深圳市未登記私房批量評估體系探索

文/周 亮 哈爾濱工業大學深圳研究生院 廣東 深圳 518055

深圳市未登記私房批量評估體系探索

文/周 亮 哈爾濱工業大學深圳研究生院 廣東 深圳 518055

耿繼進 深圳市房地產評估發展中心博士后創新基地 廣東 深圳 518040

黃建新 深圳市房地產評估發展中心 廣東 深圳 518040

未登記私房本身作為一種客觀存在的不動產，在現實生活中也存在對其客觀價值的評估需求，主要集中在政府管理和民事糾紛方面。現有的房地產評估對象大多為已登記房產，而未登記私房，面臨房屋信息缺失、市場交易不透明、房屋類型結構混雜等諸多困難。為了更加準確測算未登記私房的價值，我們采用基于比較法的批量評估方法，并對其理論和體系構建進行了探索。

未登記私房；批量評估體系

1 未登記私房概況

1.1 概念

房屋的分類方式多種多樣，通常按用途分為住宅、商業、辦公、工業等類型。在日常生活中，出于房屋抵押貸款、課稅、房地產交易等用途，房地產評估大多針對的是已登記房產，即在房地產行政主管部門進行過登記并依法確認過房屋產權歸屬關系的房產。與之對應的是未登記房產，市面上所謂的小產權房、違法建筑、統建樓、農民房等，基本都屬于這一類別。

本文所指未登記私房分為兩種情況，一種是在農民集體所有土地上，由開發商和村委會合作或由村委會、村民自行組織開發建設的房屋，在未交納土地使用權出讓金和各種稅費的情況下自行銷售，并向購房者發放由鄉鎮人民政府制作的“房產證”，俗稱“小產權房”、“農民房”；另一種是在國有土地、集體企業用地、農民自留地、自留山或者占用耕地違法建設的房屋。兩種情況下的未登記私房，都沒有國家有關部門頒發的土地使用權證、建設許可證、銷售許可證等，國土房管部門也不給予備案。

未登記私房指違反規劃、土地、建設等城市管理性規范，未經相應行政主管部門審批、許可或者違背審批、許可的范圍建設，且未經房地產登記機構登記確權的建筑物以及其它建造設施。“小產權”和完全產權是從土地權屬角度進行分類，違法和合法是從法律法規角度進行分類，已登記和未登記是從行政管理角度進行分類，三者基于不同角度、不同范疇，在本文中統一稱為未登記私房。

1.2 評估背景

隨著我國房地產市場的不斷發展完善，現有已登記房產在開發、銷售、交易、征用等方面均已得到有效的統籌和管理。未登記私房在我國普遍存在，雖然國家曾三令五申禁止未登記私房的建設、交易、租賃等行為，但卻屢禁不止，反而有愈演愈烈的趨勢。未登記私房本身存在許多爭議，主要在于土地權屬、土地利用規劃、建筑質量、價格爭議等方面，學術界從各個角度闡述了其產生的原因、發展的過程以及治理的對策等。

未登記私房在我國各大城市普遍存在，在深圳甚至占據全市建筑總量的一半。由于所處區域以及價格等因素的影響，未登記私房吸納了大量的外來人口，在建筑外觀、人口構成等方面與城市現有合法社區存在明顯的差異。未登記私房的存在，在城市綜合治理、社會治安等方面為政府部門提出了綜合治理難題。

目前房地產評估行業的業務對象絕大部分都為已登記房地產，而在未登記私房價格評估方面基本處于空白。國內在未登記私房價格評估方面的實踐經驗也僅僅體現在個案拆遷評估或個案查處評估兩個方面。在對未登記私房價格進行個案拆遷評估時，是通過比較法或收益還原法評估出完全產權條件的市場價值，然后根據房屋的不同性質，扣減相應罰款和應補地價，以確定未登記私房價格；在對未登記私房進行個案查處評估時，是通過測算建筑物工程造價來評估出未登記私房價格。相對來說，上述這些實踐經驗較為適用于規模較小的未登記私房價格評估工作，而對于大批量、大規模的未登記私房價格評估來說，尚需引進批量評估技術、整體評估技術等先進估價模式。

