù)。企業(yè)的工程經(jīng)濟(jì)人員在進(jìn)行投資估算的過程中，應(yīng)該根據(jù)具體的實(shí)際情況反映設(shè)計(jì)內(nèi)容，嚴(yán)格按照工程造價(jià)管理的有關(guān)原則，對投資估算中的各種動態(tài)因素的變化進(jìn)行合理的預(yù)測，全面分析制定方案的經(jīng)濟(jì)性。

1.3 精心論證可行性研究

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要不斷強(qiáng)化建設(shè)項(xiàng)目的前期工作，規(guī)范建設(shè)項(xiàng)目的投資決策，從而能夠有效地提高項(xiàng)目投資的運(yùn)行質(zhì)量。如果是一些沒有經(jīng)濟(jì)效益或者是經(jīng)濟(jì)效益較差的建設(shè)項(xiàng)目，不應(yīng)該列入建設(shè)計(jì)劃中，同時(shí)需要進(jìn)行可行性研究，進(jìn)而制定經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)。而那些沒有經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)的可行性研究報(bào)告則不予評審，對于達(dá)不到經(jīng)濟(jì)效益標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目則不予立項(xiàng)，主要是突出建設(shè)項(xiàng)目的前期工作的超前性。進(jìn)行科學(xué)的投資管理，提高投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量，從而保證企業(yè)的全局效益的不斷提升。

2.投標(biāo)招標(biāo)階段的工程造價(jià)控制

2.1 加強(qiáng)投標(biāo)招標(biāo)管理，合理降低工程造價(jià)

建設(shè)企業(yè)實(shí)施招標(biāo)方式，主要是為了引進(jìn)競爭機(jī)制，降低工程成本。房地產(chǎn)開發(fā)商需要全面掌握項(xiàng)目工程的招標(biāo)條件，編制合理的過程標(biāo)底和標(biāo)書，認(rèn)真做好評標(biāo)定標(biāo)工作。利用一些談判和協(xié)商的方式確定合同和工程工期。在投標(biāo)時(shí)，主要是采用公開招標(biāo)或者邀請招標(biāo)的方式，堅(jiān)決抵制議標(biāo)和變相議標(biāo)。需要編制合理的標(biāo)底，有條件的單位可以選擇自行編制，在編制標(biāo)底時(shí)，需要堅(jiān)持“質(zhì)量第一”的原則，將工程標(biāo)底盡量控制在合理造價(jià)的下限。同時(shí)，需要對造價(jià)水平的合理性進(jìn)行反復(fù)地審查，檢查投資是否控制在規(guī)定的投資范圍內(nèi)。

2.2 加強(qiáng)中標(biāo)后的施工合同管理

中標(biāo)后的合同條款內(nèi)容應(yīng)該嚴(yán)謹(jǐn)、清晰，工期合理，避免產(chǎn)生合同雙方責(zé)任不明的現(xiàn)象。對一些與工程造價(jià)直接相關(guān)的合同條款，比如合同價(jià)款調(diào)整的方法和條件、材料的市場價(jià)格等，需要進(jìn)行明確的規(guī)定。施工合同管理需要貫穿于合同訂立和執(zhí)行的全過程。簽訂合同后，需要進(jìn)行合同后的評估。合同后評估工作對工程造價(jià)管理影響重大，它可以為下一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目造價(jià)控制提供可靠的依據(jù)。合同后的評估主要是對合同的執(zhí)行情況進(jìn)行一個(gè)總結(jié)，將合同管理好的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行大力推廣，對落后的或者是不符合法律法規(guī)的條款進(jìn)行修改。

3.施工階段的工程造價(jià)控制

3.1 制定合理的資金使用計(jì)劃

施工階段的工程造價(jià)控制主要是承包合同價(jià)，施工階段的投資強(qiáng)度比其他任何階段的投資強(qiáng)度都高，因此，需要制定一個(gè)科學(xué)合理的投資使用計(jì)劃?？茖W(xué)合理的資金使用計(jì)劃有助于保證建設(shè)項(xiàng)目擁有足夠的資金，不會出現(xiàn)資金使用不足或者是使用不及時(shí)的情況，進(jìn)而影響建設(shè)項(xiàng)目的工程進(jìn)度，同時(shí)，也不能過多地占用資金或者造成資金閑置的情況，盡量減少利息的支出。由于在建設(shè)項(xiàng)目的施工過程中，存在諸多的可變因素，一旦工程造價(jià)沒有控制好，則會導(dǎo)致投資失控。因此，施工階段的工程造價(jià)控制工作應(yīng)該與其工程進(jìn)度控制工作保持一致，另外，應(yīng)該客觀地評價(jià)和分析產(chǎn)生投資偏差的原因，積極采取一些可行性的措施，最終實(shí)現(xiàn)工程造價(jià)的預(yù)定目標(biāo)。

[1]鄒勤、陳曄.工程造價(jià)全過程控制在房產(chǎn)開發(fā)公司建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)該注意若干事項(xiàng)和建議[J］.城市建設(shè)理論研究（ 電子版），2011.11（22）：190-191

[2]楊雪輝、陳麗娟.淺議房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)全過程中的工程造價(jià)管理[J］.商品與質(zhì)量：學(xué)術(shù)觀察，2012.10（23）：112-113

[3]王紅增、汪冶冰.淺議房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)全過程中的程造價(jià)管理[J］.城市建設(shè)理論研究（電子版），2012.11（22）：123-124