基于項目管理視角房地產策劃研究

文/劉宗連、羅雄 湖南涉外經濟學院 湖南 長沙 410205

基于項目管理視角房地產策劃研究

文/劉宗連、羅雄 湖南涉外經濟學院 湖南 長沙 410205

房地產作為人類活動的重要場所，房地產的策劃水平直接影響人類生活、工作品質。本文從項目管理的視角，將項目管理理念和房地產策劃工作實踐相結合，分析房地產策劃活動，從項目組織管理、項目計劃管理、項目實施管理和項目評估管理給出一套操之可行的策劃方案，提高房地產策劃水平。

項目管理；房地產；策劃

面對復雜的房地產市場環境，房地產企業需要做好策劃工作，在市場中增強競爭力，立于不敗之地。房地產策劃可以說是整個房地產項目運作的核心，確定房地產項目策劃方向，引入項目管理理念。項目管理理論廣泛應用于諸多領域，對房地產策劃也具有重要作用。筆者參照房地產策劃的可行性分析、市場分析、產品方案和營銷方案四大階段，將項目管理理念融入房地產策劃工作，嘗試將項目管理方法和房地產策劃相結合，提出適合房地產策劃的項目管理方法，提高房地產策劃水平。

1.項目組織管理——策劃組織架構

策劃組織架構是實施房地產策劃的核心靈魂。結合房地產策劃階段，在房地產策劃過程中需要有項目決策、項目報批、項目設計、項目招標、項目施工、項目竣工驗收，分別對應項目管理活動階段工作，需要設立專門的房地產策劃項目部門實施管理工作。

在房地產策劃工作中，項目經理辦公室負責項目整體管理工作，下設報建管理部負責房地產項目前期可行性分析、報建審批工作，設計管理部負責房地產項目整體設計策劃工作，招標管理部負責房地產項目后續建筑施工工作，施工管理部負責房地產項目具體施工現場管理和監督管理工作，造價管理部負責房地產項目整體估算、預算、預決算控制工作。

2.項目計劃管理——策劃工作分解

房地產策劃工作按照工作流程進行結構分解，即將策劃總體工作分解為任務模塊，并確保各模塊之間形成聯動機制，實現策劃各模塊工作配合順暢運轉。為此，房地產策劃項目組織部門應在不同的策劃階段，以項目經理辦公室為牽頭，實現各部門工作協調實施。根據房地產策劃各階段的具體工作任務，結合項目組織部門進行科學分工，做到責任到人，確保房地產策劃所有部門和員工能夠各司其職，整體聯動。

在房地產項目具體策劃工作中，進行項目工作分解，可以將房地產項目劃分為市場分析、市場需求調研分析、項目定位、項目規劃設計方案、項目營銷策劃五大模塊，其中市場分析模塊包括經濟發展狀況及預測、房地產所在區域城建規劃兩大工作任務，市場需求調研分析包括土地市場供求分析、年度區域土地供求分析、價格走勢分析三大工作任務；項目定位包括房地產項目市場定位、客戶群體定位、產品方案和售價確定三大工作任務；項目規劃設計方案包括項目平面規劃、項目戶型分析、項目園林景觀和項目室內設計四大工作任務；項目營銷策劃包括入市時機、營銷思路和市場推廣策略三大工作任務。

3.項目實施管理——關鍵控制點

在項目組織管理和項目計劃管理工作結束后，要結合項目實施現場活動確保落實項目工作分解中的各項工作任務，保證各項工作任務的質量。項目經理應結合房地產項目歷史經驗，緊抓項目實施過程中的關鍵環節進行控制，即關鍵控制點，對項目實施整體狀況進行查缺補漏，有效監督，實現項目管理“以點帶線+以線帶面”全程管理，做好項目實施管理。此外，項目經理還需要結合項目實施過程中可能出現的突發狀況進行有效控制，制定項目應急預案，消除項目后顧之憂。

在房地產項目市場分析中，策劃工作關鍵控制點在：對房地產項目宏觀經濟和市場環境的分析比較，房地產項目所在區域市場產品競爭對比分析、房地產成功項目案例借鑒啟示、結合房地產項目土地性質分析項目價值，為房地產項目定位提高數據支撐；在房地產項目產品方案分析中，策劃工作關鍵控制點在：參照土地、客戶、市場進行環境分析，確定房地產項目在市場的定位，確定項目客戶群體定位，確定項目產品定位，確定項目產品價格，實現和市場快速有效對接。

按照房地產項目策劃工作側重點，對項目實施進度周期進行計劃、控制，最終對房地產項目進行整體評估；在房地產項目規劃設計分析中，策劃工作的關鍵控制點在：產品設計涉及到房地產整個項目元素設計規劃，是房地產項目產品策劃的重要點，是房地產項目后續營銷包裝的重要過程，具體包括土地平面規劃、戶型設計、園林景觀設計、交通道路規劃、智能化系統、建筑設計等方面；在房地產項目營銷方案分析中，策劃工作的關鍵控制點在：銷售方案和市場推廣方案。其中，銷售方案要做好賣點提煉、形象定位、制定銷售策略、價格策略；推廣方案要做好前期推廣的成本費用統籌和具體推廣策略的策劃工作。

4.項目評估管理——反饋總結

房地產策劃項目評價具體的操作方法如下：在房地產策劃項目結束后，按照項目成員策劃方案，由項目成員總結在策劃中遇到的問題和取得的成績，然后再由各項目成員共同討論房地產項目策劃中需要注意的事項和解決問題的方法。最后，在項目策劃成員的討論基礎上，對房地產策劃進行總體評價，指出房地產策劃項目存在的問題和不足，給出相應的解決方法，結合市場策劃理論知識和項目管理的方法，幫助項目策劃人員明確房地產策劃項目的工作思路，總結房地產策劃項目活動的經驗，并將房地產策劃項目成果歸納整理，進一步提升房地產項目策劃水平。

房地產策劃作為一項系統工程，需要統籌規劃房地產所有工作，如前期的土地選擇評估、項目開發定位、項目可行性分析、項目組織部門、建筑策劃，中期的項目形象包裝、項目市場推廣、項目工程施工，后期的項目交付使用、項目竣工驗收、項目銷售、項目物業等工作。想要做好房地產策劃工作，必須將所有工作緊密相連，需要基于房地產全局引入項目管理理念，從項目組織管理、項目計劃管理、項目實施管理和項目評估管理四方面進行全程策劃。房地產策劃實行項目管理，構建完善的項目策劃組織機構，對房地產策劃工作進行結構分解，嚴格控制房地產策劃中不同環節的關鍵點，確保房地產項目順利實施，并在房地產項目結束后，對整體策劃工作進行有效評估，提升房地產項目策劃水平，增強房地產市場競爭力。

[1］蒙曉哲，房地產項目策劃[J］.陜西發展和改革，2013（2）.

[2］劉新宇，探討房地產項目開發前期策劃[J］.江西建材，2015（7）.

[3］佟彤，淺談房地產營銷策劃[J］.科技視界，2014（33）.