2 估價體系構建

2.1 評估對象界定

從橫向分類來看，依據私房類別的不同，可以將評估對象劃分為住宅、工業、商業、辦公、公共配套設施及其他六個類別。從縱向區分來看，依據私房價格評估需求與精度的不同，可以將評估對象劃分為市級平均單價、區級平均單價、片區平均單價、樓棟平均單價、分戶單價五個層級。

在私房價格評估實踐中，可將上述兩種評估對象分類結果進行綜合交叉，形成層次分明、類型明確的評估對象系列，進而根據評估工作的具體需要和推進步驟，有針對性選擇評估對象以形成滿足不同評估需求的評估成果。

2.2 評估特征分析

從總體上來看，深圳市未登記私房具有三大典型特征，其中：一是私房總體規模龐大；二是私房的基本信息不完整，需要調查完善；三是私房市場信息獲取較為困難。

上述特征決定了在選擇評估方法時，需在遵循房地產評估一般規律的基礎上，綜合權衡以下幾方面因素：

①在總體規模龐大方面，私房占全市建筑物的比重已近一半以上，因此傳統的個案評估方式已經無法滿足其評估需要，而批量評估技術手段則應是未來選擇思路。

②私房的信息調查工作需常態化，摸清房產的基本情況以及私房的市場規模，為評估建立必要的數據支持

③私房評估以市場交易價格為參考，可以客觀反映房產的價值，考慮了市場交易主體對房屋價格的主觀影響因素，及政策波動帶來的客觀影響因素，忽略產權以及地價等難以處理的因素。

2.3 評估原則

與合法登記房地產評估相比，未登記私房評估存在兩個顯著特征：一是在合法原則、最高最佳使用原則等方面，需做出假設以符合房地產估價規范相關要求；二是在預期收益原則或貢獻原則方面，視未登記私房性質不同而擇優選用。對于住宅類、工業類、商業類、辦公類未登記私房而言，由于其存在一定的客觀收益，且這種客觀收益已經得到事實上的認可，如這些未登記私房租賃要定期向相關管理部門繳納租賃管理費或租賃稅等，因此預期收益原則成為評估的基本原則之一。對于公共配套設施類和其他類未登記私房而言，雖然其沒有明確的客觀收益，但是卻存在比較明確的建造成本，因此在不考慮土地價值的前提下，貢獻原則成為評估的基本原則之一。

2.4 方法選擇

宜選用基于批量評估模式的收益還原法來測算片區住宅類、工業類、商業類、辦公類未登記私房的平均單價，選用基于批量評估模式的成本法來測算片區公共配套設施類和其他類未登記私房的平均單價，實現對未登記私房價格評估的全覆蓋。

需要指出的是，目前住宅類未登記私房根據市場行為不同，可分為用于出租的單棟私房（如統建樓、村民自建房）和用于售賣的多棟成套私房（如類商品房小區），前者有持續利益獲取，可采用收益法進行評估，后者在交易案例充足的情況下可采用市場法進行評估。

基于成本法的評估，依據未登記私房的建安成本等建造費用估算其價值，但未登記私房所在的建設用地通常是村集體的宅基地或侵占的非法用地，在地價成本方面測算不足，會出現評估價值偏低的情況。基于收益法的評估，在收益還原率等關鍵指標度量方面可參考已登記房產的指標，但與實際情況相比會有偏差。在交易案例充足的情況下，采用市場法，能較好的衡量未登記私房的價值。

私房評估的方法選擇思路具體如圖1所示，其中：

①為滿足總體規模龐大特征，總體評估模式應為批量評估模式。

②為體現交易信息匱乏而租賃信息豐富特征，基礎評估方法應選擇收益法，補充評估方法可選擇市場比較法。

③為體現交易、租金信息匱乏而成本資料豐富特征，基礎評估方法應選擇成本法，補充評估方法可選擇收益法。

④為體現交易信息豐富特征，基礎評估方法應選擇市場法，補充評估方法可選擇成本法。